В прошлом инвестиционном обзоре мы писали, что весенний строительный сезон 1994 года будет провален. Основанием для столь нерадостного вывода был спад в промышленности стройматериалов, который в текущем году ускорился настолько, что стал опережать свертывание капиталовложений. В результате выпуск стройматериалов, раньше "подпиравший" инвестиции, не давая им сильно проваливаться, теперь, напротив, стал активно "тянуть" инвестиционную деятельность вниз.
Теперь же выясняется, что помимо этого в недрах инвестиционного комплекса начал бурно раскручиваться новый виток инфляции издержек. Сейчас он прежде всего обусловливает рост неплатежей строительному комплексу и ограничивает спрос на инвестиционные товары и работы. Однако в дальнейшем — и, возможно, довольно скоро — это может привести не только к ужесточению спросовых ограничений, но и просто к свертыванию строительного комплекса. А тогда для капиталовложений не будет ни денег инвесторов, ни ресурсов — обычных кирпичей, железа, строительных мощностей.
Странный иммунитет капитального строительства
Осуществляя ежемесячный мониторинг рынков инвестиционных товаров и подрядных строительных работ, эксперты Ъ обратили внимание на ярко проявившийся в последние месяцы сдвиг инфляционных процессов в сторону отраслей инвестиционного комплекса. Любопытно, что эта тенденция проявила себя еще в прошлом году, когда цены на инвестиции и строительно-монтажные работы росли в среднем в 1,3-1,4 раза быстрее, чем, например, оптовые цены в промышленности (см. табл. 1). Но еще интереснее то, что, несмотря на быстро сокращающийся спрос и усиливающиеся ограничения по сбыту, эта тенденция уверенно перевалила и на текущий год.
Весьма характерно эта картина выглядит на фоне развития инфляционных процессов в марте. Обострение сбытового кризиса в потребительской сфере из-за накапливающейся задолженности по зарплате в марте привело к быстрому снижению темпов инфляции до одной из самых низких в обозримой ретроспективе отметок — 8,7%. Аналогичным образом развивались события и на оптовых рынках промышленной продукции: отпускные и рыночные цены в марте выросли лишь на 11-13%.
Но вот что удивительно: цены на строительные работы, судя по рассчитываемому нами индексу стоимости строительства, по-прежнему росли довольно резво — за март они повысились на 15% (табл. 2 и 3). При этом заметим, что наши расчеты, основанные на котировках затоваренных посреднических рынков, занижают реальный индекс. Если же взять официальную статистику, базирующуюся на выборочных обследованиях цен конечного потребления и учитывающую транспортную и посредническую компоненты цены на строительные и конструкционные материалы, то выясняется, что цены на инвестиции в январе-феврале росли существенно быстрее — на 21-22% в месяц.
Столь необычно бодрая ценовая реакция инвестиционной сферы на резкое ухудшение инвестиционного климата действительно озадачивает. Ведь по всем канонам экономической теории капитальное строительство является одной из самых чувствительных к кризисным процессам отраслей и, следовательно, должно первым отреагировать на нехватку спроса снижением динамики цен. Однако этого-то как раз и не происходило: как было показано выше, рост цен на инвестиции и строительные работы хотя и замедлился, но все же существенно опережает инфляцию в других секторах экономики.
Логично напрашивающееся объяснение этой несуразицы — активизация спроса на инвестиции ввиду приближающегося строительного сезона. Однако в сезон объемы строительных работ растут, а мы стабильно наблюдаем их свертывание (график 1). Значит, главные причины в другом.
Во-первых, это высокая и быстро растущая энергоемкость производства инвестиционных товаров. Справедливости ради заметим, что вообще-то энергоемкость производства продукции инвестиционного комплекса в силу его чисто технологических особенностей всегда была одной из самых высоких. В последние же годы в условиях быстрого углубления кризиса в промышленном производстве и его отраслевой реструктуризации энергоемкость резко выросла. Достаточно сказать, что за два последних года (1992-1993) производство электроэнергии сократилось всего на 11%, тогда как выпуск продукции промышленности в целом — на 37%, а строительство сократилось и того больше — на 40%.
Эта парадоксальная на первый взгляд ситуация имеет простое объяснение. Как показывают расчеты, сделанные на основе межотраслевого баланса, за два кризисных года только из-за структурной инфляции (неодинаковых темпов роста цен по отраслям) относительные затраты на энергию в общих издержках производства единицы продукции промышленности стройматериалов выросли в полтора раза. При этом электроэнергии в стройиндустрии потребляется немало — столько же, сколько, например, на всем транспорте и связи.
Есть и второй фактор — технологический. Речь идет о том, что до настоящего времени продолжает существовать множество низкоэффективных предприятий, которые хотя и значительно снизили объемы производства, тем не менее не смогли пропорционально сократить потребление энергоресурсов. При этом характерно, что зоны роста энергоемкости производства сегодня сконцентрировались преимущественно в отраслях, ориентированных на ресурсное обеспечение инвестиций (производство конструкционных материалов, стройиндустрия). Как правило, из-за непрерывной технологии производства в данных отраслях энергетические и технологические агрегаты даже при значительном сокращении выпуска продукции и их загрузки остановить технически невозможно. Отсюда и быстрое повышение удельных расходов энергоресурсов на единицу продукции, и вынужденный сдвиг в структуре производственных издержек в пользу энергетической составляющей, интенсивное подорожание которой оказывает давление на цены инвестиционных товаров.
Во-вторых, на цены продукции инвестиционного назначения в последнее время сильно влияют быстро растущие транспортные расходы. За прошлый год тарифы на грузовые перевозки выросли приблизительно в меру подорожания инвестиций и строительно-монтажных работ (например, с января 1993-го по январь 1994 года тарифы увеличились в 11 раз), значительно опережая рост цен на продукцию неинвестиционного назначения. О жесткой зависимости цен большинства строительных материалов для конечного потребителя от транспортной компоненты издержек мы писали в прошлом инвестиционном обзоре (см. Ъ #9). Полученные за истекший месяц новые данные позволяют конкретизировать картину этого влияния.
