Отсутствие квалифицированных кадров и единых стандартов качества эксплуатационных услуг сдерживает развитие рынка управления объектами недвижимости. Заказчику достаточно сложно выбрать профессиональную управляющую компанию, не имея четкого представления, на что ориентироваться. Выходом может стать организация открытого тендера для определения управляющей компании.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, по оценкам экспертов, работают около трех десятков компаний, занимающихся профессиональным управлением офисными и торговыми объектами. Крупных компаний — 5-7 (МТЛ, "Praktis. Управление и эксплуатация", "Бекар", "ВМБ-Траст"). Управлением и эксплуатацией жилого фонда занимаются 41 предприятие жилкомсервиса, находящееся в городской собственности, и 48 частных управляющих компаний (среди крупных — "СТАКС", "Содружество", "Созвездие", управляющая компания холдинга "ЛенСпецСМУ").
Трудности ученья
Как жилкомсервисы, так и частные управляющие компании сталкиваются с острым кадровым дефицитом. Учебных заведений, занимающихся подготовкой специалистов управляющих компаний, немного. В Петербурге таких специалистов готовит Инженерно-экономический университет (ИНЖЭКОН). В Политехническом университете есть курсы повышения квалификации по управлению объектами недвижимости (аналог программы американского института управления недвижимостью IREM).Кадры для управления недвижимостью готовит, в частности, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, предлагающая первую в России программу Master of Business Administration (МВА) по направлению "Управление недвижимостью".
Однако подготовка кадров не успевает за ростом размеров и числа управляющих компаний. Проблема усугубляется и тем, что практически все специалисты, обладающие определенным опытом, постоянно получают предложения от конкурентов.
"Петербургский рынок недвижимости очень большой и развивается очень динамично, — говорит Анна Деркач, генеральный директор компании "Praktis. Управление и эксплуатация". — Чаще всего управляющие компании приглашают на работу уже готовых специалистов, занятых в других местах, либо выращивают кадры внутри своей компании". Такую возможность, как правило, имеют крупные компании, располагающие собственным учебным центром, где сотрудники сами проводят семинары по повышению квалификации для молодых специалистов.
"Качество образования в сфере управления недвижимостью пока оставляет желать лучшего, — считает Евгения Скачкова, руководитель департамента по управлению и эксплуатации недвижимости компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, — поэтому даже выпускник престижного вуза может оказаться, мягко говоря,весьма 'сырым материалом'. Кадровый вопрос — один из самых сложных для всех компаний, предоставляющих услуги управления, поэтому каждый топ-менеджер решает эту проблему по-своему: привлекая специалистов из смежных областей и обучая уже под стандарты собственной компании, перекупая у конкурентов".
Затраты на подбор персонала управляющих компаний зачастую составляют десятки тысяч долларов. "Для новой компании, выходящей на рынок, привлечение опытного персонала становится жизненно необходимым, — говорит Максим Скок, директор по управлению недвижимостью Becar Realty Group SPb, — В этой ситуации хэдхантинг, по сути дела, является единственным способом приобретения профессиональных сотрудников. Для удержания специалистов в команде помимо материальных стимулов, имеющих определенные ограничения, актуальны и нематериальные: возможность профессионального роста, работа на сложных инновационных объектах или на известных, знаковых для города и т. п".
Иногда единственным способом обеспечить необходимый кадровый состав на объекте для управляющей компании может быть использование аутстаффинга (выведение за штат и передача в ведение другой организации поддерживающего персонала: уборщиц, водителей, курьеров, поваров, охраны и т. п. со всем комплексом проблем, связанных с их кадровым и бухгалтерским обслуживанием). С одной стороны, по мнению Максима Скока, это позволяет экономить на фонде заработной платы и соответствующих налогах, а с другой — упрощает процедуру увольнения работника, которым недовольны (этим будет заниматься кадровое агентство).
