Срок окупаемости проекта — один из самых важных показателей для девелоперов. Участники рынка отмечают, что в России успешность того или иного объекта меряется совсем иными сроками, чем на Западе. Но ошибки, сделанные на стадии проектирования, в ходе строительства или уже на этапе работы сданного в эксплуатацию объекта могут увеличить срок возврата вложений.
Участники рынка отмечают: ошибки в проекте можно допустить на всех стадиях его подготовки — и в ходе подбора земельного участка, и при определении его функционального назначения, и при строительно-монтажных работах, и на стадии позиционирования нового объекта, и при составлении схемы финансирования объекта. Каждая из стадий в случае неправильного подхода может стать для компании роковой, в лучшем случае — привести к потерям, которые исчисляются сотнями тысяч, а иногда и миллионами долларов, а в худшем — к полному фиаско проекта и его продаже.
Эксперты отмечают, что до сих пор многие компании при принятии решения о реализации проекта привязываются к месту — строительство начинается не в силу рыночной целесообразности, а ввиду наличия в том или ином месте земельного участка. Причем практика показывает, что большинство девелоперов делают выбор в пользу того или иного типа объектов не в результате оценки функциональных возможностей "пятна", а исходя из специализации своей компании.
До сих пор на рынке есть примеры, когда компании начинали работу на объекте без предварительного маркетингового анализа территории около земельного участка, в границах которого предполагается осуществить девелоперский проект. При выборе функционального назначения здания могут быть не учтены социодемографическая ситуация в районе, характер уже сложившейся застройки, специфика девелоперских проектов, находящихся в стадии реализации. Застройщики не проводят должный анализ рынка, позволяющий оценить спрос на тот или иной вид жилой или коммерческой недвижимости, возводимой на участке, а также определить ее класс, ценовое позиционирование и ценовую политику. В результате просчеты, связанные с неверным расположением объекта — например, если бизнес-центр или торговый центр построены в районе с плохой транспортной доступностью или в районе, где офисная функция в принципе не востребована — ведут к тому, что помещения в них приходится сдавать по низким ставкам.
Разная психология
Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum указывает на то, что психология восприятия сроков окупаемости проектов у нас и на Западе разная: "Для наших девелоперов окупаемость проекта в 10 и более лет не привлекательна, чего нельзя сказать о западных девелоперах. Западные проекты, как правило, окупаются за 10-15 лет. Там рынок стабильный, нет инфляции и большого роста арендных ставок, и для иностранных девелоперов такая окупаемость является нормальной. Именно поэтому иностранные инвестиционные фонды достаточно спокойно относятся к приобретению российских готовых проектов со сроком окупаемости 10 лет. При этом они любят вкладываться в объекты, уже заполненные арендаторами. Причина очевидна — западные компании склонны приобретать менее рискованные объекты. Что касается наших инвестиционных фондов, то они все же рассчитывают на меньший срок окупаемости и большую доходность. Они готовы рисковать и получать за это большие деньги".
Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" говорит, что пока самым быстроокупаемым сегментом рынка недвижимости является жилье. Срок окупаемости наступает здесь через год после начала строительства (при условии, что это небольшой проект до 20-30 тыс. кв. м жилой площади). Если мы говорим о более масштабном проекте — свыше 500 тыс. кв. м, то первая очередь без учета расходов на участок окупится через год, а весь проект — уже тогда, когда он будет реализован на половину или на две трети. Такой срок обусловлен серьезными затратами на приобретение земельного участка. Как правило, земля приобретается на кредитные ресурсы, причем если участок большой по площади, то это может происходить поэтапно (скупка нескольких соседних участков от нескольких владельцев в различные сроки). Это затягивает срок реализации проекта и увеличивает срок окупаемости. "То же самое относится к проектам коммерческой недвижимости, когда строительство крупных комплексов происходит в несколько этапов. Например, есть подобные комплексы на больших участках — свыше 50 га. Что касается срока окупаемости проекта комплексного освоения, когда на большом земельном участке реализуются проекты и жилой, и коммерческой недвижимости плюс инфраструктура, то здесь он составляет, как правило, порядка 15 лет. Все строительство дробится на ряд 'подпроектов' по этапам. Минимальный срок окупаемости — 10 лет. Долевое строительство в коммерческой недвижимости (продажа бизнес-центра по частям, этажам и т. д.) — окупается так же, как и жилье. В любом случае — до окончания реализации проекта.
