За последние несколько лет в Петербурге сформировался новый вид бизнеса. Частные инвесторы, вкладывающие значительные средства в приобретение жилья для последующей сдачи ее в аренду, не всегда имеют возможность следить за техническим состоянием своего фонда, осуществлять расчеты с арендаторами, искать новых нанимателей. Поэтому сегодня значительная часть агентств недвижимости Петербурга предлагают услугу доверительного управлении квартирами.
"Эта услуга появилась на рынке Петербурга 10 лет назад, когда петербуржцы стали массово переезжать жить за границу, — рассказывает Алексей Бегунов, генеральный директор АРИН. — Многим из них не на кого было оставлять свое жилье, а продавать его желания не было". Тогда агентства начали массово предлагать услуги по управлению такими квартирами. За определенную плату они обязывались следить за сохранностью квартиры, заниматься поиском арендаторов, контролировать оплату всех счетов, улаживать спорные вопросы, а в случае порчи имущества арендаторами проводить весь необходимый ремонт.
Услуга для занятых
Изначально основными потребителями услуг по доверительному управлению были владельцы элитного жилья. "Это неудивительно: ведь позволить себе уехать жить за границу могли только состоятельные петербуржцы", — рассказывает Алексей Бегунов. Однако постепенно состав и цели потребителей подобной услуги изменились. Во-первых, передавать в управление стали не только собственное жилье, но и то, что было куплено с целью инвестиций в недвижимость. "В последнее время все чаще для этих целей выкупаются целые подъезды в историческом центре и престижных районах", — рассказывает Ирина Никулина, директор департамента аренды Петроградского отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость". Отсюда и состав потребителей услуги: петербуржцы и иногородние граждане, вложившие средства в жилую недвижимость Северной столицы. "Если несколько лет назад на этом рынке присутствовали исключительно элитные квартиры, то сейчас в доверительное управление вовлечено как очень дорогое жилье, так и дешевые квартиры на окраинах", — рассказывает Вероника Сурнина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании "Петербургская недвижимость". Кроме того, передавать свои квартиры в управление стали и те, кто живет в Петербурге, но слишком заняты, чтобы сдавать недвижимость в аренду самостоятельно.
По данным АРИН, на сегодня средняя цена предложения аренды квартиры составила порядка 25 тыс. рублей. Наиболее высокие ставки аренды — в Центральном районе (средняя цена составила 37 тыс. рублей). Чуть ниже цены в Петроградском районе (средняя цена — 34 тыс. рублей). Самые низкие — в Красносельском районе (средняя цена — 20 тыс. рублей). В области квартиру можно снять за 13 тыс. рублей. По итогам первых пяти месяцев 2008 года (январь — май), рост арендной ставки жилья составил порядка 5%. В целом за 2008 год ожидается рост арендной ставки до 15%.
Стоимость таких услуг невелика и составляет от 10% до 20% от стоимости аренды. "Процент выручки агентства зависит от суммы аренды квартиры, — рассказывает Яна Копысова, руководитель отдела управления компании "Итака". — Чем меньше стоимость аренды, тем больший процент будет получать агентство". При этом владельцы жилья, как правило, имеют возможность выбора формы вознаграждения управляющей компании. "Агентства недвижимости могут либо получать стабильный процент от стоимости аренды квартиры, либо договориться с владельцем о выплате определенной суммы, которая не будет меняться на весь период действия договора", — говорит Алексей Бегунов. На первый взгляд, вариант с процентом выглядит более выгодным для владельцев недвижимости. Но если агентство не смогло вовремя найти арендатора, то наниматель останется без дохода. В случае с фиксированной ежемесячной оплатой наниматель не рискует остаться без прибыли. Но в этом случае ежемесячные выплаты будут минимальными — на уровне нижней границы арендной ставки по району.
