До конца лета правительство Москвы планирует принять документ под названием "Программа реновации территорий сложившейся жилой застройки на 2008-2010 годы". Этот документ, уже подготовленный департаментом градостроительства Москвы, существенно изменит расстановку сил на рынке жилой недвижимости. Многим инвестиционно-строительным компаниям просто не хватит места на территории столицы.
Теперь — за счет бюджета
Термином "реновация" обозначается не что иное, как снос ветхого жилого фонда (преимущественно хрущевок) и строительство на его месте нового жилья. Программа, подготовленная градостроительным департаментом, предусматривает возможность сноса всех без исключения пятиэтажных жилых домов, в том числе кирпичных. Иными словами, она упраздняет бытовавшее в течение последних 15 лет понятие "несносимые серии".
Это, впрочем, не означает, что всем жителям пятиэтажных домов пора паковать чемоданы в ожидании переезда. Это означает лишь, что проекты реновации могут разрабатываться для любых пятиэтажек (в том числе и тех, которые раньше считались несносимыми), если в этом есть хоть какой-то коммерческий смысл и, как уверяют в департаменте, если против этого не возражают сами жители.
То, что несносимые серии станут со временем вполне сносимыми, было ясно давно. Разделили их в свое время искусственно, чтобы ограничить какими-то разумными рамками программу сноса пятиэтажек, которая и в таком-то виде казалась не слишком реальной. А вот настоящая новость, содержащаяся в документе, состоит в том, что департамент градостроительства предлагает отменить все инвестиционные конкурсы по программе реновации кварталов. То есть снос и строительство нового жилья будут происходить за счет бюджета, инвестором и заказчиком станет департамент городского заказа капитального строительства, а прибыли от продажи коммерческой части жилья попадут опять же в бюджет. Понятно, что за счет бюджета будет строиться главным образом жилье экономкласса, большая часть которого пойдет на решение социальных проблем.
Для частных инвестиционно-строительных компаний, которые строят в основном бизнес-класс и элитное жилье, места на этом рынке не останется.
Другие возможности
Казалось бы, пускай себе город сносит пятиэтажки, а частные застройщики занимаются другими проектами. Но весь фокус в том, что кроме реновации кварталов у застройщиков не так уж много возможностей найти площадки. Точечная застройка, как известно, в Москве запрещена. Для массового строительства места почти нет, а если и остались какие-то крохи земли, то только за МКАД. Конечно, есть вторичный рынок инвестконтрактов и территории, находящиеся в федеральном ведении. Но реальный потенциал двух этих секторов московские застройщики оценивают довольно скептически.
"На вторичном рынке все меньше предложений, а те, что есть, ориентированы на цены завтрашнего дня,— говорит коммерческий директор холдинга Capital Group Алексей Белоусов.— Те, кто сейчас владеет землей, устанавливают потолочные цены, понимая, что этот товар в Москве действительно заканчивается". Максим Темников, член совета директоров Mirax Group, также считает рынок вторичных контрактов неэффективным, поскольку с точки зрения экономики он не устраивает инвесторов.
Работа же на территориях, принадлежащих федеральным ведомствам, связана со многими сложностями. "Я должен сделать комплимент правительству Москвы: с ним иметь дело намного проще, чем с федералами,— говорит директор по развитию компании "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров.— Конкурсы, которые проводит столица, как правило, вполне четко организованы, а документация готовится юридически грамотно. Что же касается федералов, то вот вам вполне обычная ситуация: какой-нибудь вуз проводит инвестиционные торги на часть принадлежащей ему территории, а через некоторое время руководство министерства признает этот конкурс неправомочным. При этом уже затрачены деньги и время".
"Объемы федеральных земель достаточно велики, и мы работаем в том числе и в этом направлении",— дает осторожный комментарий Максим Темников.
По самым минимальным оценкам, квартальная реконструкция — это 40% потенциальных стройплощадок на территории Москвы. И надо еще учесть, что именно эти площадки наиболее эффективны с точки зрения экономики. Таким образом, потеряв право на участие в инвестиционных конкурсах, частные застройщики лишаются самого сладкого куска пирога.
Хитрый коэффициент
Надо, однако, заметить, что программа оставляет частным компаниям лазейку — пусть небольшую и эфемерную,— для того чтобы поучаствовать в реконструкции кварталов. В соответствии с документом на открытые торги могут выставляться территории, на которых проектом предусмотрено строительство новых площадей с коэффициентом менее 1,7 относительно снесенных. То есть если проектом планировки квартала предусмотрено, что на месте снесенных 100 кв. метров появится 170 (или более) новых, то квартал без всяких торгов отходит бюджету. А вот если меньше, тогда он в принципе может быть выставлен на торги.
