После того как период ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости Уральского региона сменился стабилизацией, на нем наметилась тенденция роста популярности кредитования строящегося жилья. Получив возможность выбора, граждане стали отдавать предпочтение новому, более качественному жилью, сравнимому по цене с жильем вторичным. Стремясь удовлетворить растущий спрос, банки внедряют механизмы, позволяющие упростить процедуру получения кредитов и расширить круг их потенциальных получателей.
Еще несколько лет назад на уральском финансовом рынке программы кредитования предлагали единицы банков. При этом они сильно перестраховывались, к примеру, ставя непременным условием обеспечение кредита уже имеющейся недвижимостью. Сегодня покупку жилья на этапе строительства кредитуют практически все банки, работающие по ипотеке. Причем условия получения кредита стали проще: он может предоставляться только под проценты. У новой тенденции есть несколько объективных причин. В 2006 году на волне всплеска спроса на жилье у застройщиков не было надобности работать с банками: квартиры и так успешно продавались. В настоящее время рынок стагнирует, и его участники ищут новые инструменты продаж, в том числе — расширяя сотрудничество с банками. С другой стороны и для самих банков в условиях стагнации рынка недвижимости и на фоне конкуренции за ипотечных заемщиков кредитование покупки жилья на этапе строительства выглядит выгодным.
Пока кредиты на первичное жилье в портфелях большинства банков, работающих в Уральском регионе, составляют незначительную часть. Но тенденция постепенно меняется. В Уральском банке Сбербанка России по итогам 2007 года соотношение кредитов на квадратные метры на первичном и вторичном рынках жилья в портфеле составляло примерно 1/3. Похожие данные в СКБ-банке, где примерно 70% ипотечного портфеля (включая Свердловскую область и соседние регионы) составляет «вторичка», и 30% соответственно — «первичка». В Екатеринбурге соотношение «первички» и «вторички» составляет 50% на 50%. А в Газпромбанке по итогам 2007 года уже 70% приходилось на первичный рынок, и лишь 30% — на вторичный. Еще недавно соотношение в пользу «вторички» было гораздо более впечатляющим.
Решающий довод в пользу покупки строящегося жилья — более низкая стоимость квадратного метра. Глава представительства Городского ипотечного банка (ГИБ) в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский указывает: «С начала 2007 года на рынке жилой недвижимости началась стагнация. Она привела к росту предложения, в результате у граждан появилась возможность спокойно выбирать жилье. Естественно, они стали делать выбор в пользу новостроек, которые при сопоставимой, а то и более низкой стоимости, чем аналогичное жилье в старом доме, несравнимо выше по качеству».
«Людей, которые готовы платить за квартиру и ждать, пока она будет построена, становится все больше. Ведь, инвестируя в строящееся жилье, они получают не только квартиры более высокого качества, чем на вторичном рынке, но и экономят средства на внутренней отделке и перепланировке — в договоре, как правило, есть пункт, что застройщик производит их с учетом пожеланий клиента», — отмечает заместитель директора департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Елена Кононцева. «Бонус, который получают заемщики, покупая строящееся жилье, очевиден, ведь после сдачи дома госкомиссии стоимость квадратного метра возрастает на 20-50%», — добавляет начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Банк «Екатеринбург» Дарья Медведева.
Еще один важный плюс нового жилья: квартира в новостройке является юридически чистой. В данном случае, по словам Елены Кононцевой, у заемщика отсутствует риск утери права собственности на квартиру в результате юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью бывших хозяев квартиры. «Приобретение квартиры в строящемся доме с использованием банковского кредита дает заемщику дополнительные гарантии надежности и чистоты проводимой сделки, так как перед предоставлением кредитных средств банки, как правило, тщательно проверяют как самого застройщика, так и документацию по строительному объекту, а также договорную базу по конкретной сделке», — добавляет начальник управления ипотечного кредитования Связь-банка Марина Сапронова.
Плюс два процента за риск
Для самих банков кредитование покупателей строящегося жилья считается рискованной программой. На этапе инвестирования банки не могут снизить риски по таким кредитам, более того, до окончания строительства у банка в залоге находится лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства объекта и государственной регистрации. «Но залог прав требования на этапе строительства не служит для банка достаточным фактором для снижения риска, ввиду проблем с возвратом остатка задолженности после реализации таких прав на объект. К тому же, в случае проблем в строительстве, «замораживания» объекта и так далее, банк на неопределенный срок сталкивается с дополнительными проблемами, — в это время возникает риск неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком», — отмечает директор Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Виталий Милованов.
Чтобы компенсировать риск до оформления права собственности, в этот период банки повышают процентную ставку на несколько пунктов. Так, по словам директора екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» Александра Комарова, процентные ставки в регионе на вторичное жилье находятся в диапазоне 10-17%, в среднем 12,5%; на первичное — в диапазоне — 13-21%, или в среднем 14,5%. Обычно после оформления права собственности ставка по ипотеке уменьшается в среднем на 1,5-2%.
Стремясь минимизировать риски, связанные с тем, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить, банки стараются работать с конкретными проверенными застройщиками по специальным партнерским программам. Впрочем, некоторые банки готовы рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком. Например, СКБ-банк, Райффайзенбанк, Уральский банк Сбербанка РФ готовы работать с любыми застройщиками. Единственное требование — они должны предоставить в банк для аккредитации полный пакет документов, подтверждающих их добросовестную деятельность: разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Иногда банки готовы работать и с не аккредитованными застройщиками, но на особых условиях. К примеру, Уральский банк реконструкции и развития в таких случаях требует предоставления заемщиком обеспечение в виде залога недвижимого имущества и/или автомобиля. При этом, поясняют в Уральском банке реконструкции и развития (УБРиР), процентная ставка по такому кредиту будет изначально пониженная. Если же строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик: ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит.
Перспективы
Хотя кредиты на строящееся жилье — рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. По словам начальника управления ипотечного кредитования Департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Марины Сапроновой, застройщики постепенно отказываются от «серых» строительных схем, и это снижает риски как покупателей недвижимости, так и банков, которые более охотно кредитуют «прозрачные» строительные объекты. «К тому же кредитование покупки жилья на стадии строительства зачастую предполагает повышенную процентную ставку, что с одной стороны компенсирует возможные риски, а с другой приносит банку дополнительный доход», — сообщила Марина Сапронова, подчеркнув интерес финансово-кредитных организаций к рынку первичного жилья. А вице-президент, директор департамента розничных услуг УБРиР Алексей Овчинников добавил, что пока стоимость квадратного метра «первички» будет более привлекательной по сравнению с готовым жильем, интерес к новостройкам будет увеличиваться со стороны заемщиков. Кроме этого, подогревать интерес, по мнению экспертов, будут и ежегодное увеличение объемов вводимого жилья, чему способствует спрос и политика властей — реализация национального проекта «Доступное жилье». Банкиры также не исключают инвестиционную составляющую при росте спроса на «первичку» — нестабильность на фондовых рынках заставляет ряд инвесторов выводить свои активы из финансового сектора и вкладывать их в недвижимость. «Преимущественно пользуется спросом в данном случае жилье на этапе строительства, так как после ввода в эксплуатацию оно автоматически становится дороже», — подытожил глава представительства Городского ипотечного банка (ГИБ) в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский.
Татьяна Борисова