В загородных проектах (коттеджные поселки, смешанные поселения) срок окупаемости так же, как и в жилом строительстве, наступает до окончания проекта. Однако спрос на загородные поселения, которые продаются на первичном рынке, отличается от городского. Поэтому окупаемость в зависимости от класса поселения может осуществиться в гораздо больший срок. Например, коттеджный поселок среднего класса на 20 домовладений для постоянного проживания может окупиться минимум через два года. Если говорить о крупных проектах, то здесь срок окупаемости будет гораздо большим. Однако готовых примеров на рынке пока еще нет", — рассуждает господин Себелев.
Вице-президент ГУД, управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов полагает, что окупаемость проектов базируется на двух принципах: первый — рыночная стоимость, второй — инвестиционная стоимость. Отступая от классического определения двух стандартов стоимости, с точки зрения потребителя рыночную стоимость можно трактовать как стоимость продавца, инвестиционную — как стоимость покупателя. "Соответственно, сроки окупаемости проектов, зависящие от применяемого стандарта стоимости, различны. Для сегодняшних покупателей они дрейфуют уже к десяти годам, и для кого-то это может быть неприемлемым. Все зависит от стратегии инвестора, пополняющего свой инвестиционный портфель. В общем случае инвестиционная стоимость предполагает практически любой срок окупаемости проекта, включая даже его неокупаемость в принципе. Но это уже из области меценатства и метафизики", — говорит господин Борисов
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb считает, что девелоперы чаще строят свои объекты на продажу, нежели сами ими владеют: "Поэтому срок окупаемости у них — срок продажи объекта. Таким образом, девелоперы оценивают, сколько получается процентов годовых на вложенные в проект средства. Например, был куплен объект за определенную сумму, далее в него была вложена еще некоторая сумма денег, а через несколько лет объект был реализован и продан. Разницу между полученной от продажи объекта и затраченной на его реализацию (чистый доход) суммой нужно поделить на количество лет реализации, получив в результате процент рентабельности собственных средств. Доходность проекта рассчитывается следующим образом: чистый годовой операционный доход делится на стоимость приобретения объекта доходного бизнеса. Если брать по доходной модели, то необходимо, чтобы в Москве срок окупаемости при приобретении, например, готового бизнес-центра, составлял 10-12 лет, в Петербурге — 8-9 лет, в регионах — 4-7 лет. В регионах окупаемость больше, нежели в столицах, поскольку там выше риски".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН указывает на то, что окупаемость проекта зависит от масштабов и от сроков его реализации. Как правило, масштабные проекты долго строятся, и часть площадей продается в процессе реализации, а часть может оставаться в собственности застройщика и после окончания строительства. Поэтому для крупных проектов развития территорий сложно говорить о какой-либо окупаемости. "Если же говорить о небольших проектах, то для жилищного строительства нормальной считается окупаемость проекта на середине строительных работ, когда поступление от продажи квартир перекрывают инвестиции от строительства. Кроме того, сроки продаж жилья зависят от класса объекта. Так, для жилья эконом-класса (немасштабные проекты) средние темпы продаж составляют около 4 процентов от общего числа квартир комплекса в месяц. Для бизнес-класса — около 3 процентов квартир в месяц (в рамках одного комплекса), для элитного — от 3 до 5 квартир одного комплекса в месяц", — рассуждает он. Андрей Тетыш указывает, что при условии строительства и дальнейшей эксплуатации, чистый доход от аренды помещений перекрывает инвестиционные затраты через: 6-8 лет — для офисов, 6-8 лет — для торговли, 7-9 лет — для гостиниц. При этом, что касается торговой недвижимости, то в связи с грядущим насыщением (2010 год) возможно увеличение сроков окупаемости до 8-10 лет.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg считает, что сегодня в гостиничной недвижимости сроки окупаемости зачастую выше, чем в других секторах коммерческой недвижимости, что связано с более значительными инвестициями в гостиничные проекты. "Но в отношении Петербурга можно говорить о рентабельности гостиничного бизнеса, так как стоимость услуг проживания в петербургских гостиницах — одна из самых высоких в Европе. В среднем срок окупаемости гостиницы категории "3 звезды" составляет 8-12 лет, для гостиниц категории "4 звезды" и "5 звезд" срок окупаемости несколько меньше. Постепенное увеличение сроков окупаемости — нормальный процесс для прогрессирующего рынка, выходящего из стадии бурного роста. В европейских странах срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости в большинстве случаев составляет более 12 лет", — отмечает она.