Анализ межотраслевых потоков продукции свидетельствует о том, что материалопроизводящие отрасли инвестиционного комплекса (производство строительных материалов, конструкционных материалов из черных металлов) среди всех других производств традиционно отличаются высокой "транспортоемкостью" конечного производства. Однако к настоящему времени зависимость их конечной цены от транспортных издержек еще более усилилась. Причина тому — опережающий рост цен на услуги транспорта и неравномерность размещения производства и глубины структурно-промышленного спада по территории страны.
Перевозится же стройматериалов, даже в условиях нынешней дороговизны транспортных услуг, действительно очень много: достаточно сказать, что в 1993 году при годовом объеме производства цемента 49,9 млн т масштабы его погрузки только на железнодорожном транспорте достигали 38,6 млн т (более 77% объема производства). В этом году только за январь-февраль данный показатель возрос еще на 4 пункта: при производстве 4,7 млн т погружено 3,8 млн т (почти 81%).
Поэтому, как видно из таблицы 4, в первые месяцы года резко увеличился отрыв оптовых цен производителей от стоимости конечного приобретения многих видов транспортоемких стройматериалов — цемента, кирпича и других. Наиболее сильно это проявилось в феврале, когда рост стоимости транспортных услуг (в среднем на 15%) потянул за собой расходы строителей
на потребляемые строительные материалы: только за один месяц многие из них стали обходиться дороже на 40-50% — и это в условиях жесточайших ограничений по сбыту! В результате транспортно-снабженческие издержки в цене конечного приобретения к настоящему времени сильно возросли по продукции стройиндустрии в целом до 14%, в том числе: по песку и щебню до 50%, шиферу, строительному кирпичу и цементу — до 15% и более. Столь же велики сегодня расходы на доставку и в цене изделий из древесины (например, в деловой древесине — 25%).
Наконец, в-третьих, мощным фактором, оказывающим сегодня давление на рост издержек в капитальном строительстве, является критически низкий уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций и материалопроизводящих предприятий инвестиционного комплекса. Количественное воздействие этого фактора на рост цен в строительстве оценить довольно сложно, однако, по мнению экспертов, в последнее время в результате быстрого снижения загрузки мощностей в инвестиционном комплексе его влияние все более усиливается.
Дело в том, что резко ускорившийся в ноябре 1993-го — феврале 1994 г. спад в производстве наиболее сильно затронул именно комплекс отраслей, замкнутых на инвестиционный процесс. В таблице 5 приведены полученные нами экспертные оценки падения уровня загрузки производственных мощностей в этих производствах в сопоставлении с другими отраслями промышленности в 1992-1994 гг.
Как видно из таблицы 5, в материалопроизводящих отраслях инвестиционного комплекса, особенно в стройиндустрии, загрузка мощностей в первые месяцы текущего года опустилась до самых низких среди других промышленных отраслей отметок — 36-37% от возможностей задействованного здесь ресурсно-производственного потенциала. Причем это не предел. В производстве отдельных видов строительных материалов промышленный спад сбил загрузку до еще более низкого уровня: по нашим оценкам, в производстве шифера — до 14-24% (данные за январь-февраль), мягкой кровли — до 26-27%, пиломатериалов, цемента и железобетонных изделий — до 34-35% (см. график 2).
Это очень тревожный симптом — он свидетельствует о приближении производства к критическому рубежу неокупаемости. Ведь падение загрузки мощностей бесконечно продолжаться не может: хозяйственная деятельность предприятий сопряжена с возмещением переменных издержек производства (зависящих от объемов выпуска продукции расходов — на сырье, материалы и т. д.) и условно постоянных (напрямую не зависящих от использования мощностей — общезаводские, цеховые и другие вспомогательно-накладные расходы). Кстати, именно из-за этого сокращение выпуска продукции, как правило, не ведет к пропорциональному сокращению потребления используемых в производстве ресурсов: падение загрузки мощностей вызывает реструктуризацию производственных издержек — в их составе на единицу продукции сокращаются условно-переменные расходы и увеличиваются условно-постоянные.
В результате за определенным критическим уровнем загрузки мощностей (для каждого производства — своим) исчерпывается естественный предел финансовых возможностей окупаемости текущих издержек, и перед предприятием со всей остротой встает дилемма: либо останавливать производство по причине неокупаемости его текущих затрат, либо и дальше вздувать цены, несмотря на отсутствие спроса. По мнению экспертов, сейчас происходит и то и другое, и особенно сильно это проявляется в строительстве, которое традиционно славилось исключительно высоким уровнем накладных расходов: в докризисный период они достигали порядка 18-20% фактической себестоимости строительных работ. В последнее же время они выросли до 27% и более при уровне загрузки мощностей 34% (график 3).
Но это еще не все. Дополнительный эффект состоит в том, что в условиях сокращения спроса и заказов на профильную для подрядных организаций деятельность строители вынуждены резко наращивать объемы нетрадиционных работ — вполне естественное стремление к выживанию, когда нет спроса и не платят за уже выполненную основную работу. Как показывает анализ, сравнительно более высокие издержки по нестроительной деятельности ложатся на себестоимость подрядных строительных работ, тем самым также способствуя их подорожанию. Так что берем на себя смелость предположить, что критически низкий уровень загрузки производственных мощностей в строительном комплексе сегодня превращается в автономный, мало зависящий от спроса и конъюнктуры фактор роста цен на строительную продукцию.