Новое строительство с коэффициентом 1,7 — это на первый взгляд почти лишенное коммерческого смысла предприятие. Ведь только для того, чтобы переселить типовую пятиэтажку, придется построить в 1,5 раза больше площадей. Таким образом, на продажу останется в лучшем случае всего 20 кв. метров из 170 построенных, то есть 11-12%. Фактически это означает строительство в убыток себе.
Впрочем, не всегда. Если в пределах одной территории перепад в ценах на жилье разного уровня значителен, интересны могут быть и гораздо более жесткие условия. "В лучших районах центра города даже коэффициент 1,3 может быть экономически оправдан,— говорит Алексей Белоусов.— Если, к примеру, мы предоставляем или строим жилье переселенцам из расчета $5-8 тыс. за метр, а в новопостроенном элитном доме продаем по $40 тыс., экономика проекта очевидна".
Другое дело, что в самых лучших районах требования переселенцев значительно превышают $5-8 тыс. за метр. "Я могу привести примеры, когда жильцы сносимых домов требуют за свою жилплощадь фактически столько же, сколько стоит квартира в новых элитных домах,— говорит Алексей Сидоров.— Особенно это заметно на поздних стадиях расселения. В результате доходность подобных предприятий не достигает даже 30%, а в отдельных случаях проекты вообще замораживаются из-за непомерных требований жильцов".
Запас прочности
Конечно, постановления правительства не могут отменить те инвестконтракты, которые были ранее заключены участниками рынка. В последние годы крупнейшие инвестиционные компании активно пополняли свои земельные банки, и многие из них обеспечили себе фронт работы на годы вперед.
"Того объема земельного банка, который у нас есть, хватит на ближайшие пять лет,— заявляет Максим Темников из Mirax Group.— В стадии разработки находится около 10 млн кв. метров на 40 участках". Алексей Белоусов из Capital Group подтверждает порядок цифр: "Земельные банки крупных компаний, в том числе и нашей, позволяют реализовать проекты объемами в миллионы квадратных метров. Правда, надо иметь в виду, что это общий объем будущего строительства — как жилого, так и коммерческого".
"У нас уже заключены инвестконтракты на строительство 400 тыс. кв. метров,— говорит Светлана Третьякова, генеральный директор компании "Оргстройинвест", которая занимается квартальной реконструкцией на юге Москвы.— Это объем работы до 2011 года. После этого, если нас отлучат от инвестиционных торгов, придется основную деятельность переносить в другие города".
Запас прочности даже у самых крупных компаний не так велик, как может показаться. Пять лет, тем более три — это срок реализации уже начатых проектов. Чтобы построить что-то в 2011-2012 годах, уже сейчас надо начинать проектирование. Именно к этому времени предложение нового жилья бизнес-класса в Москве может приблизиться к нулю. "Предложение снижается уже в течение года. Конечно, пока еще появляются сообщения о новых проектах, но гораздо реже, чем о запуске космических кораблей",— говорит Алексей Белоусов.
Таким образом, через 3-5 лет Москву ожидает тотальный дефицит в сфере жилой недвижимости среднего и верхнего ценовых уровней.
Что делать
Как же будут жить частные застройщики, когда иссякнут их земельные банки? Аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник так отвечает на этот вопрос: "Крупные застройщики, имеющие свои подрядные подразделения, станут работать на подряде у города. Изначально они ведь и создавались как строительные компании, а инвестиционной деятельностью занялись только в последние десять лет. Ну а те, кто не имеет подрядных организаций, будут инвестировать в регионы".
Действительно, многие крупнейшие московские инвесторы уже давно начали осваивать региональные рынки. Правда, не все. "Мы внимательно следим за региональными рынками недвижимости, но пока нас пугает отсутствие четких правил игры в регионах",— говорит Алексей Белоусов.
Конечно, надо понимать, что постановление правительства Москвы — это не закон, для принятия (или отмены) которого требуется конституционное большинство. Отменить его проще простого, тем более после того, как сменится московское правительство. Но дело в том, что подобная реорганизация рынка выгодна прежде всего самому правительству независимо от его состава и от того, кто его возглавляет. Получив возможность контролировать огромные финансовые потоки, городские власти вряд ли добровольно от нее откажутся.