Девелоперы, открывающие новый торговый центр, всегда разрываются между двумя задачами, иногда прямо противоречащими друг другу. С одной стороны, они заинтересованы в максимально полном наборе торговых, сервисных и бытовых услуг, которые будут привлекать как можно больше посетителей. С другой, им хочется взаимодействовать с наименьшим количеством арендаторов, сдавая площади по возможности оптом. Примирить между собой эти две проблемы способны якорные арендаторы, которые, во-первых, способны сами привлекать на свои площади субарендаторов, а во-вторых, в идеале генерировать и направлять клиентские потоки во всем центре. Примечательно, что российская практика работы с якорными арендаторами у владельцев торговых центров принципиально отличается от европейской. Однако, как прогнозируют специалисты, скоро применение западного опыта придет и на нашу территорию.
Руководитель направления по торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer Андрей Васюткин считает, что якорным арендатором можно назвать любого арендатора в торговом центре, который самостоятельно генерирует потоки посетителей, то есть покупатели специально приезжают в торговый центр, чтобы посетить магазин/центр якорного арендатора. "В этом его отличие от остальных неякорных арендаторов центра, которые рассчитывают на посещение своей точки 'транзитными' посетителями, то есть сидят на потоке посетителей от входных групп к якорным арендаторам", — рассуждает господин Васюткин.
Политика привлечения "якорей" и обычных арендаторов торговой галереи принципиально разная. Грубо говоря, не девелопер выбирает "якоря", а "якорь" выбирает торговый комплекс, где ему можно разместиться. И если якорного арендатора не устраивают условия, то он без проблем откажется от размещения.
Привлечение арендаторов в торговый центр начинается на стадии проектирования и строительства, что особенно характерно для крупномасштабных концептуальных проектов. Во-первых, это обеспечивает наиболее рациональное использование площадей (так как якорный арендатор еще на стадии проектирования может внести необходимые коррективы в проект торгового центра), во-вторых, на момент открытия торгового комплекса это позволяет иметь низкий процент вакантных площадей. Специалисты компании Becar Realty Group SPb считают, что примерами таких проектов являются: "Радуга", "Гранд Каньон", "Континент", "Французский бульвар" и другие, их заполняемость на момент открытия составляла примерно 95-98%.
Уникальность и имя
Главная задача якорного арендатора — самостоятельно привлекать посетителей в торговый центр. Чаще всего, по объективным причинам, это продуктовые гипермаркеты. Также это может быть уникальный арендатор, единственный на территории как минимум на 10-15 км вокруг (или в получасе езды). Средняя площадь якорного арендатора составляет около 3 тыс. кв. м.
Антон Вихорев, старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, подчеркивает, что стандарт арендуемой площади для "якорей", работающих в сегментах food, non-food и entertainments, для каждой категории будет разный. "Для non-food арендуемая общая площадь обычно варьируется от 350 до 1,7 тыс. кв. м, в зависимости от ассортимента. Желание 'якорей', работающих в этой категории, — получить арендную ставку, отличную на 50 процентов от общей, но это не всегда возможно. Как правило, разница составляет 10-30 процентов. Для food арендуемая общая площадь будет колебаться от 1,5 тыс. до 10 тыс. кв. м, в зависимости от ассортимента и местоположения.
В сравнении с non-food ставка значительно ниже, соразмерно занимаемой площади. В процентном соотношении это 10-30% от общей ставки по комплексу. Для entertainments площадь аренды может находиться в диапазоне от 800 до 15 тыс. кв. м. И в этом сегменте ставка минимальна, так как требуются глобальные инвестиции, а окупаемость рассчитывается на длительный период. В процентном соотношении — это 0,5-15 процентов от общей ставки по комплексу".
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИНа, считает, что якорный арендатор должен обеспечивать торговому центру не менее 25-30% посетителей. Этот показатель можно рассматривать в качестве критерия успешности "якоря".
Особые условия
Александр Волошин, руководитель проектного отдела, ASTERA St.Petersburg, считает, что характерной особенностью работы с якорными арендаторами является то, что они требуют отдельных коммерческих условий по арендной ставке, поскольку в нашей стране конкуренция в сегменте крупных сетевых магазинов пока невысока и выбирать практически не приходится. "В то же время собственнику выгодней привлечь интересного 'якоря', при этом выставляя высокие арендные ставки всем остальным арендаторам. Так, для 'якорей' ставка может варьироваться в диапазоне $150-250 за квадратный метр, а для торговой галереи это уже практически на порядок выше: $500-1500 за квадратный метр".