Неплатежи в капитальном строительстве
Обратной стороной высокой инфляции инвестиционного рубля является усиление напряженности в платежном обороте в строительном комплексе. Причем любопытно, что весь прирост стоимости строительства в последнее время целиком трансформируется в задолженность заказчиков за выполненные работы и услуги (график 4).
В устойчивую тенденцию этот процесс оформился на рубеже сентября-октября прошлого года. Произошло это вот почему. До этого масштабы строительных работ в физической и номинальной оценках увеличивались, а уже с октября начался "обвал" — результат первой реакции инвестиций на обострение кризиса сбыта. Это можно проследить на графике 1, где мы привели данные по объемам строительных работ в текущих и сопоставимых ценах. Здесь видно, что с октября объемы инвестиций в строительные работы даже в оценке по текущим расходам не увеличивались (вопреки ранее традиционному росту строительной активности к концу года), тогда как задолженность заказчиков в этот период продолжала довольно интенсивно расти. И если в первой половине прошлого года прирост общей задолженности заказчиков по крайней мере на 20-25% формировался за счет увеличения физических объемов строительных работ, а остальное было обусловлено ростом цен, то уже начиная с октября ситуация принципиально меняется.
Хотя темпы прироста задолженности в этот период под влиянием нехватки платежных средств и кризиса сбыта сократились почти вдвое, удельная задолженность (на рубль выполняемых строительных работ) как в части просроченных платежей, так и вновь образующихся, стала довольно интенсивно расти (см. график 4). С учетом же того, что физические объемы строительных работ в этот период тоже довольно интенсивно снижались, это означало, что практически все увеличение задолженности заказчиков за выполненные, но не оплаченные вовремя строительные работы в прошлые месяцы формировалось исключительно за счет роста цен на подрядные работы, то есть инфляция в инвестиционной сфере целиком ложится на задолженность. В этом, кстати, отличие строительного комплекса от других отраслей, например промышленности, где по мере усиления спросовых ограничений и обострения кризиса сбыта в недавние месяцы удельные неплатежи стабилизировались и даже начали снижаться.
Запаздывание трансформации неплатежей в кризис сбыта в строительстве (по сравнению с промышленностью) — явление объяснимое. Это происходит в силу гораздо более инерционного характера капитального строительства: договора подряда здесь заключаются, как правило, на гораздо более длительные сроки, чем, скажем, договора на поставку промышленной продукции. А поскольку быстро скудеющие расчетные средства расходовались прежде всего на первоочередные нужды (выплату зарплаты и погашение задолженности по ней, оплату первоочередных счетов — за электроэнергию и т. д.), а лишь потом на инвестиции, то понятно, что инвестиционная сфера наиболее сильно испытывает на себе пресс неплатежей. Усугублялась ситуация самими же строителями: они, понимая, что расчеты за выполненные работы вовремя осуществлены не будут, заранее закладывали в цену компенсацию несвоевременных и просроченных неплатежей.
Иммунитет практически исчерпан
Рост удельных неплатежей — вещь безусловно неприятная, но не смертельная. Такое в строительстве периодически встречается: из-за неистребимой привычки строителей активизироваться к концу календарных отчетных периодов (точнее — к последнему месяцу квартала) удельные неплатежи в начале следующего квартала, как правило, увеличиваются — см. график 4. Хуже то, что, если судить по последним отчетным данным за январь-февраль, эта тенденция приняла затяжной характер. Если это так, то продолжающийся рост неплатежей просто парализует капитальное строительство.
Скорее всего в результате повышения тарифов на электроэнергию так и будет. Новые тарифы сработают как детонатор — они приведут к повышению цен на стройматериалы, увеличат транспортные издержки, приведут к дальнейшему снижению уровня загрузки мощностей в строительном комплексе и росту накладных расходов. Словом, подорожавшая электроэнергия ударит по всем болевым точкам и просто-таки подрубит под корень и без того не шибко прочно стоящее капитальное строительство.
Ситуация усугубляется тем, что увеличившиеся после переоценки (пока только номинально) амортизационные отчисления — а это большие средства, около 3,7-3,9 трлн рублей в месяц — сегодня не в состоянии оказать заметного влияния на финансовую подпитку волны сезонной активности строительных работ. Во-первых, сегодня они во многом блокированы жестким сбытовым кризисом и из-за непоступления средств на расчетные счета предприятий не могут в полной мере включиться в сферу финансовых отношений и стимулировать спрос в капитальном строительстве.
Во-вторых, в условиях жесточайшей нехватки платежных средств как-то слабо верится, что даже после аккумулирования на расчетных счетах амортизация будет направляться преимущественно на инвестиционные нужды. Поскольку механизма контроля за ее использованием пока нет, предприятия с ее помощью по-прежнему будут осуществлять неотложные платежи и затыкать финансовые бреши. Вероятнее всего, что в итоге мощный финансовый эффект переоценки основного капитала будет поглощен нуждами текущих платежей, и сезонная волна роста спроса на строительные работы будет подавлена.
В развязке сложившейся ситуации, по мнению экспертов, очень могли бы помочь запланированные государственные инвестиции (как минимум 1,1-1,5 трлн рублей в месяц, а с учетом инвестиционных расходов Минобороны — на жилье для военнослужащих и другие нужды — еще больше). Однако, как это уже не раз было, за три истекших месяца в запланированных объемах централизованные ассигнования поступать пока так и не начали. Судя по промелькнувшим в печати сообщениям о ходе исполнения бюджета в I квартале, на госинвестиции было направлено лишь порядка 969 млрд рублей, то есть примерно в три раза меньше даже смехотворных запланированных капиталовложений (на год — около 13 трлн рублей). А это тревожит, если учесть, что темпы роста цен на инвестиции (и особенно строительно-монтажные работы) в первые месяцы года уже существенно превысили годовые проектировки и тем самым еще до начала исполнения годовой инвестиционной программы уже заложили верные предпосылки для ее провала.
