Согласно Генеральному плану Петербурга, около 25% коллективных плоскостных гаражей, занимающих примерно 250 га, будет ликвидировано. Хотя массовый снос боксов идет уже несколько лет, нормативный документ, регламентирующий данный процесс, был принят правительством Петербурга только в июне этого года. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время владельцы даже тех гаражей, которые не идут под снос, попытаются избавиться от своего имущества. А значит, цены на такие объекты существенно упадут.
В Петербурге официально зарегистрированы 406 коллективных гаражей (примерно на 325 тыс. машин), они занимают в общей сложности свыше 990 га (данные общественного движения по защите прав владельцев гаражей "Андреевский страж"). В основном они называются коллективными автостоянками (КАС) или гаражно-строительными кооперативами (ГСК). В советские годы участки под их возведение выделялись в местах, где не предполагалось вести капитальное строительство: вдоль автомагистралей, железнодорожных путей, линий электропередач и т. д. Есть кооперативы, рассчитанные всего на несколько десятков боксов (например, ГСК "Якорь" на 10-й линии Васильевского острова или КАС "Марат" в Подъездном переулке), и настоящие гиганты — на 5-7 тыс. машиномест (на Дальневосточном проспекте, улицах Коллонтай, Планерной и т. д.).
Еще несколько лет назад боксы в КАС и ГСК пользовались огромным спросом, так как других цивилизованных мест хранения машин (подземных, многоярусных и встроенных паркингов) в Петербурге крайне мало, а место в них стоит в несколько раз дороже. Поэтому цены на боксы ежегодно росли примерно на 20-40%. В 2001 году такие объекты выставлялись на продажу по $0,3-1 тыс.; в начале 2005 года — уже от $1,5 тыс. до $10 тыс. (квадратный метр жилья стоил в среднем по городу около $1 тыс.).
В начале 2000-х городские власти заявили о намерении постепенно ликвидировать значительную часть боксовых гаражей, а занимаемую ими землю использовать более рационально. В 2001 году правительство Петербурга приняло четырехлетнюю программу строительства гаражей-паркингов. За счет средств частных инвесторов планировалось возвести 122 стационарных паркинга. Но построено было не более 30 гаражей. Заместитель руководителя департамента оценки и консалтинга Colliers International Всеволод Щербаков объясняет слабую активность инвесторов низкой рентабельностью паркингов. По оценкам специалистов, себестоимость строительства наземного паркинга составляет $100-150 за квадратный метр (многоярусного — $450-500 за квадратный метр). Создание подземного паркинга обходится в $1,5-1,8 тыс. за квадратный метр — это сравнимо с себестоимостью возведения жилья. Однако если жилой дом окупается в течение срока строительства (большинство квартир продается до сдачи дома госкомисии), то паркинги к моменту ввода в эксплуатацию заполняются в среднем лишь на 30%. Эксперты считают, что дело тут в соотношении стоимости автомобиля и места для его хранения. По европейским меркам, машиноместо должно обходиться автомобилисту в 30-40% от стоимости авто. "В Петербурге стоимость места в паркинге в центре города составляет $60-100 тысяч", — отмечает Николай Лавров, заместитель генерального директора АН "Бекар". В спальных районах цены значительно скромнее, однако там и спрос на такие объекты в несколько раз ниже, чем в центре. Капитальные гаражи не выдерживают конкуренции с открытыми парковками: никто не станет покупать место под крышей за $10 тыс., если можно парковать машину на стоянке за 100 рублей в сутки или оставлять ее бесплатно на улице.
Поэтому КАС и ГСК до недавнего времени не ощущали серьезной конкуренции.
Ситуация стала кардинально меняться с началом реализации таких масштабных транспортных проектов, как ЗСД, КАД, надземный экспресс, для строительства которых гаражи стали сносить. Наиболее массовые "зачистки" территорий от кооперативных боксов пришлись на 2005-2007 годы и были связаны со строительством ЗСД. По оценкам "Андреевского стража", было снесено около 3,5 тыс. машиномест, еще 1,5 тыс. боксов ликвидировали в 2001-2007 годах для возведения КАД.
