За последний год в Петербурге было объявлено сразу несколько проектов по возведению не отдельно стоящих бизнес-центров, а целых офисных кварталов. Концентрация в одном месте большого количества арендаторов неизбежно ставит перед владельцами центров вопрос о наборе дополнительных услуг, способных сделать работу арендаторов таких комплексов максимально удобной: речь идет о службах сервиса, общепите, фирмах, предоставляющих медицинские услуги, а также о торговых организациях. Для бесприбыльной работы бизнес-центров требуется найти идеальный баланс между организациями, которые станут снимать помещения лишь для обслуживания основных арендаторов. Однако, как полагают аналитики рынка, далеко не всякий "сопутствующий" арендатор может претендовать при этом на льготные ставки.
Сейчас многие арендаторы бизнес-центров — особенно в свете обозначившейся в последние годы тенденций строить на окраинах города, где социальной инфраструктуры в достаточном количестве нет, жалуются на отсутствие заведений общепита, торговых точек, служб сервиса.
Конкурентное преимущество
Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis считает, что в уже видном на горизонте насыщении рынка офисных помещений конкуренция между бизнес-центрами будет идти и по линии наличия инфраструктуры. В то же время говорить о четко востребованном наборе услуг сегодня несколько преждевременно — однозначно востребованными арендаторами является лишь общепит, а все известные проекты обустройства при бизнес-центрах фитнес-клубов, гостиниц и торговых зон пока демонстрируют неоднозначные показатели. "Лишь время покажет, будут ли пользоваться спросом дополнительные сервисы — это будет зависеть от того, в каком направлении разовьется культура потребления у офисных арендаторов. Сегодня офис воспринимается лишь как место для работы, в котором проводится 8 часов в день по будням. Если восприятие изменится и офисные арендаторы осознают, что на самом деле они проводят в офисе половину своей жизни, тогда можно рассчитывать, что у них появится спрос на самые разнообразные сопутствующие услуги - от торговли и развлечений до юридических и даже медицинских консультаций".
В бизнес-центре могут располагаться банковские структуры, страховые компании, туристические агентства, фитнес-центры, парикмахерские и даже стоматологический кабинет — то есть все то, что создаст определенные удобства людям, работающим в данном офисном центре.
Компания А+Estate, строящая деловой квартал на проспекте Медиков (на базе бывшего завода "Электрик") позиционирует будущий комплекс как место, где работающие в нем получат все необходимое, не покидая его пределов. Например, помимо перечисленных выше арендаторов, в центре планируется даже оборудовать помещения, в которых автомобилисты могут хранить зимние или летние шины в зависимости от сезона.
Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb отмечает, что в последнее время с целью расширения сервисной инфраструктуры бизнес-центра при разработке концепции проекта предусматривается возможность размещения малогабаритных торговых помещений для арендаторов — предприятий малого бизнеса, специализирующихся на продаже и обслуживании оргтехники, поставке и розничной продаже канцелярских товаров, предоставлении услуг в сфере полиграфии (ксерокопирование, изготовление визитных карточек и т. п.); возможна продажа прессы.
"Повышает привлекательность бизнес-центра размещение спортивных объектов (от небольших спортивных залов до спортивных комплексов с бассейнами). Однако, в этом случае бизнес-центр должен занимать минимум 20 тыс. кв. м. Для маленьких офисных зданий сдавать большую площадь спортивному оператору не имеет смысла", — полагает Игорь Горский, управляющий партнер АРИН.
"Как правило, для сопутствующих арендаторов применяются льготные ставки аренды. Я бы, например, понизил цену за аренду кафе, ресторанам, но для турагентств, врачебных кабинетов и т. д., наоборот, увеличил бы размер арендных ставок", — говорит генеральный директор УК "Система" Евгений Якушин.
Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-аналитика" (группа компаний "Аверс") считает, что в бизнес-центре потенциально могут размещаться офисы представителей любых видов сервиса. "Важна их ориентация — если они будут оказывать услуги только арендаторам, то БЦ должен быть достаточно большим, чтобы это имело экономический смысл (или, соответственно, занимаемые площади — очень маленькими). Льготные ставки аренды могут быть только в том случае,если наличие таких услуг является конкурентным преимуществом данного бизнес-центра среди других, но сложно представить, чтобы такая ситуация сохранялась достаточно долго".
"Наполнение бизнес-центра дополнительными объектами инфраструктуры возможно путем сдачи офисных площадей по рыночным ставкам таким компаниям, как: курьерские службы доставки документов, туристические фирмы (оформление виз, паспортов, заказ билетов). Размещение подобных арендаторов рекомендуется производить на нижних этажах здания с обеспечением свободного доступа на эти этажи других арендаторов бизнес-центра", — отмечает госпожа Черейская.
При этом господин Свительман полагает, что резкое повышение интереса к существующему бизнес-центру может вызвать только наличие якорного арендатора — структуры, привлекающей большое количество компаний, стремящихся к самому близкому соседству с ней (например, "Охта-центр").
Вечная тема
Наличие предприятий общественного питания является обязательным требованием для качественных бизнес-центров (А, В+, В). Выбор формата предприятия общественного питания (столовая, кафе, ресторан) — задача управляющей компании. "При этом желательно, чтобы бизнес-центр класса А имел как минимум две точки питания: кафе или ресторан и столовую для сотрудников. Для увеличения рентабельности доступ в кафе и/или ресторан может быть предоставлен не только работникам и посетителям бизнес-центра, но и посетителям с улицы и близлежащих бизнес-центров.
Требования арендаторов к бизнес-центру возрастают: сегодня практически любая московская, а тем более европейская компания требует наличия столовой для сотрудников компании. Однако уже существующие бизнес-центры, в которых размещение столовой не было предусмотрено изначально, перепланировать крайне сложно. Дело в том, что наличие столовой учитывается при разработке концепции всего бизнес-центра, со всеми необходимыми для нее площадями, вентиляционными системами и кондиционерами и прочим инженерным оборудованием", — говорит Наталия Черейская.
Игорь Горский рассказывает, что согласно проведенным компанией АРИН исследованиям, 92% арендаторов хотели бы видеть в составе бизнес-центра кафе-столовую. Причем это должно быть недорогое кафе со стоимостью бизнес-ланча порядка 120-250 рублей. Однако пока многие специалисты считают, что формат столовой в бизнес-центре высокого класса неприемлем.
"Что касается столовых в так называемом классическом виде, то их расположение будет являться нормой для бизнес-центров классов С и D, но никак не для офисных центров высокой классности. Бизнес-центры классов С и D — это бывшие административные здания, они рассчитаны на определенную клиентуру. В свою очередь, девелоперы офисных центров классов А и В ввиду высокого позиционирования объектов не желают размещать на своих площадях столовые помещения, зная, что у них не будет недостатка в кафе и ресторанах. Поэтому нет ничего удивительного в том, что тенденция сдачи помещений в бизнес-центрах плохо развита", — отмечает господин Якушин.
Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum также считает, что если для арендаторов бизнес-центра класса B больше важна фиксированная стоимость на бизнес-ланч, то для класса А важен уровень ресторатора. "Он как минимум должен быть не ниже уровня бизнес-центра", — говорит господин Малых.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Ольга Зуева полагает, что владельцам офисных центров приходится выбирать формат общественного питания, учитывая также пики посещаемости: "Чаще всего основную выручку ресторан будет собирать в вечернее время, когда офисные сотрудники уже покинули свои рабочие места. А днем такой ресторан может предложить своим посетителям экономичный бизнес-ланч и обслуживание по меню. В случае же формата столовой не всегда можно рассчитывать на посетителей в вечернее время или организовать в интерьерах столовой, например, корпоративный праздник. Поэтому ресторан или уютное кафе — наиболее приемлемый вариант и для арендодателя, и для арендатора".
