Мечта о чистом, благоустроенном и безопасном дворе, куда посторонним доступ был бы запрещен или ограничен, сталкивается на пути своего осуществления с массой проблем. Не всегда двор, который жильцы домов привыкли считать своим, является их общей долевой собственностью. Процесс оформления земельного участка под домом в собственность занимает массу времени и требует значительного числа согласований. Однако, как полагают эксперты, права собственности на землю могут быть дополнительной гарантией того, что дом не снесут и не признают аварийным. А это является немаловажным фактором в свете активного процесса обновления жилого фонда в центральных районах города.
Жилищный кодекс РФ говорит о том, что земельный участок под многоквартирным домом с зелеными насаждениями и элементами благоустройства находится в общей долевой собственности собственников помещений. Однако возникает проблема в оформлении этой собственности. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" говорит о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений этого дома, если участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса — то есть до марта 2005 года. Однако в домах, чьи земельные участки не были сформированы до этого периода, собственники имеют право обратиться в уполномоченные органы для его формирования. И именно с момента формирования земельного участка и получения номера кадастрового учета собственники помещения получают безвозмездно землю в общую долевую собственность.
Боязнь новых расходов
Марина Акимова, председатель правления Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города Санкт-Петербурга, член общественного совета Минрегионразвития рассказала, что многие жильцы домов просто отказываются от оформления земли в собственность: "Сегодня жильцы в домах, где участок еще не оформлен в собственность, не платят никаких налогов на землю. Однако право собственности автоматически порождает налоговое бремя. И многих пожилых людей просто пугает перспектива новых сборов, поэтому жильцы часто отказываются от оформления земли в собственность". Однако госпожа Акимова уверена, что право собственности на землю дает жильцам дополнительную гарантию, что этот дом не будет снесен.
Владимир Петроченков, председатель коллегии адвокатов Unics также уверен, что землю лучше оформлять как собственность. "Собственник может распоряжаться этой землей как ему угодно, но, конечно, в пределах, разрешенных законодательством", — полагает господин Петроченков. Он еще раз отметил, что многие председатели ТСЖ до сих пор не понимают, что ТСЖ не может выступить собственником земельного участка под домом: "Товарищество собственников жилья — это управляющая организация. Вопросы собственности касаются сугубо собрания собственников помещений, и оформление земли происходит только на собственников помещений, но никак не на ТСЖ". Владимир Петроченков добавил, что сейчас бы он не взялся за оформление прав общей долевой собственности на землю из-за волокиты и сложности самого процесса.
В круге первом
Первая и самая важная стадия приватизации земли под многоквартирным домом — формирование земельного участка. В городе этот процесс регламентируется распоряжением комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11 августа 2006 года N1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом". Собрание собственников помещений в доме должно высказать свое желание на формирование земельного участка. При этом доля согласившихся должна составить не менее 2/3 голосов, которые высчитываются пропорционально собственности. После чего протокол собрания, заявление с просьбой о формировании земельного участка и соответствующие справки подаются уполномоченным лицом, которое выбирается на общем собрании собственников, в районное отделение КЗР. Оттуда уже собственникам помещений в доме поступит либо отказ, либо уведомление о формировании земельного участка. Как рассказали работники КЗР, ждать уведомления придется не менее месяца.
При подаче заявления собственники помещений в доме могут высказать свои пожелания по поводу площади земельного участка, однако на выходе его границы могут оказаться меньше. Юлия Сухарева, юрисконсульт Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга говорит, что на практике чиновники дают в собственность землю площадью по обрезу фундамента плюс три, максимум — пять метров по газону. Даже если дом стоит буквой "П", то внутреннюю территорию двора чаще всего не дают в собственность, утверждает эксперт. Это связано с тем, что во многих дворах города есть так называемые земли общего пользования — общие проезды и проходы, сквозные дворы, только через которые можно пройти к следующему зданию. Такие земли в собственность город никому не дает, чтобы потенциальный владелец земли не нарушил права других граждан. Если законом и предусмотрен механизм сервитута — права ограниченного пользования земельным участком (когда практически любой человек может пройти по территории земельного участка, находящегося в чьей-либо собственности), то в городе он практически не применяется. "Чиновники просто игнорируют его. Им легче просто не давать определенные земли в собственность, нежели потом регулировать реализацию сервитута", — говорит госпожа Сухарева. При разговоре с сотрудниками КЗР выяснилось, что город пугает отсутствие регламентов, которые бы регулировали ограничение права пользования собственников на земельный участок. Последствия задержки у закрытых ворот машин скорой помощи или пожарной службы — очень серьезные, и полагаться на обещание собственников обеспечивать свободный проезд просто не приходится.