Сначала за снесенные гаражи власти не выдавали компенсаций — в результате в адрес Смольного посыпались десятки судебных исков. Однако судебные решения не обрадовали гаражников: им выплачивали не рыночную цену боксов, а стоимость снесенных конструкций — всего по 30-70 тыс. рублей. В декабре 2007 года главу петербургского отделения Всероссийского общества автомобилистов Дмитрия Трояна, возглавлявшего борьбу местных владельцев гаражей-боксов, до смерти избили несколько неизвестных. Гаражники считают, что с потерей лидера им стало гораздо сложнее отстаивать свои позиции.
Однако 19 июня этого года губернатор Валентина Матвиенко подписала постановление правительства о компенсациях за снос гаражей. Оно предусматривает, что если земля КАС, ГСК и прочих объединений изымается для городских нужд, то владельцам гаражей будет предоставляться альтернативная площадь (не обязательно в этом же районе) для строительства многоярусных гаражей-паркингов, открытых КАС или временных гаражей. Если же снос гаражей и застройку территории осуществляет частный инвестор, то он должен компенсировать владельцам машиномест стоимость демонтируемого гаража с учетом износа. Вице-губернатор Александр Вахмистров отмечает, что стоимость земли в этих расчетах учитываться не будет, так как она принадлежит городу. По его оценке, себестоимость сооружения открытой парковки составляет $500-600 за машиноместо, крытой — $3-4 тыс.
В ожидании обвала цен
По подсчетам Смольного, в ближайшие годы для строительства ЗСД снесут 6-7 тыс. гаражей. Кроме того, существуют планы по развитию промзон (часть из них также занимают КАС и ГСК) и застройке городских территорий для иных нужд. "Владельцы гаражей понимают, что скоро боксы будут сносить, поэтому спешат избавиться от них. Однако покупают их не очень активно", — констатирует господин Лавров. Как отмечают в редакции газеты "Реклама-шанс", если несколько лет назад объявления о продаже гаражей не задерживались в числе предложений, то теперь места в КАС и ГСК могут "зависать" в листингах на несколько месяцев. В АН "Итака" отмечают, что раньше указание гаража в виде доплаты для покупки квартиры большей площади или жилья в более престижном районе было весьма распространенным явлением. Сейчас это единичные случаи.
Корректной статистики по продажам гаражей и динамике цен на них нет. "Агентства недвижимости гаражами не занимаются, им это невыгодно. Гаражи стоят мало, а по документам они очень проблематичны — на землю под ними обычно нет прав собственности", — поясняет Николай Лавров.
Подавляющее большинство боксов продается через частные объявления в газетах. Самые дешевые в списках — объекты, которые пойдут под снос. Те, что не входят в зону риска, стоят на порядок дороже. Стоимость варьируется от 30 тыс. до 500-700 тыс. рублей. Резкого падения цен на них пока не наблюдается, однако, по прогнозам экспертов, его не миновать, так как число продаваемых объектов все время растет. Примечательно, что почти все продавцы снабжают свои объявления отметкой "не идет под снос" — вне зависимости от дислокации объекта.
Например, владелец гаража в КАС на пересечении проспектов Художников и Суздальского просит за свой железобетонный бокс, рассчитанный на две машины, 220 тыс. рублей. Он уверяет, что КАС в Генплане до 2025 года не рассматривается. Действительно, данный гараж не включен в перечень сносимых объектов. Однако он расположен на Парнасе — в перспективной промышленной зоне. И город вполне может продать землю под гаражом инвестору, решившему разместить здесь промпредприятие.
Металлический гараж в КАС-4 на Малой Карпатской продается за 70 тыс. рублей и сопровождается пояснением, что в списках на снос стоянка не значится. Участок находится вблизи пересечения Софийской улицы с КАД, где скоро должна появиться автодорожная развязка. Кроме того, рядом по Бухарестской улице пройдет наземная ветка Фрунзенского радиуса метро. По мнению Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость", новые станции метро в Купчино наверняка дадут толчок к развитию коммерческой и жилой застройки окрестностей. Не исключено, что городские власти продадут подорожавший из-за появления метро участок под застройку. Так что отсутствие прямого упоминания ГСК в списках на снос не гарантирует ему долголетия.
"Я думаю, что в ближайшие годы в городе неизбежно начнется активное строительство крытых, подземных и многоярусных паркингов. Гаражи-боксы советского образца безнадежно устарели и обречены. Городские власти должны стимулировать возведение современных парковок", — считает Юрий Борисов, управляющий партнер группы компаний "АйБи Групп. Коммерческая недвижимость".
Ольга Мягченко