Проблема парковки автомобилей становится с каждым годом все актуальнее: парк машин ежегодно растет в Петербурге на 10%, земель под новые стоянки не прибавляется, существующая программа по строительству многоэтажных парковок инвесторов не привлекает, а город искать новые стимулы для создания парковочных мест не спешит. По западным нормативам, для того, чтобы не было проблем с парковкой, оборудованных парковочных мест должно быть около 60% от общего количества единиц транспорта, зарегистрированных в городе. Сейчас в Петербурге зарегистрировано 1,35 млн единиц транспорта — раньше чиновники Смольного ожидали, что такого уровня автомобилизации город достигнет не ранее 2010 года. Таким образом, уже сейчас необходимо не менее 700 тыс. мест для парковки. Однако участники рынка отмечают, что пока инвестиции в многоэтажные паркинги остаются делом рискованным.
По данным ГУП "Городской центр автостоянок и гаражей" (ГЦАГ), в Петербурге сейчас оборудованных машиномест около 35% от общего количества машин — включая открытые стоянки и гаражи-боксы. Последние преобладают: их в городе около 40%.
Изыскивать новые возможности для размещения современных паркингов еще год назад было решено за счет тех же гаражей-боксов. Комитет по градостроительству и архитектуре сделал инвентаризацию земельных участков, арендуемых так называемыми "плоскостными гаражами" (КАС). "Сегодня боксовые гаражи занимают 1 008 гектаров городских земель, из этой площади 357 гектаров (118 700 боксов) — это реальные земельные ресурсы для строительства многоэтажных паркингов как минимум на 268 170 мест", — говорится в сообщении КГА.
Девелопмент паркингов — нишевый рынок. Крупные строительные компании, как правило, не занимаются их строительством из-за высокой стоимости земли и низкой доходности проектов. Паркинги бывают двух видов: встроенные — как элемент жилого комплекса (подземные и полуподземные) и самостоятельные проекты (многоуровневые, открытые, неотапливаемые; и закрытые). Наиболее рыночно и финансово реализуемые — многоуровневые паркинги. Их рентабельность составляет 15%.
По данным "Петербургской недвижимости", стоимость одного машиноместа в паркинге на окраине Петербурга составляет около $20-30 тыс., в центре цена в два раза выше.
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb рассуждает: "Отдельно стоящие многоэтажные паркинги — не особо выгодные проекты. Поэтому город обычно выделяет девелоперам землю целевым образом — практически бесплатно для того, чтобы этот сегмент коммерческой недвижимости мог развиваться. Однако существует много случаев, когда земельные участки берутся под паркинги, но в итоге переделываются под другую коммерческую недвижимость".
Например, ООО "Автохаус" еще в 2002 году получило землю на углу Богатырского проспекта и Гаккелевской улицы. Тогда функциональное назначение будущего объекта значилось как многоэтажный паркинг. Но в 2005 году компании удалось внести в проект изменение и получить разрешение на строительство "административно-офисного здания со встроенно-пристроенным многоярусным паркингом и постом технического обслуживания автомобилей". В итоге там возведен многофункциональный комплекс площадью около 30 тыс. кв. м, инвестором которого выступило ОСАО "РЕСО-гарантия".
Ранее, когда автомобилизация была невысока, девелоперы сталкивались с низким спросом на покупку или аренду машиноместа. После завершения строительства более 50% машиномест пустовали. Жители ставили свои автомобили на внутридворовых пространствах и открытых стоянках. Но специалисты АРИН отмечают, что последние два года ситуация начала меняться ввиду развития рынка автокредитования и существенного увеличения количества автомобилей. И сейчас заполняемость паркингов в районах плотной многоэтажной застройки составляет почти 100%. Стоимость машиноместа в паркингах — около $30 тыс. Именно поэтому такие проекты больше востребованы покупателями жилья класса "комфорт" и выше. Покупателям жилья эконом-класса приобретение машиноместа в многоуровневых паркингах просто не по карману. Эта категория граждан больше пользуется открытыми стоянками (порядка 1,5-2,5 тыс. рублей в месяц), либо оставляет свои машины во дворе. Также причиной отсутствия большого количества проектов многоэтажных паркингов является достаточно длительный срок строительства и продажи машиномест (минимум 5 лет). Покупатели не готовы приобретать машиноместа на начальной стадии строительства паркинга. Поэтому девелоперы вынуждены вести застройку на свои средства.
Где разместить?
Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum полагает, что многоуровневый паркинг дает приемлемую доходность. "Однако она ниже, чем при реализации проектов жилого или офисного назначения. Поэтому девелоперы рассматривают паркинг как дополнительную функцию. Как правило, паркинги реализуются при строительстве жилых домов класса "комфорт" и выше. Также многоуровневые паркинги строят при возведении объектов офисной и торговой недвижимости. Другое дело, если город выставляет на торги участок именно под строительство паркинга. В этом случае девелопер будет обязан реализовать такой проект. Но пока очередей из желающих строить многоуровневые паркинги не наблюдается. Думаю, причина именно в относительно высокой окупаемости проектов — от 10 лет".
Михаил Зельдин, президент группы компаний "Аверс" отмечает, что сегодня стоимость машиноместа как минимум сопоставима со стоимостью машины среднего класса. А КАСКО стоит 8-11%. "Соответственно, проще купить КАСКО и бросать машину на улице (особенно в новых районах). В центре города положение существенно хуже (нет места для парковки), но там и почти невозможно построить паркинг (нет земли плюс требования СЭС). Не надо также забывать о стоимости эксплуатации паркинга (минимум — несколько тысяч рублей в месяц), недостаточном уровне безопасности и т. п. Поэтому паркинги сооружаются, в основном, встроенные и пока не видно перспектив изменения этой ситуации (городская программа строительства паркингов 2001-2005 годов была полностью провалена)", — сетует господин Зельдин.
Без города никак
Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков считает, что строительство многоярусных стоянок со стороны предложения сдерживают высокие затраты на строительство, а со стороны спроса — недостаточная платежеспособность населения. В рамках одного паркинга разница цены машиноместа может достигать $11-12 тыс.; верхние этажи обычно продаются дешевле, чем нижние.
"Из наиболее распространенных объектов инфраструктуры в паркингах можно указать автосервис и мойку. Вероятнее всего, эти услуги предоставляют сторонние операторы — девелоперу выгоднее продать все помещения в паркинге. В период, когда в паркинге часть мест не реализована, их чаще всего сдают в аренду до появления конкретного покупателя. Стоимость такой аренды составляет $150-250 в месяц", — говорит господин Пашков.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН считает, что себестоимость одного машиноместа в паркингах составляет около $20 тыс., а окупаемость — от 10 лет. "Количество этажей и машиномест паркинга зависит от его месторасположения. Оптимально строить паркинги в местах плотной жилой застройки, поскольку покупатели и арендаторы машиномест не захотят идти далеко за машиной. Сегодня наиболее выгодно строить паркинг до четырех уровней и до 300 машиномест. Дело в том, что при строительстве паркинга более 300 машиномест увеличиваются санитарные зоны — с 50 до 100 метров. А чем дальше паркинг будет находиться от домов, тем меньше будет на него спрос", — рассуждает госпожа Марковец.
"Создание паркинга может также быть оправданным на участках, где существуют значительные ограничения по строительству жилья. Но острая нехватка паркингов в центре города может быть решена только с помощью городских программ", — полагает господин Пашков.
Мария Дмитриева, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО "Петротрест-недвижимость", впрочем, указывает на то, что месторасположение паркинга может серьезно влиять на его окупаемость. "Так, например, паркинг на Васильевском острове уже за 1-2 года окупится на 40 процентов. В свою очередь, сроки окупаемости паркинга в Выборгском районе будут намного больше".
Под землю!
В последнее время в Петербурге появляется все больше проектов, связанных с освоением подземных пространств в центре города. В том числе проекты предполагают строительство подземных паркингов. Николай Пашков считает, что освоение подземного пространства — одна из немногих возможностей по созданию крупных комплексов коммерческой недвижимости в центре Санкт-Петербурга. "При этом заявленные проекты различаются по своему характеру: представлены как проекты создания подземных паркингов с отсутствующей (или незначительной) торговой частью, так и проекты создания торговых комплексов.
Создание паркингов под городскими площадями в центре способно увеличить общую вместимость парковок в центральной части города. Однако другим сдерживающим фактором будет оставаться пропускная способность магистралей. Поэтому развитие подземных паркингов должно сопровождаться рядом других мер по развитию транспорта в центре города. Как вариант можно рассматривать уменьшение разрешенных мест наземной парковки в пользу подземной (платной). Это может послужить сдерживающим барьером для увеличения автомобильного транспорта в центе города, а также улучшить городскую среду для пешеходов и восприятие центра города.
Развитие подземных торговых комплексов в центре может иметь успех, однако их создание сопряжено с рядом трудностей для девелопера — например, непредсказуемостью грунтов вкупе с большими объемами и высокой плотностью исторической застройки. В то же время активное освоение подземного пространства способно решать острые транспортно-логистические проблемы центра города — могут создаваться подземные пешеходные переходы, тоннели (части транспортных развязок), парковки. Поэтому оптимальным будет вариант, если подобные проекты будут осуществляться при поддержке города и частично — за счет бюджета", — говорит господин Пашков.
Валерий Грибанов