Таблица 1
Динамика роста цен по секторам экономики в январе-феврале 1994 г.
| Индексы цен | Январь 1994 г. к январю 1993 г. | Февраль 1994 г. к февралю 1993 г. | Февраль 1994 г. к декабрю 1993 г. |
|---|---|---|---|
| Потребительские цены | 9,1 | 7,97 | 1,33 |
| Оптовые цены промышленности | 8,2 | 7,46 | 1,37 |
| Цены на инвестиции | 11,0 | 9,91 | 1,46 |
| в том числе: | |||
| цены на строительно-монтажные | 11,5 | 10,64 | 1,50 |
| работы | |||
Таблица 2
Сводный индекс стоимости строительства в народном хозяйстве, январь 1993-го — март 1994 г. (%)
| Год/Месяц | К предыдущему месяцу | Нарастающим итогом (декабрь 1992 г. = 100%) |
|---|---|---|
| 1993 г. | ||
| Январь | 119 | 119 |
| Февраль | 133 | 158 |
| Март | 125 | 198 |
| Апрель | 118 | 234 |
| Май | 119 | 278 |
| Июнь | 131 | 364 |
| Июль | 136 | 495 |
| Август | 126 | 623 |
| Сентябрь | 117 | 729 |
| Октябрь | 116 | 846 |
| Ноябрь | 113 | 956 |
| Декабрь | 114 | 1090 |
| 1994 г. | ||
| Январь | 114 | 1245 |
| Февраль | 115 | 1432 |
| Март | 115 | 1646 |
Таблица 3
Индекс стоимости строительства индивидуального жилья из кирпича и дерева, январь 1993-го — март 1994 г. (%)
| Год/Месяц | К предыдущему месяцу | Нарастающим итогом (декабрь 1992 г. = 100%) | ||
|---|---|---|---|---|
| кирпичное | деревянное | кирпичное | деревянное | |
| 1993 г. | ||||
| Январь | 123 | 124 | 123 | 124 |
| Февраль | 135 | 136 | 167 | 169 |
| Март | 128 | 123 | 213 | 208 |
| Апрель | 115 | 117 | 245 | 243 |
| Май | 123 | 124 | 301 | 301 |
| Июнь | 126 | 120 | 379 | 361 |
| Июль | 146 | 144 | 554 | 520 |
| Август | 129 | 134 | 714 | 697 |
| Сентябрь | 122 | 120 | 871 | 836 |
| Октябрь | 120 | 122 | 1045 | 1020 |
| Ноябрь | 118 | 119 | 1233 | 1204 |
| Декабрь | 117 | 118 | 1443 | 1421 |
| 1994 г. | ||||
| Январь | 119 | 121 | 1717 | 1720 |
| Февраль | 112 | 116 | 1923 | 1995 |
| Март | 120 | 119 | 2307 | 2375 |
Таблица 4
Динамика оптовых цен производителей и цен конечного потребления стройматериалов в строительстве в январе-феврале 1994 г. (в % к предыдущему месяцу)
| Виды стройматериалов | Январь | Февраль | ||
|---|---|---|---|---|
| оптовые цены | цены потребления | оптовые цены | цены потребления | |
| Кирпич | 119 | 137 | 114 | 145 |
| Цемент | 122 | 131 | 123 | 154 |
| Щебень и гравий | 132 | 134 | 115 | 145 |
| Керамические плитки | 112-130 | 141 | 103-113 | 122 |
| Линолеум | 122 | 129 | 111 | 138 |
| Стекло оконное | 106 | 110 | 112 | 126 |
| Лакокрасочные материалы | 114 | 115 | 106 | 140 |
¦ Керамические плитки ¦ 112-130 ¦ 141 ¦ 103-113 ¦ 122 ¦
¦ Линолеум ¦ 122 ¦ 129 ¦ 111 ¦ 138 ¦
¦ Стекло оконное ¦ 106 ¦ 110 ¦ 112 ¦ 126 ¦
¦ Лакокрасочные материалы ¦ 114 ¦ 115 ¦ 106 ¦ 140 ¦
¦-----------------------------------------------------------------------------------------¦
Таблица 5
Падение уровня загрузки производственных мощностей промышленности и строительства в 1992-1994 гг. (%)
| Отрасли | 1992 | 1993 | 1994 (январь-февраль) |
|---|---|---|---|
| Промышленность в целом | 64,3 | 56,1 | 44,7 |
| в том числе: | |||
| машиностроение | 60,6 | 53,3 | 31,2 |
| лесная и деревообрабатывающая | 69,4 | 58,8 | 42,7 |
| строительные материалы | 59,0 | 50,6 | 36,7 |
| Строительство | 57,0 | 53,0 | 34,0 |
Инвестиции в реальный сектор
С этого обзора эксперты Ъ будут по-новому подходить к оценке инвестиционного климата для частных инвесторов. Раньше мы анализировали небольшие проекты, реализуемые мелкими фирмами — выросшими из кооперативного движения, индивидуальной трудовой деятельности, возникшими в ходе малой приватизации. Наблюдения, проводившиеся в течение примерно года, показали, что условия для такого бизнеса сейчас, как говорится, не ахти. Причина вполне понятна — инфляция и недостаток стартового капитала, не позволяющие предпринимателям уверенно "раскрутиться".
Поэтому критерий выбора рассматриваемых проектов был изменен. Теперь мы оцениваем те виды капиталовложений в производство, которые делают надежно стоящие на ногах и поэтому позволяющие себе рискнуть структуры — финансовые и торговые. Кроме того, условием отбора является реальное вложение денег в проект. Резон здесь простой: уж если финансист или торговец инвестирует куда-нибудь средства, он приложит максимум усилий, чтобы деньги вернуть — хотя бы из принципа. Таким образом, суть подхода — оценивать по возможности надежные и серьезные проекты, "повязанные" на живые деньги.