Компании не хотят делиться стандартами
В России уже несколько лет ведется дискуссия о необходимости выработки единых стандартов эксплуатации объектов недвижимости. Но конца этому процессу пока не видно. "Каждая компания сейчас разрабатывает свои стандарты, как правило, на основе собственного опыта, и по понятным причинам не хочет ими делиться", — говорит Людмила Родина, генеральный директор ООО "Супер Сервис. Проперти Менеджмент". Эксперты уверены, что такая ситуация не может продолжаться долго. По словам генерального директора УК "Система" Евгения Якушина, рынок постепенно начинает сам себя регулировать. "Перечень услуг, представленный в коммерческих предложениях крупных управляющих компаний, долгое время работающих на рынке, стал во многом совпадать. Понятны статьи затрат, одинаково описание видов работ, — рассуждает Евгений Якушин. — Это нормальный процесс, в противном случае развивать рынок становилось бы все труднее. Собственники все серьезнее относятся к вопросам эксплуатации своих объектов. К тому же наличие единых норм поможет заказчику быстрее и проще сделать вывод о выгодности того или иного коммерческого предложения". По мнению экспертов рынка, петербургским компаниям необходимо перенять опыт московских и западных коллег. "Петербургский опыт профессиональной эксплуатации отличается от московского только по объемам и технологиям. В городе на Неве наработан свой опыт аутсорсинга в сфере эксплуатации, в Москве — свой. Я думаю, этот опыт необходимо обобщить, — говорит председатель совета управляющих ГК "БестЪ" Андрей Лушников. — Латышский и эстонский рынки эксплуатации интересны своим опытом в решении подобных вопросов, польский — масштабами проектов управления и обслуживания, финский — наиболее близок нам по климату. Финны вообще новаторы, и у них все время появляется много интересных технологий".
Выбор через тендер
В отсутствие единых стандартов проблему выбора управляющей копании может решить организация открытого тендера. Эксперты считают, что допускаемая к тендеру фирма должна быть проверена, как минимум, по трем параметрам: отсутствие задолженности перед другими собственниками; количество квадратных метров помещений в управлении и количество объектов недвижимости в эксплуатации. "Выбор компании, как правило, осуществляется на основании личных знакомств или тендеров, — говорит Анна Деркач. — Передавая на обслуживание жилой дом, застройщик озабочен надлежащим качеством обслуживания. Скверная эксплуатация может повлиять на имидж строительной компании, даже если она не имеет к управляющей компании никакого отношения. Если в доверительное управление передается коммерческий объект, то собственники производят отбор еще щепетильнее. Многие из них боятся захвата своей недвижимости, поэтому тщательно анализируют схемы взаимодействия с управляющей компанией и выбирают те компании, которые могут предложить прозрачные схемы".
К вопросу выбора компании нужно подходить системно. "Немалое значение имеют имиджевые факторы, такие как репутация и история компании, наличие в портфеле известных объектов, договоров доверительного управления, отзывов, судебных исков и их результаты, а также возмещение страховых случаев в ходе эксплуатации объекта, — говорит Евгений Якушин. — Критерии отбора эксплуатационной компании должны также включать условия оплаты, схемы, используемые для расчета вознаграждения управляющей компании и количество прямых продаж". При этом, по мнению Евгения Якушина, нет принципиальных различий в критериях отбора управляющей компании для обслуживания жилого дома и объектов коммерческой недвижимости — только опыт компании и специализация в данной сфере.
Специфика управления
Одна и та же управляющая компания может управлять объектами как жилой, так и коммерческой недвижимости, но в настоящий момент таких компаний на рынке Петербурга немного, и причина этого — в специфике управления. При управлении бизнес-центром управляющий имеют дело с одним собственником объекта и многочисленными арендаторами. Другая картина складывается при обслуживании жилого дома — здесь собственников много, и все они платят за данные услуги. Это абсолютно разный менеджмент.
"В отличие от офисных помещений, где люди присутствуют строго определенное время, в жилом доме человек находится практически постоянно, что осложняет эксплуатацию здания и повышает возможность возникновения аварийных ситуаций, — говорит Евгений Пургин, генеральный директор компании "СТАКС". — Соответственно, риски в работе управляющей компании увеличиваются, так как она несет своего рода ответственность за самих жильцов, их жизнь".
Профессиональная управляющая компания может работать как с жилыми, так и коммерческими объектами. "Профессиональному управленцу все равно, чем управлять при соблюдении специфики отрасли, объекта, — считает Евгения Скачкова. — Различия достаточно существенны в коммерческой и жилой недвижимости в России — начиная от законодательства и заканчивая менталитетом конечного пользователя (бизнесмена/жильца)".
"В жилом доме управляющая компания обычно оказывает стандартный набор услуг: техническая эксплуатация, контроль коммунальных платежей, администрирование (консьерж), управление общим имуществом, подлежащим аренде, и проведение общих работ по благоустройству прилегающих территорий. Если проецировать эти услуги на объект коммерческой недвижимости, то там также есть техническая эксплуатация, управление, клининг, администрирование (служба безопасности), аренда площадей, паркинг, облагораживание территорий", — считает Максим Скок.
"Все зависит от наличия в штате квалифицированного персонала, имеющего соответствующий опыт, — считает Анна Деркач. — Например, у нашей компании в управлении и эксплуатации находятся такие разные объекты, как бизнес-центры, индустриальный парк, жилые дома (самых различных ценовых категорий — от эконом-класса до элитных) и коттеджный поселок".
Дарья Литвинова