Рискуют все
Рынок доверительного управления России пока находится в зачаточном состоянии. Поэтому нельзя с уверенностью говорить о стопроцентной выгоде как для агентства, так и для покупателя. С одной стороны, заключая договор с собственником квартиры, агентство обеспечивает себе доход от сдачи квартиры в аренду минимум на год (срок действия договора). Но с другой стороны, они берут на себя все риски по подбору арендаторов. Ведь одно дело — найти арендатора, получить свои законные 50% от месячной платы и забыть о квартире. И совсем другое — найти добросовестного арендатора, который будет не только исправно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, но и не испортит имущество. А по договору доверительного управления именно агентство несет ответственность за сохранность мебели и ремонта. "Конечно, агентства берут с арендаторов так называемый депозит, равный месячной арендной плате, — говорит Вероника Сурнина. — Однако его размер в проблемных случаях не всегда достаточен, чтобы покрыть убыток целиком". Особенно если ущерб был нанесен элитной квартире с дорогим ремонтом и дорогой мебелью. "В этих случаях от управляющего требуется особое внимание к собственности клиента и умение находить выход из спорных ситуаций", — замечает Яна Копысова. Но если договориться с арендодателем никак не получится, то решить проблему может только суд. А это значит, что агентство вынуждено нести дополнительные расходы, а владелец жилья — недополучать деньги.
Некоторые агентства изначально, чтобы обезопасить себя, застраховывают квартиру. Однако по большей части они вынуждены делать это за свой счет. Следовательно, прибыль от управления квартирой будет еще ниже. "Поэтому, чтобы получать хотя бы небольшую прибыль от данной услуги, агентству нужно иметь в управлении не менее 10 объектов среднего класса", — считает господин Бегунов.
Русский менталитет
На первый взгляд, владельцам квартир услуга доверительного управления приносит только плюсы. Они отдают квартиру сторонней организации, которая берет на себя решение всех проблем. "При передаче своего имущества в доверительное управление собственник будут защищен от задержки оплаты, от порчи имущества, от двойной пересдачи жилья в аренду, от проблем с налоговыми органами", — рассказывает Ирина Никулина. Владельцам жилья остается только получать деньги, или, что еще проще, лишь проверять, чтобы средства от сдачи жилья в аренду исправно поступали на банковский счет. Однако и здесь есть несколько "но". И самое главное из них — налогообложение. "По закону граждане, сдающие свое жилье в аренду, обязаны платить подоходный налог, который составляет 13 процентов", — говорит Алексей Бегунов. Однако в Петербурге большинство арендодателей уклоняются от уплаты налогов и идут на это только если налоговые органы поймали нарушителей "за руку". "А управляющие компании при сдаче квартиры в аренду в обязательном порядке взимают 13 процентов подоходного налога от суммы арендной ставки и перечисляют в налоговое органы", — заметила госпожа Никулина.
Другая причина, по которой многие отказываются заключать с агентством договор доверительного управления — в менталитете россиян. "Во-первых, агентствам нередко просто не доверяют", — полагает господин Бегунов. Заключая договор доверительного управления, владельцы жилья обязуются не повышать ставку аренды на все время действия договора. И хотя в этом же договоре прописывается, что агентство недвижимости будет сдавать жилье за сумму N, у многих все же появляются опасения, что агентство их обманет и сдаст жилье за большую арендную плату, а разницу оставит себе. Во-вторых, это нежелание делиться своим заработком. "Многие рассуждают так: лучше я заплачу агентству 50 процентов от месячной арендной платы и буду весь год получить стопроцентный доход, чем агентство будет управлять моей квартирой и я буду вынужден терять по 20 процентов ежемесячно", — говорит Алексей Бегунов. С одной стороны, логика верна: при заключении договора на год в течение этого времени агентство получит 240% от арендной ставки квартиры (при условии двадцатипроцентной ежемесячной выплаты). Это, несомненно, менее выгодно для владельцев квартир. С другой стороны, привычка надеяться на авось может не пройти. Ведь никто не гарантирует, что арендаторы не съедут через три месяца. И тогда придется опять искать квартиранта и платить те же 50% агентству. Отсюда и получается, что основными потребителями данной услуги являются либо иногородние жители, либо достаточно обеспеченные граждане. У первых из перечисленных просто нет иного выхода, кроме как обращаться к посредникам, а для вторых плюс-минус 20% особой роли не играют.
Тем не менее, специалисты рынка недвижимости считают, что в будущем услуга будет все больше востребована. "За границей в доверительном управлении находится наибольшая часть квартир, которые сдаются в аренду", — говорит Яна Копысова. Там владелец квартиры и съемщик взаимодействуют исключительно с агентством, даже не встречаясь между собой. "Например, в Германии до 80 процентов арендованных квартир находятся в доверительном управлении", — заметил Алексей Бегунов. "Но так выглядит цивилизованный рынок аренды, до которого нам еще далеко", — добавила госпожа Копысова.
Анна Отрощенко