Зося Захарова также считает, что арендная ставка якорного арендатора в среднем в 4-5 раз ниже, чем для арендаторов торговой галереи. "Следует отметить, что ставка для якорных арендаторов менее чувствительна к местоположению торгового центра, нежели для арендаторов торговой галереи. Ведь для 'якорей' она в любом случае минимальна".
Однако Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-Аналитика", группа компаний "Аверс", в свою очередь считает, что представление о сверхскидках для "якорей" не совсем верно: "В отличие от других, такие арендаторы берут блоки (то есть сдается общая, а не полезная площадь), приходят на ранних стадиях, помогая привлекать других арендаторов, иногда платят арендную плату вперед и т. п. При хорошей концепции торгового комплекса и профессиональном менеджменте 'приведенная' арендная плата 'якорей', видимо, совсем незначительно отличается от средних ставок".
Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum, отмечает, что и рост ставок аренды для "якорей" также ниже, чем для арендаторов торговых галерей. "Так, за 2007 год ставки аренды для первых составили примерно 7 процентов, а для вторых — 15 процентов. Думаю, что в связи с грядущим насыщением рынка торговой недвижимости следует ожидать стабилизации и некоторой корректировки арендных ставок", — отметил господин Малых.
"Главное отличие от европейского подхода к работе с якорными арендаторами — в арендной ставке. Там она зависит от оборота, а у нас в большинстве случаев устанавливается фиксированная. Но мы уже движемся к такому принципу работы, у нас 'якоря' переходят на ставку с оборота со второго-третьего года работы", — полагает господин Волошин.
Тенденцию перехода девелоперов к европейской арендной политике подтверждает и Виталий Малых. "Они постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота, либо к фиксированной арендной ставке плюс процент от оборота. К примеру, для супермаркетов ставка составляет около 3 процентов от оборота, для сетевых магазинов по продаже косметики и парфюмерии — около 8 процентов. Если же говорить об арендаторах торговых галерей, то для них ставка составляет 18 процентов и выше от дохода, в зависимости от товарной категории", — рассказал Виталий Малых.
Попали в яблочко
Александр Волошин отмечает, что наиболее востребованы сегодня те якорные арендаторы, которые попадают в развлекательный сегмент. Тенденция на рынке сегодня такова, что торговые центры все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях. На втором месте — DIY-гипермаркеты и фитнес-центры.
Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb, считает, что хороший "якорь" помимо прочего способен и обеспечивать "нужное" перемещение по комплексу, как по горизонтали, так и по вертикали. "'Якорями' могут быть продовольственные супер- и гипермаркеты, операторы общепита, зоны развлечений или даже привлекательные для целевой группы какие-нибудь уникальные для данного города или района магазины".
Зося Захарова считает, что и операторы развлечений, и предприятия общепита могут размещаться на верхних этажах в "мертвых зонах". "Это позволяет перераспределять покупательские потоки, чтобы охватить максимальную площадь комплекса", — говорит она.
Наталия Черейская считает, что лидерами по количеству продовольственных сетей, выступающих в качестве якорных арендаторов в торговых центрах, являются "Перекресток" и "Патэрсон", товаров для дома — "Домовой", электроники и бытовой техники — "М-Видео" и "Эльдорадо".
Зося Захарова к известным "якорям" относит также книжные универмаги "Буквоед" и парфюмерные магазины "Л'Этуаль", "Рив Гош".
При этом она полагает, что в Петербурге практически нет крупных универмагов одежды, которые могли бы стать якорными арендаторами. "Думаю, что такой формат будет очень востребован", — говорит она.
Однако пока сами владельцы гипермаркетов одежды идут другим путем — например, единственная петербургская сеть гипермаркетов одежды Plato начала развивать формат небольших магазинов, в которых компания торгует только одеждой под собственными брэндами. А предыдущие владельцы гипермаркетов одежды Forum в прошлом году предпочли продать свой бизнес (торговые точки купила сеть Plato). Приход западных операторов по торговле одеждой, по признаниям участников рынка, тоже идет недостаточно активно.
Антон Вихорев отмечает, что сегмент бытовых и сервисных услуг высокого уровня развит слабо. "Последние два года происходит положительный сдвиг в этом направлении. Появились сетевые операторы, но в связи с высокими арендными ставками развиваются не активно. Так же как и в сегменте развлечений, область требует больших инвестиций и не может работать на, как правило, предлагаемых ставках non-food розницы".
Андрей Васюткин отмечает, что в России пока не распространена практика размещения в ТЦ таких специфических "якорей", как культурные объекты (музеи, театры, клубы), уникальные, занимающие большие площади объекты развлечений (скорее даже парки развлечений). "Буквально только в паре объектов в России размещены аквапарки и океанариумы", — полагает он.
Валерий Грибанов