Город Пушкин сегодня, по мнению участников рынка, является одним из самых перспективных пригородов Петербурга. Цены на недвижимость там пока не дотягивают до "петербургской Рублевки" — Сестрорецка, однако растут заметно активнее, чем в других окраинных частях мегаполиса. В будущем городу прочат судьбу "маленькой копии Петербурга" — с элитным жильем в историческом центре, массовым жильем и промышленно-складской зоной на окраине. Главной проблемой района сейчас считается транспортная доступность — обилие складских проектов эту проблему может усугубить.
Михаил Зельдин, президент группы компаний "Аверс" считает, что Пушкин уже понемногу становится (и имеет все возможности стать) элитным пригородом Санкт-Петербурга. К главным плюсам города Михаил Зельдин относит наличие исторической застройки и сохранившийся малоэтажный облик.
В городе при застройке действует высотный регламент: в центре — не выше трех этажей, на окраинах — не выше двенадцати. Дома в центре строятся с учетом исторической архитектуры города. С одной стороны, это повышает стоимость квадратного метра в районе, но с другой — привлекает состоятельную публику, готовую платить за комфорт и атмосферу элитной периферии.
По данным Becar Realty Group SPb, по состоянию на июнь 2008 года цены на квартиры в строящихся домах города Пушкин варьируются в диапазоне от 38 тыс. до 98 тыс. рублей за квадратный метр. На вторичном рынке минимальная цена предложения за квадратный метр — 55 тыс. рублей, максимальная — 121 тыс. рублей.
Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) указывает на то, что сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в городе Пушкин составляет примерно 93 тыс. рублей. "Для сравнения, в начале года стоимость квадратного метра в Пушкине составляла порядка 70-75 тыс. рублей. Рост цен, с одной стороны, обусловлен общегородской тенденцией, с другой — повышением инвестиционной привлекательности и престижности Пушкинского района. Пушкин всегда пользовался спросом как у петербуржцев, так и у приезжих покупателей недвижимости, поэтому стоимость квартиры здесь вполне соотносима с квартирами, например, на окраине Московского района", — говорит господин Бегунов.
Легко дышится
Главными преимуществами Пушкинского района являются хорошая экологическая обстановка, парковые зоны. В условиях, когда в самом Петербурге складывается сложная ситуация с зелеными насаждениями, Пушкин от этого избавлен, что повышает его привлекательность для проживания. Пушкинский район интересен также и тем, что здесь развиваются все типы домостроения — малоэтажное домостроение, коттеджные поселки, наиболее крупным из которых станет "Новая Ижора", строительство четырех- и семиэтажных домов, а также высотное домостроение.
В связи с подготовкой к 300-летию Царского Села сейчас в Пушкине ведется серьезная работа по капитальному ремонту и реконструкции жилищного фонда. Это приводит к тому, что стоимость жилья растет и на вторичном рынке.
С каждым годом престижность Пушкина повышается. В Пушкинском районе планируется реализация масштабных проектов, включающих гостиничную и развлекательную функции в зоне, примыкающей к паркам.
Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb полагает, что к плюсам района можно отнести хорошую экологию. "Пушкинский район Петербурга — один их самых экологически чистых районов города. На его территории практически нет промышленных предприятий, и, соответственно, меньше загрязнен воздух. В Пушкине большое количество зеленых насаждений — садов, скверов", — говорит госпожа Черейская. Помимо этого, по ее мнению, в городе неплохо развита туристическая инфраструктура.
Минусом района можно назвать плохую транспортную доступность. Для владельцев автотранспорта выезд и въезд в Санкт-Петербург затруднен в часы пик. В первую очередь это связано с тем, что трассы узкие и движение дополнительно затрудняют реконструкция Пулковского шоссе, строительство тоннеля и развязки с Киевским шоссе и расширение Киевского шоссе. Во-вторых, на выезде из Пушкина через Московское шоссе строится большое количество складских и логистических комплексов. Соответственно, нагрузка на дороги увеличивается и транспортная доступность ухудшается еженедельно.