При подготовке этого материала экспертами Ъ была составлена анкета, на вопросы которой мы просили ответить руководителей некоторых крупных коммерческих и финансовых компаний. Главная трудность, с которой пришлось столкнуться в ходе работы, — нежелание многих фирм рассказывать о своих инвестициях в реальные активы. Это можно понять — никто не хочет привлекать к себе лишнего внимания ни со стороны конкурентов, ни со стороны налоговой инспекции, ни со стороны рэкета. Поэтому пришлось довольствоваться ограниченным набором данных и достаточно грубым количественным анализом, а перспективы той или иной сферы инвестиций оценивать в рамках двух сценариев развития экономической ситуации в стране.
Как уже неоднократно отмечалось (см., например, обзор цен в прошлом номере), эксперты Ъ видят два варианта развития макроэкономической ситуации в стране.
Первый — переход российской экономики от спада к депрессии. Среднемесячные темпы инфляции существенно снижаются (примерно до 5%), а через некоторое время цены стабилизируются совсем или даже начинают снижаться. Параллельно происходит снижение ставок по кредитам, а также стабилизация заработной платы. Кроме того, подчеркнем, что депрессия всегда означает заметное обострение проблемы сбыта продукции при относительно благоприятных условиях приобретения производственных ресурсов.
Второй вариант — менее оптимистичный, но, к сожалению, более вероятный — продолжение экономического спада. Основные показатели этого процесса нам уже известны — уровень инфляции в 15-20% ежемесячно, необходимость индексации заработной платы и рост всех издержек в производстве, неплатежи, спонтанные кредитные вливания в народное хозяйство.
Ниже мы представляем ряд конкретных инвестиционных проектов в разных отраслях реального сектора экономики в том виде, в каком они замышлялись предпринимателями, и проследим, как отразятся на эффективности инвестиций последние потрясения в экономике (повышение тарифов на электроэнергию), а также последующее развитие событий в соответствии с описанными сценариями.
Куда они инвестируют. Пока основной сферой вложения денег как западных, так и отечественных инвесторов остается сырьевой сектор. Примером здесь может послужить проект, осуществляемый фирмой "Церих". Будучи одной из первых брокерских фирм, начавшей специализироваться на операциях с ценными бумагами, "Церих" на заработанные средства приобрел пакет акций четырех леспромхозов и нескольких деревообрабатывающих предприятий, входящих в объединение "Нижегородлес". На первый взгляд, лесная промышленность отнюдь не является привлекательным объектом для инвестиций — большинство леспромхозов переживают глубокий кризис, поскольку экспорт — единственный стабильный источник финансов — неуклонно сокращается из-за падения эффективности вывоза леса. Одна из главных причин этого состоит в том, что на мировом рынке предпочтение отдается небольшим партиям лесоматериалов, должным образом обработанных и сертифицированных, в то время как российские леспромхозы гонят на экспорт преимущественно круглый лес — "числом поболее, ценою подешевле".
Проект "Цериха" направлен именно на повышение степени переработки лесного сырья. Первый этап проекта — организация линии по сушке леса на уровне мировых стандартов. В строительство "Церих" вкладывает 250 млн руб. собственных средств, которые, по расчетам специалистов фирмы, должны окупиться за два года. Рентабельность (отношение прибыли к себестоимости продукции) по этому производству составляет 12%.
Следующий этап — организация производства европоддонов. С одной итальянской фирмой (ее название не разглашается) достигнуто соглашение о поставке завода по производству европоддонов стоимостью $899 тыс. Оплата должна производиться готовой продукцией. Мало того, итальянцы гарантируют обеспечение сбыта поддонов в течение 10 лет.
С немецкой фирмой ведутся переговоры о строительстве завода по производству ДВП. Любопытна схема финансирования этого проекта — необходимые средства ($9 млн) будут получены в Германии в кредит под залог российских ценных бумаг (акций тех же леспромхозов и деревообрабатывающих заводов).
Образующийся лесопромышленный концерн должен через два-три года выйти на переработку 120 тыс. м3 леса в год, причем большая часть продукции будет поставляться на экспорт. Срок окупаемости вложенных средств в целом по проекту составляет, по нашим расчетам, меньше четырех лет (45 месяцев). Неплохо, учитывая объем инвестиций.
Однако тем фирмам, которые решат по примеру "Цериха" вкладывать деньги в лесопереработку, необходимо учесть два обстоятельства. Первое: на мировом рынке пиломатериалов — сильнейшая конкуренция. Ведущий специалист проекта Анатолий Тютин признает, что если бы итальянцы не взяли на себя обеспечение сбыта европоддонов в течение 10 лет, то проект не имело бы смысла начинать. Кроме того, в случае успешной реализации проекта "Цериха" эта рыночная ниша может оказаться изрядно утоптанной.
Второе: приемлемые сроки окупаемости проекта в значительной степени обеспечены тем, что на предприятиях, акции которых приобрел "Церих", уже осуществлялось и продолжается рентабельное производство — выпуск фанеры (после переналадки оборудования на выпуск листов стандартных мировых размеров ее тоже можно будет поставлять на экспорт), точеных деревянных изделий, мебели, дверей по индивидуальным заказам (из ценных пород дерева, стоимость одной — 800 тыс. руб.). При организации производства с нуля срок окупаемости проекта составил бы 7-8 лет.
Таковы наши расчеты, выполненные по состоянию экономики на конец прошлого года (начало реализации проекта). Апрельский скачок тарифов на электроэнергию внес в них существенные коррективы — срок окупаемости увеличился с 45 до 49 месяцев при "спадовом" сценарии. Если надежды экспертов Ъ сбудутся и дальнейшее развитие событий пойдет по депрессивному сценарию, то сокращение темпов инфляции (в отношении материальных издержек) и стабилизация заработной платы (доля которой в составе себестоимости продукции, по расчетам фирмы, достигает 34%) позволит проекту окупиться всего за три с половиной года.