Еще одной из причин неразвитости общепита в бизнес-центрах участники рынка называют недостаточное количество операторов, готовых предложить организацию питания. "Просто рынок бизнес-центров все-таки пока является достаточно молодым, и не так много операторов готовы предложить бизнес-центрам свои услуги. В свою очередь, владельцы бизнес-центров зачастую бьются за каждую копейку арендного дохода и предлагают достаточно высокие ставки, которые требуют от предприятия общепита устанавливать весьма высокие цены, оправдывая их, например, авторским меню.
В новых проектах бизнес-центров мы рекомендуем девелоперам закладывать в финансовую модель льготную ставку аренды для общепита — хорошее питание точно будет важно для арендаторов. Но другие услуги в сегодняшних условиях должны являться источниками прибыли, поэтому ставки аренды, например, для ритейла в бизнес-центрах даже выше, чем для офисных арендаторов", — отмечает господин Федоров.
Игорь Горский считает, что кафе, рассчитанные только на внутренний спрос, платят ставку аренды в два раза меньше, чем в целом по бизнес-центру. "Связано это с тем, что под кафе отдаются наименее ликвидные площади: помещения на последних этажах, без окон и т. д. Если же кафе или ресторан расположены на первом этаже и рассчитаны на внешний поток, то ставка приравнивается к торговым встроенным помещениям и может быть выше, чем для бизнес-центра", — говорит господин Горский.
Дети как фишка
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb отмечает, что в последнее время в числе желаемых объектов инфраструктуры все чаще встречаются и детские сады. "Но та арендная ставка, которую собственник может положить детскому саду, не идет ни в какое сравнение со ставкой, которую он положит коммерческому арендатору. Поэтому у детских садов самое большое ограничение — финансовые потоки. Для примера: детсад площадью 500 кв. м в бизнес-центре класса А должен будет платить аренду $41 тыс. в месяц. При расчете, что в сад ходит около 200 детей получается, что за каждого ребенка плата составляет порядка $210 только за аренду. К этой сумме прибавляются платежи за коммунальные услуги, воспитание, факультативные занятия и прочие. Такую сумму за садик платить могут единицы.
Существует возможность снижения арендной ставки для детсадов, но тогда собственник бизнес-центра встает перед следующим фактом: с точки зрения экономики ему будет выгоднее сдать эту площадь под офис по основной ставке. Здесь важное значение играет такое понятие, как социальная ответственность бизнесменов — владельцев бизнес-центров. Но эта культура в России еще не развита. К сожалению, бизнес всегда делается по принципу получения максимальной выгоды", — рассуждает господин Лазутин.
Дополнительной сложностью для организации детсада является то, что на одного ребенка требуется 11,3 кв. м при размещении в пристроенном помещении. Участок должен составлять 22,5 кв. м на ребенка. Таким образом, каждый ребенок уменьшает, скажем, площадь парковки на одно машиноместо. А парковка является основным фактором для 90% потенциальных арендаторов бизнес-центра. Кроме того, если предположить, что детский сад будет платить среднерыночную арендную ставку в бизнес-центре класса В, то при количестве 30 детей (3 группы по 10 человек, что является нормой для коммерческого сада) с каждого из родителей детский сад должен будет получать минимум 16 тыс. рублей. Эти средства позволят покрыть только расходы по аренде помещения, а ведь у сада есть еще и дополнительные расходы: оплата работы воспитателей, закупка еды, покупка и замена мебели, оборудования и т. д.
Поэтому если использовать детский сад как фишку для привлечения арендаторов, ущерб от этого мероприятия, особенно при небольших объемах застройки, будет достаточно велик.
"Сегодня рынок бизнес-центров не настолько конкурентен, чтобы соревноваться по социальной инфраструктуре. Со временем это будет очень актуально в бизнес-центрах с большими площадями. В поддержку проекта создания детсадов на базе офисных центров могло бы выступить государство, предоставив, например, определенные льготы по коммунальным платежам или иные преференции. Но это не очень правильный экономический инструмент, поскольку его могут использовать недобросовестно в целях получения прибыли", — заключает господин Лазутин.
Валерий Грибанов