Согласовали-обрезали
При оформлении участков жителями центральных районов, где дворы-колодцы изобилуют общими проездами и проходами, собственники зачастую сталкиваются с отказом выделения двора в собственность.
Владимир Семенов, президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Санкт-Петербурга подтверждает, что практически ни один коллектив собственников не получил во владение дворовую землю (только по обрезу фундамента), и видит в этом принципиальную позицию города. Однако эксперты считают, что в спальных районах и с новостройками ситуация не легче. "Самое важное — это отсутствие проездов к другим домам, закрытие которых может привести к ущемлению прав жителей соседних домов. А такие дворы могут быть как в центре, так и на периферии", — говорит госпожа Сухарева. Определение же земель, которые могут быть отданы в общую долевую собственность, зависит от конкретного случая. Как рассказали работники КЗР, комиссия может определить вероятность оформления конкретного земельного участка только выехав на место и составив акт. Однако заявителям, которые будут претендовать на дворы в центральных районах города, где в большинстве случаев — проходные дворы, сразу же будет отказано.
Собственники, не согласные с границами земельного участка, предоставленного КЗР, могут оспорить решение и выйти на комиссию по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге
Кроме того, земельный участок может быть оформлен только под одним жилым домом.
В ситуации же необходимости, чтобы как-то благоустроить внутренний двор, земля которого не находится в вашей собственности — рекомендуется брать землю в аренду. "Этот процесс идет проще, но, конечно, арендная плата значительно выше налога на землю", — рассказывает Юлия Сухарева.
Регистрация самого права на общую долевую собственность проводится уже в ФРС. Как сообщил Владимир Петроченков, раньше при регистрации общей долевой собственности на землю каждый собственник получал на руки свидетельство о регистрации права, где был описан весь земельный участок и расписаны доли всех собственников. "Инструкция об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", которая утверждена приказом #29 Министерства юстиции, говорит о том, что свидетельство о госрегистрации общей долевой собственности на общее имущество на руки уже выдаваться не будет. Эти сведения будут включены в свидетельство о регистрации права на помещение посредством внесения в него описания объектов недвижимости с указанием доли в общей долевой собственности. Владимир Петроченков считает такое нововведение мотивированным: "Это вполне разумно и логично, потому что судьба доли в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе помещения". С продажей квартиры покупателю переходит в собственность и доля в праве собственности на общее долевое имущество.
Копеечный налог
Что касается налога на землю (если та уже прошла формирование участка и ей присвоен кадастровый номер), то он начисляется с момента регистрации права собственности в ЕГРП. По мнению Юлии Сухаревой, налог на землю, который придется платить каждому собственнику доли в общей собственности на землю, "копеечный". Земельный налог сегодня зависит от кадастровой стоимости конкретного земельного участка, которая в каждом районе различна. Чтобы высчитать конкретную сумму налога на участок, кадастровую стоимость участка земли под домом нужно умножить на ставку земельного налога для жилого фонда. Закон "О земельном налоге в Санкт-Петербурге" #611-86 устанавливает процентную ставку на земли, занятые жилищным фондом в 0,042% от кадастровой стоимости участка. На каждого конкретного собственника налог рассчитывается уже из его доли в праве общей собственности на землю. Очевидно, что те, кто живет в доме по договору социального найма, платить ничего не будут.
С момента регистрации права общей долевой собственности на сформированной земельный участок обязанность благоустройства и уборки этой земли автоматически перекладывается с натруженных плеч жилищных служб на плечи собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому чистота и безопасность двора будут зависеть уже от эффективности управления. Государство установило три способа управления общим имуществом: непосредственно через собственников помещений, через товарищество собственников жилья или ЖСК, либо с помощью управляющей организации. Каким из этих трех способов управления землей воспользуются собственники, решать им самим.
Инна Лушина