Главная задача, которую предстоит решить специалистам "Цериха" во втором случае, — обеспечение сбыта. Надо иметь в виду, что маркетинговые и рекламные издержки могут составить достаточно внушительные суммы, способные также отразиться на сроках окупаемости проекта, но сейчас произвести более или менее корректный анализ этих факторов не представляется возможным из-за отсутствия данных.
Еще одна сфера, почти столь же сильно привлекающая инвесторов, как и сырьевой сектор, — высокие технологии. О коммерческих проектах в компьютерной сборке Ъ уже писал (см. Ъ #4). Еще одно направление в этой сфере представляет фирма "Медиа Механикс" — не кто иной как хорошо известный в посредническом бизнесе "Броксервис", начинавший в 1990 г. как брокер на РТСБ. По словам президента фирмы Вячеслава Давиденко, конкуренция со стороны крупных банков заставила руководство фирмы заняться поиском производственной ниши, в которую было бы интересно инвестировать заработанные деньги.
На поиск приемлемого варианта ушел год пристального изучения рынка. И такой вариант в конце концов был найден. Уральский электромеханический завод, который недавно закупил оборудование для тиражирования CD-ROM (компактных дисков, обеспечивающих хранение больших объемов информации), оказался в незавидном положении, поскольку тиражирование — лишь последний этап в технологической цепочке, а для подготовки информации и матриц, с которых можно было бы тиражировать диски, у завода не было ни денег, ни специалистов. "Медиа Механикс" предложила взять на себя все предварительные работы и с марта 1993 г. вложила в проект около $200 тыс. собственных средств, что позволило наладить производство и продажу дисков. Согласно нашим расчетам, при рентабельности производства CD-ROM-диска 30% (как сообщили специалисты фирмы) и продажной цене $115 необходимо наладить сбыт 350 дисков в месяц, чтобы окупить проект за 3 года (согласно намерениям фирмы). Учитывая, что российские граждане вообще с трудом представляют себе, что такое CD-ROM, продажа более десятка дисков в день может оказаться весьма проблематичной.
Сейчас "Медиа Механикс" рассматривает вопрос о расширении проекта и привлечении валютных кредитов до $2 млн, что, по оценкам экспертов Ъ, может стать непростой задачей. Даже если расширяться постепенно и соответственно брать кредит частями (по принципу кредитной линии) — первый этап расширения требует привлечения $300 тыс. (под 20% в валюте). Для окупаемости проекта с учетом только этого транша за те же 3 года необходимо увеличить сбыт до 850 дисков в месяц — при условии, что возвращать кредит придется лишь через 3 года. Если же кредит будет предоставлен на год, что более вероятно, то объем необходимого сбыта вырастает до 1900 дисков в месяц. Это в сегодняшней России вряд ли реально, несмотря на все усилия фирмы по стимулированию сбыта (продажу CD-ROM-драйверов, позволяющих "проигрывать" диски на персональных компьютерах, рекламно-просветительскую кампанию через средства массовой информации, активный поиск крупных заказчиков).
По нашему мнению, эффективность инвестиционных проектов в области компьютерной техники сравнительно мало зависит от общеэкономической ситуации, поскольку этот рынок по определению ориентирован на весьма узкую группу высокообеспеченных потребителей, которая сохранится в любом случае. Поэтому определяющим фактором здесь являются не темпы инфляции, а маркетинговые усилия компаний.
И еще один проект в сфере новейших технологий, но в другой отрасли — производстве современного заменителя плазмы крови. Проект осуществляется специально для этого созданной фирмой БФТ-РИНФАМ (фирма входит в молодую финансово-промышленную группу БФТ, созданную в 1992 г.).
В разработку технологии производства этого препарата БФТ вложила $30 тыс. Основное производство заменителя предполагается организовать, довооружив недостающим оборудованием один опытный завод.
По данным специалистов фирмы, потребность России в препарате превышает 450 т в год, а обеспечивается лишь на 25-35%. Таким образом, весь запланированный объем производства (180 т заменителя в год) должен найти сбыт — разумеется, при наличии средств у покупателя. В наличии и необходимое количество сырья, а заводы на предыдущих стадиях технологической цепочки обладают достаточной мощностью. Привлекательной чертой для производителей является также тот факт, что продукция медицинского назначения не облагается НДС, и с производителя такой продукции в течении двух лет с начала производства не взимается налог на прибыль. Для потребителей немаловажным будет то, что российский препарат в 4-5 раз дешевле импортных аналогов.
Для налаживания производства фирме была открыта кредитная линия на 100 млн руб. на год под 240% годовых. По оценкам экспертов Ъ, при реализации 10 000 флаконов (по 0,4 кг) в месяц по цене 9000 руб. (цена довольно умеренная) в экономической обстановке на начало проекта фирма могла бы покрыть все издержки за 14 месяцев. Однако, как известно, при депрессии ставки кредита падают. При снижении процентной ставки по кредиту, скажем, до 180% годовых фирма сможет закрыть дорогую кредитную линию и открыть более дешевую. Если это произойдет, то срок окупаемости составит 10 месяцев.
При продолжении спада и, соответственно, сохранении высокого процента по кредиту (240%) сохранятся и высокие темпы инфляции. Это отразится прежде всего на цене конечной продукции, что позволит компенсировать дороговизну кредита и окупить проект также за 10 мес.
Гладко было на бумаге. Основным потребителем этой продукции являются медицинские учреждения, в подавляющем большинстве — бюджетные, а следовательно, сидящие без денег. Так что у новой фирмы не будет затруднений со сбытом, но вполне реальны проблемы с получением денег за отгруженную продукцию, что наверняка скажется на сроках окупаемости проекта. Впрочем, вполне возможно, что новый препарат найдет спрос и на внешнем рынке.
