На рынке вторичной недвижимости Уральского федерального округа второй год продолжается стагнация цен. Эксперты объясняют данный тренд несоответствием покупательской способности граждан спекулятивно завышенной в результате ценового скачка последних лет стоимости квартир. Еще одна причина невысокого спроса — ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, связанное с нестабильной ситуацией
на мировом финансовом рынке. При этом аналитики расходятся в прогнозах, как долго будет продолжаться стагнация.
Период резкого подорожания жилья и последующей стагнации пережили практически все регионы УрФО. Разница была лишь в сроках и величине ценовых колебаний. Первым скачок цен на недвижимость пережил Челябинск. Пик покупательской активности здесь пришелся на 2005 год, когда стоимость площадей ежемесячно увеличивалась на 5-10%. Рост цен был спровоцирован увеличением спроса, в том числе со стороны спекулянтов на квартиры, однако не последнюю роль сыграл и политический фактор. «Весной 2005 года в Челябинске сменился мэр. Новая администрация аннулировала разрешения на строительство жилья, заключенные прежним руководством, и резко сократила количество предоставляемых землеотводов. В результате стоимость первичной и вторичной жилой недвижимости в течение 2005 года выросла на 100%», — рассказывает президент НП «Челябинская региональная гильдия риэлтеров» Кирилл Левада. Однако уже с начала 2006 года в столице Южного Урала наметилось снижение темпов роста цен. В 2006 году квартиры подорожали на 30%, а в течение 2007 года — на 17,5%. К январю 2008 года средняя стоимость вторичного жилья в Челябинске составила 40,058 тыс. рублей за квадратный метр против 34,086 тыс. рублей годом раньше.
В Екатеринбурге ажиотажный спрос на жилье был зафиксирован в 2006 году, когда стоимость квартир подскочила на 107,5%. По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, одной из основных причин двукратного скачка цен на рынке стала резко возросшая популярность ипотеки: в 2006 году число сделок по ней по сравнению с предыдущим годом выросло более чем втрое (с 1059 до 3.5 тысяч — „Ъ”). Однако уже весной 2007 года на рынке Екатеринбурга началась стагнация, а осенью квартиры даже несколько подешевели. В результате к январю 2008 года средняя цена жилья в городе составила практически столько же, сколько в январе 2007 года (63, 990 тыс. рублей за кв. метр и 63, 992 тыс. рублей за кв. метр соответственно). «Длительная стагнация обусловлена несколькими причинами, и, в первую очередь, тем, что вследствие быстрого роста цен в 2006 году с рынка ушла значительная часть покупателей, которые уже не могли приобрести жилье по новой стоимости. Другой причиной стал резко возросший объем предложения на вторичном рынке. В 2008 году ситуация усугубилась еще и общим кризисом ликвидности», — объясняет ситуацию аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.
Аналогично развивалась ситуация на юге Тюменской области, где рост стоимости квадратного метра с января по декабрь 2006 года составил 85% и к марту 2007 года достиг отметки в 59,903 тыс. рублей. Примерно такими же темпами недвижимость дорожала в Салехарде (ЯНАО, 80% за 2006 год) и Сургуте (ХМАО, 100% за 2006 год). Далее в регионах Тюменского Севера началась стагнация. В Сургуте за прошлый год цены на жилье поднялись на 3,5% (к январю 2008 года квадратный метр в городе стоил 56,3 тыс. рублей), в Салехарде — на 7% (49,2 тыс. рублей за кв. метр в январе 2008 года).
В Тюмени в 2007 году произошло обрушение цен. Только за три первых месяца прошлого года стоимость квартир здесь упала сразу на 18%. «Тюмень — сравнительно небольшой город, поэтому введение новых жилых массивов не проходит незамеченным для здешнего рынка недвижимости. Поэтому когда с января по март 2007 года застройщики сдали сразу несколько комплексных объектов, цены на жилье значительно снизились», — объясняет причину весеннего падения генеральный директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. «Спасло» тюменских риэлтеров только выравнивание рынка, связанное с традиционным ростом спроса на жилье в осенний период. В результате, совокупный рост цен на вторичную недвижимость в Тюмени к январю 2008 года составил 1%.
В Зауралье замедление темпов роста цен также произошло в прошлом году, когда квартиры подорожали всего на 10% (против 90% в 2006 году). В январе 2008 года стоимость жилья в Кургане составила 39 тыс. рублей за квадратный метр.