Участники рынка отмечают, что свободных земель в центре города, где идет малоэтажная застройка, практически не осталось. Сейчас идет точечная застройка территорий, продажа с торгов нежилых помещений или земель сельхозназначения.
Без коммерческой недвижимости
Наталия Черейская отмечает, что качественных офисов в Пушкине нет. Однако Михаил Зельдин полагает, что в силу малоэтажного характера застройки потребность в офисной недвижимости довольно ограничена.
"В городе нет ни одного современного торгового центра. Снять торговые площади практически невозможно: их стоимость во встроенных помещениях равна стоимости аренды площади в серьезном торговом центре с высокой проходимостью в Петербурге. Планов по строительству концептуальных торговых центров там пока нет", — сетует господин Зельдин.
Мария Дмитриева, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО "Петротрест-недвижимость" к числу недостатков района также относит неразвитость торговой инфраструктуры. "Гипермаркетов хватает на Пулковском шоссе", — парирует господин Зельдин. По его мнению, торговля наиболее перспективна в городе — в формате "у дома" или, как максимум, супермаркета.
В городе есть два кинотеатра в плачевном состоянии — без реконструкции, со старым оборудованием. Существует ряд неконцептуальных кафе и несколько дорогих ресторанов вблизи Екатерининского дворца для туристов, поток которых в Пушкине колоссален. Планируется строительство Царскосельского гольф-клуба. В этот проект стоимостью $180 млн войдет строительство гостиничных и развлекательных площадей.
Неоднородный район
По мнению господина Бегунова, Пушкинский район в целом очень неоднороден. Есть зона, приближенная к паркам — она считается зоной строительства малоэтажных жилых домов классов "бизнес" и "элит". На окраине района жилье в сегменте эконом-класса строит компания "Балтрос". Активно развиваются промышленные и складские зоны. На сегодняшний день одним из крупнейших проектов комплексной застройки на территории Пушкинского района является проект "На Царскосельских холмах", реализуемый ЗАО "Центр развития" (застройщик — ООО "Санд"). Проект включает в себя комплексную застройку территории общей площадью 316 га, на которой будут построены жилые здания эконом-класса, а также общественно-деловые объекты. В 2009 году начнется строительство объектов первой очереди: первого жилого комплекса общей площадью 16 тыс. кв. м, бизнес-центра площадью 10 тыс. кв. м, торгового центра площадью 20 тыс.кв. м, а также детского городка с бассейном. Всего же в результате реализации проекта планируется строительство не менее 1,5 млн кв. м жилья, что, по мнению компании "Центр развития", увеличит население Пушкинского района на четверть.
"На сегодняшний день Пушкинский район, в частности — Шушары — прочат на роль русского Детройта. Там расположен автозавод Toyota, строится ряд других автопроизводств, там же заложено около 1,5 млн кв. м складских и логистических центров", — говорит Мария Дмитриева, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО "Петротрест-недвижимость". По ее мнению, Пушкинский район будет бурно развиваться и через 5 лет станет крупной современной промышленной зоной. "С появлением новых рабочих мест появится острый спрос на жилую недвижимость", — полагает госпожа Дмитриева.
"В перспективе можно предположить, что он превратится в своеобразную копию Санкт-Петербурга. Центр города с садово-парковыми ансамблями станет аналогом центральных районов Петербурга, а окраины, постепенно застраиваемые многоквартирными жилыми домами и коттеджными поселками, будут постепенно срастаться с Петербургом. 'Промежуточным звеном' между Петербургом и Пушкиным станет промышленная зона Шушары, которая сама по себе несколько ухудшает экологическую обстановку Пушкинского района. Однако в перспективе она обеспечит развитие прилегающих к ней территорий, что еще больше будет способствовать объединению Пушкина и Петербурга", — говорит господин Бегунов.
Валерий Грибанов