Второй проект группы БФТ — организация прачечной-химчистки на новейшем оборудовании с использованием современных западных технологий. Химчистка, оснащенная машинами последнего поколения известной германской фирмы BOWE общей стоимостью $120 тыс., работает с 1 марта этого года. Параллельно идет монтаж прачечного оборудования шведской компании Electrolus Wascator стоимостью $90 тыс. Фирма, вложившая в осуществление проекта $210 тыс. собственных средств, рассчитывает на окупаемость инвестиций за год при обработке 5000 кг белья и одежды в месяц при цене $6 за кг.
Удорожание электроэнергии и продолжение экономического спада, по нашим расчетам, увеличит этот срок на 3 месяца. И это при сохранении цен на услуги, повысить которые без снижения объемов обработки вряд ли удастся, поскольку спрос на такого рода услуги весьма эластичен.
Этот проект, по нашему мнению, может служить примером удачного вложения денег в сферу бытового обслуживания, которая относиться к "тяжелому наследию" советского периода. Однако эффективность инвестиций обеспечивается исключительно высокими ценами на услуги, так что если в Москве возникнет еще несколько подобных заведений, явно возникнут определенные проблемы со спросом.
Однако в целом сфера бытового обслуживания и другие слабо развитые в советский период отрасли — пищевая промышленность, транспорт etc., — могут оказаться весьма привлекательными для инвестора. Приведем несколько примеров.
АО "Гермес-Москва" осуществляет инвестиции в развитие сети бензоколонок в Москве и Московской области. Финансирование проекта началось в декабре 1993 г. Уже вложено 256,3 млн руб. — они пошли на строительство бензохранилища в Подмосковье (95,5 млн руб.), оборудование для контейнерных АЗС (141 млн руб.) и на разработку технических условий, обоснований и на согласования (19,8 млн руб.) Уже получены землеотводы в Москве под три контейнерных АЗС стоимостью 95 млн руб. каждая. Предполагается, что каждая АЗС в месяц будет реализовывать 400 т бензина по цене 300 руб. за литр; рентабельность продаж составляет 18%.
При депрессивном сценарии срок окупаемости уже вложенных средств составит 7 месяцев с начала работы трех контейнерных АЗС. Если продолжится спад и сохранится относительно высокая инфляция, то срок сократится на месяц. Удорожание электроэнергии практически не повлияет на сроки окупаемости, т. к. она составляет не более 1% себестоимости отпускаемого бензина.
Но опять же необходимо отметить, что если какая-либо фирма захочет повторить опыт "Гермеса-Москвы", то ее результаты могут оказаться скромнее. Дело в том, что "Гермес-Москва" планирует устанавливать контейнерные АЗС, выпускаемые одним из своих учредителей — АО "Автозаправочная техника". При покупке "на стороне" АЗС обойдется значительно дороже, что соответственно скажется на сроках окупаемости (подробно см. Ъ #8).
Притягательность строительства АЗС заключается главным образом в неуклонном повышении спроса на бензин. По оценкам экспертов "Гермес-Москвы", для удовлетворения потребностей жителей Москвы в горючем необходимо увеличение числа АЗС в столице не менее чем в два раза (сегодня их 214, включая неработающие).
Еще один больной вопрос, оставшийся с доперестроечных времен, — производство строительных и отделочных материалов. Большинство промышленных комбинатов, выпускающих строительную продукцию, — монополисты в своих регионах, которым ничто, кроме спросовых ограничений, не мешает постоянно увеличивать цены на стройматериалы. Коммерческие фирмы, занимающиеся выпуском стройматериалов, пока не в состоянии конкурировать с индустриальными гигантами и ощутимо влиять на уровень рыночных цен. Но со временем ситуация может существенно измениться.
Фирма ЛЛД-АРС, входящая в финансово-промышленную группу ЛЛД, на базе АО "Спецстройбетон" налаживает на итальянском оборудовании выпуск стройматериалов — блоков, бордюрного и бортового камня, тротуарной плитки. Общая стоимость проекта — $4,5 млн, из них $3,5 млн приходится на стоимость оборудования и еще $1 млн-- на его монтаж. Сейчас монтируется первая линия, она будет запущена 1 июня. Всего будет три линии: по выпуску дорожной плитки, тротуарного бордюра и бортового камня, а также сменяемых форм, предназначенных для выпуска плитки. Ориентировочные цены: плитка — 5-6 тыс. руб., бортовой камень — 10 тыс. руб., тротуарный бордюр — 8 тыс. руб.
Этот проект являет собой пример грамотной стратегии. Рынок строительных материалов контролируется крупными комбинатами-монополистами; рынок же отделочных материалов все больше заполняется импортными товарами. Намеченные к выпуску изделия — дорожные декоративные материалы — обещают ЛЛД-АРС гарантированный сбыт продукции. Сейчас, когда на рынке коттеджей и особняков сложилось устойчивое превышение предложения над спросом, строители-продавцы ищут все новые способы привлечения покупателей. Одним из них является декоративное оформление — не только самого дома, но и дорожек и подъездных путей.
Учредители ЛЛД-АРС вложили в проект $1,5 млн. В Промстройбанке в январе был взят рублевый инвестиционный кредит со сроком выплаты через год. При депрессивном сценарии срок окупаемости проекта составляет 8 месяцев. При продолжении спада из-за удорожания электроэнергии срок окупаемости вырастет несмотря даже на рост цен на конечную продукцию — электроемкость в структуре себестоимости продукции составляет значительную долю — около 15%. По расчетам экспертов Ъ, удорожание электроэнергии приведет к увеличению срока окупаемости проекта на 3 месяца.