Остановочный тренд
В нынешнем году общая тенденция на рынке жилой недвижимости в субъектах УрФО не изменилась. Шестой месяц «стоят» цены на вторичном рынке Екатеринбурга. В отдельных районах стоимость вторичных квартир даже снизилась. На 4% с начала года подешевело жилье в Парковом районе, на 3% — в районе Синие Камни. Аналогичная ситуация сложилась на тюменском рынке. За пять месяцев средняя стоимость квадратного метра выросла всего на 4%, составив 51,1 тыс. рублей, при этом по отдельным категориям произошла корректировка цен. «Заметнее всего дешевеют “хрущевки”. С начала года они потеряли в стоимости 8-9%», — рассказывает управляющий тюменским агентством по продаже недвижимости «Адвакс-Т» Андрей Слотин.
В Кургане с января по май средняя цена жилья увеличилась на 8,5 %, составив 42,3 тыс. рублей за квадратный метр. В остальных регионах ситуация также развивается по стагнационному сценарию. В Сургуте стоимость квартир за пять месяцев выросла всего на 1,8%, составив 57,3 тыс. рублей за квадратный метр. На Ямале, по данным ОАО «Инвестиционно-строительная компания ЯНАО» средняя цена квадратного метра колеблется от 50 до 60 тысяч рублей.
В Челябинске, как и в прежние годы, ситуация складывается по особому сценарию: с января по май вторичные квартиры подорожали на 15% — с 40 до 46 тысяч рублей за квадратный метр. «Стоимость жилья в городе ниже, чем в других экономически развитых городах УрФО. В то же время у Челябинска большой потенциал экономического роста. Все это приводит к тому, что к нам переезжают люди из соседних регионов, где жизнь и недвижимость дороже», — говорит президент НП «Челябинская региональная гильдия риэлтеров» Кирилл Левада.
Затянувшуюся стагнацию эксперты объясняют тем, что к способствовавшим ее развитию «местным» факторам (дисбаланс спекулятивно завышенной цены и низкой покупательской способности граждан) добавилась неблагоприятная ситуация на мировом рынке. «Ипотечный кризис в США заставляет наши банки ужесточать правила выдачи кредитов на покупку жилья»,— отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, напоминая, что в конце 2007 года Агентство ипотечного жилищного кредитования России (АИЖК) рекомендовало финансовым организациям увеличить первоначальный взнос на ипотеку до 20%, ограничив при этом сумму займа полутора миллионами рублей. Большинство коммерческих банков последовали совету АИЖК, в результате число ипотечных сделок на рынке сократилось. «В прошлом году порядка 70% наших клиентов покупали квартиры с помощью ипотеки, после изменения правил выдачи кредита их число уменьшилось в два раза. Получилось, что те, кто были способны выплачивать заем, уже взяли его, а для менее обеспеченных людей дорога в банки была закрыта. Это спровоцировало снижение спроса на жилье и, в конечном счете, отразилось на ценах», — отмечает генеральный директор курганского квартирного агентства «Наш городок» Олег Пашков. Впрочем, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров это мнение не разделяет, считая влияние новых ограничений по ипотеке на ситуацию на рынке «преувеличенным». «С января по май 2007 года в Свердловской области было выдано 1359 займов на покупку квартир. За аналогичный период нынешнего года мы увеличили этот показатель на 4,7%», — отмечает он.
Переоценка цен
Оценивая дальнейшие перспективы уральского рынка недвижимости, аналитики расходятся во мнениях. Михаил Хорьков считает, что корректировка цен в ближайшее время сменится незначительным повышением. «Рост стоимости жилья не превысит 1-1,5% ежемесячно, при этом дорожать в первую очередь будут наиболее ликвидные объекты, например, одно- и двухкомнатные квартиры. Количество сделок сегодня находится на достаточно высоком уровне и обещает в ближайшее время рости. На рынок должны вернуться те покупатели, которые отказались от приобретения жилья в 2006 г.».
С коллегой согласен и Андрей Слотин. «Вторичная жилая недвижимость будет дорожать на 15-20% в год еще в течение двух-трех лет просто потому, что таковы темпы инфляции в стране. Однако потом цены снизятся, причем значительно. Это связано с тем, что власти на местах пытаются снизить себестоимость строительства жилья, активно используя административные методы. В частности, предоставляют застройщикам земли сельхозназначения, которые в дальнейшем переводятся под нужды жилищного строительства. Это позволяет избежать обязательной в таких случаях процедуры торгов, в ходе которых стоимость земельных участков может возрастать в разы», — отмечает он.
Аналитик АН «Новосел» Сергей Меньшенин также не видит объективных причин для роста цен в ближайшее время. «По нашим подсчетам, общая стоимость реализованных в прошлом году квартир в Екатеринбурге составила 1,6 млрд долларов. В этом году риэлторы выставили на продажу жилую недвижимость на 4,5 млрд долларов. Получается, что на сегодняшний день предложение в три раза превышает спрос. Думаю, в течение этого года цены будут снижаться на 1-2% в месяц. А если до нас докатится мировой ипотечный кризис, спад может оказаться еще более значительным», — считает он.
Ольга Бондарь