Недосчитали
При строительстве в центре города возможны ошибки при расчете объемов фундаментных работ. Строительство в центре в разы увеличивает смету вследствие того, что необходимо укреплять фасады и фундаменты стоящих рядом зданий. Если неверно провести обследование фундаментов ветхих зданий, то в дальнейшем исправление ошибок значительно ухудшает экономику проекта.
Сейчас, когда городские власти почти отошли от практики предоставления земли под "точечные" проекты, а все больший акцент делают на предоставлении больших участков под комплексное освоение, девелоперы могут допустить просчеты, договариваясь с собственником или правообладателем относительно небольшого "пятна". При реализации проектов на чужих участках девелопер не всегда выкупает права на землю — нередко он договаривается о выделении какой-то доли в будущем объекте владельцу земли. Неправильно определенный размер доли, которую получит правообладатель, может стать роковым для проекта: при слишком высоком проценте площадей, которые девелопер обязался передать партнеру, экономика проекта может оказаться под угрозой. Последний просчет уже можно отнести к определению схем финансирования проектов.
Типичными ошибками девелоперов являются переоценка собственных возможностей относительно привлеченного заемного капитала. Специалисты отмечают, что при оценке экономической эффективности проекта важно ориентироваться не только на маржу, которую требуется обеспечить, но также на величину суммарно задействованного капитала, сбалансированность портфеля проектов по их величине и срокам окупаемости и другие факторы, необходимые для устойчивости компании.
Многие компании начинают вхождение в проект без наличия достаточного количества средств. В компании "Петрополь" полагают, что объем свободных средств в компании должен как минимум в два раза превышать суммы, необходимые для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование.
Однако наибольшие нарекания со стороны экспертов вызывают архитектурно-планировочные решения при возведении объектов. Юрий Борисов, управляющий партнер компании "АйБи Групп" считает, что главная ошибка девелоперов состоит в стремлении выжать из земельного участка максимальное количество квадратных метров здания. "Это приводит к ухудшению функциональных характеристик проекта, неадекватному соотношению парковочных мест и квадратных метров соответствующего функционала, а также к трудностям концептуального зонирования поэтажных планов. Нередко в целях экономии девелопер занижает высоту помещений, тогда моллы в таких торговых центрах начинают смотреться как блиндажи, а высота витрин не соответствует требованиям ритейлеров".
Еще одна ошибка, на которую указывают эксперты — компании-девелоперы не всегда учитывают особенности перемещения по достаточно большим территориям внутри комплексов. Это касается прежде всего передвижения посетителей и арендаторов — иногда достаточно тяжело найти офис нужной компании. Также еще одним важным моментом при проектировании крупных деловых комплексов являются ошибки в структуре распределения арендопригодных площадей. Стремясь увеличить площади помещений под офисы и их количество, девелопер теряет качество самих площадей, снижая тем самым уровень комфорта и эргономичность офисного пространства — в итоге получаются помещения, не востребованные рынком.
У неопытных девелоперов часто отсутствует внятная концепция размещения арендаторов. Следствием такого подхода является, например, возникновение в торговых центрах мертвых зон (dead end), куда не доходят посетители, что впоследствии сказывается на доходности объекта. Кроме того, это часто является причиной изменений проекта уже во время строительства торгового центра. Важно понимать, что различные операторы имеют свои требования к характеристикам помещений. Допустим, магазин сотовых телефонов может разместиться на любой площади, но для многозальных кинотеатров нужно учитывать и согласовывать с оператором ряд особенностей. Есть пример реализации проекта, где девелопер начал возводить объект с высотой третьего уровня 6 метров. Для размещения кинозала этой высоты недостаточно, и в итоге девелопер был вынужден ее увеличить до 8 метров.
Существенной, а может быть, и самой актуальной проблемой для многих проектов остается последующее обслуживание зданий. Девелоперы до сих пор начинают задумываться над вопросом о том, кто и как станет эксплуатировать их объект уже на финальной стадии строительства. И чаще всего решают самостоятельно заняться этим видом услуг. Если компания давно работает на рынке, то клиенту это гарантирует относительно комфортную деятельность в арендованном здании. Если же девелопер относительно недавно работает на этом рынке, то все эксперименты, весь путь постижения искусства эксплуатации методом проб и ошибок арендатор рискует испытать на себе.
Валерий Грибанов