Еще одним перспективным направлением инвестиций может стать пищевая промышленность — по той простой причине, что люди хотят есть каждый день, независимо от спада, депрессии или подъема экономики. Видимо, этим соображением руководствовалась группа молодых людей, которые, используя связи с производителями мяса, решили организовать компанию по его переработке — фирму "Бык". Они очень удачно арендовали помещения у Второго часового завода — недалеко от метро "Белорусская". Получив первоначально кредит, они использовали его на закупку оборудования у фирмы "Камп", поставляющей перерабатывающие мини-заводы для небольших фирм. Это оборудование позволяет перерабатывать 700-800 кг мяса в смену, плановая цена килограмма продукции — 3700 руб.
Из необходимых для осуществления проекта 70 млн руб. 10 млн составляли собственные средства фирмы, остальные же были взяты в кредит — на три месяца под 270%. Предполагалось, что этот кредит будет в дальнейшем поддержан вложениями АО "Урарту", что позволило бы пережить период неплатежеспособности, погасить кредит, выйти на проектные мощности и окупить все затраченные и привлеченные средства.
Однако необязательность бизнесменов из "Урарту", которые в конце концов отказались от проекта, подвела "Быка", и он оказался не в состоянии рассчитаться с кредитами. Если бы все сложилось так, как планировалось, то "Бык" уже через 5 месяцев вернул бы привлеченные средства и вышел бы на приличную прибыль. Повышение тарифов на электроэнергию тоже оказало свое отрицательное воздействие, но не смертельное — возврат вложенных средств задержался бы на месяц.
Хочется отметить, что "Быку" фатально не везет. Если бы он получил обещанные средства, то он не переживал бы сейчас финансовый кризис. А постановление правительства Москвы #178 от 9 марта о налоговых льготах для производителей продуктов питания позволило бы "Быку" окупить все затраты за три месяца, появись оно на несколько месяцев раньше. Вывод ясен: эта сфера инвестиций может много дать инвестору расторопному и удачливому. Даже с учетом повышения цен на электроэнергию и при продолжении экономического спада срок окупаемости аналогичного проекта, запущенного сегодня, составит (с учетом налоговых льгот) 4-5 месяцев, а при реализации сценария депрессии может сократиться до трех месяцев.
Как видите, производственные инвестиции в России существуют и, мало того, бывает, что и расширяются. Но! Для инвесторов в условиях депрессии жизненное значение приобретает емкость рыночной ниши, в которой они осуществляют свои проекты. Если спрос на продукцию сохранит стабильность или сократится незначительно, то в большинстве отраслей инвестиционная деятельность приобретает заметную привлекательность. Действительно, некоторое увеличение затрат в связи с повышением цен на ресурсы с лихвой компенсируется стабилизацией инфляции и заработной платы, а также снижением ставок по кредитам. Существенно, что если в прошлом году, начиная любой инвестиционный проект, надо было по возможности сразу в полном объеме приобретать необходимые материалы, оборудование etc., то в условиях депрессии ситуация прямо противоположная — и получение кредитов и приобретение материалов выгоднее откладывать до последней возможности.
В случае продолжения экономического спада инвестор, рассуждая логически, должен действовать по старым рецептам — покупать все как можно раньше, но этот совет приобретает чисто теоретическое значение, поскольку сохранение темпа инфляции в 15-20% ежемесячно при увеличении расходов на электроэнергию втрое, по нашим расчетом, приведет к полутора-двукратному увеличению срока окупаемости инвестиционных проектов (в зависимости от доли расходов на электроэнергию в составе производственных затрат). Неизбежный при высокой инфляции дефицит долгосрочных кредитных ресурсов и их подорожание в этом случае приведут, по нашим оценкам, к банкротству до 90% начатых к сегодняшнему дню проектов.
Таблица 7.
Сроки окупаемости частных инвестиций в условиях депрессии и нарастающего спада
| Проект | Фирма | Объем вложенных средств | Срок окупаемости | |
|---|---|---|---|---|
| при депрессии (мес.) | при спаде (мес.) | |||
| Производство кровезаменителя | БФТ-РИНФАРМ | 100 млн руб.+$30 тыс. | 10 | 10* |
| Химчистка | БФТ-ДИАНА | $120 тыс. | 12 | 15 |
| Прачечная | $90 тыс. | 19 | 22 | |
| Производство тротуарной | ЛЛД-АРС | 5850 млн руб. | 8 | 11 |
| плитки и бордюрного камня | ||||
| Производство CD-ROM-дисков | "Медиа Механикс" | $200 тыс. | 36 | 36** |
| Строительство сети | "Гермес-Москва" | 256,3 млн руб. | 7 | 6*** |
| бензоколонок | ||||
| Деревообработка | "Церих" | $10 млн | 42 | 49 |
| Мясопереработка | "Бык" | 70 млн руб. | 4 | 5 |
* По этому проекту сценарии депрессии и спада являются инвариантными по срокам окупаемости. Причина состоит в том, что при депрессии ставка кредита снижается, а относительно стабилизировавшиеся индексы цен на конечную продукцию отстают от темпов роста издержек по данному проекту. При спаде, наоборот, рост цен на продукцию данного проекта опережает увеличение затрат, а значит, растет рентабельность. Однако этот рост нивелируется высокими ставками по кредиту
** По этому проекту темп роста издержек равен темпу роста цен, который, в свою очередь, совпадает с темпом роста курса доллара, поэтому срок окупаемости не меняется. Важно и то, что проект ориентируется на рыночный сегмент, потребительская активность которого мало меняется от обстановки в экономике
*** Снижение срока окупаемости возможно в условиях характерной для спада структурной инфляции — опережении роста цен на продаваемый бензин по сравнению с ростом издержек на строительство АЗС и сырье
Недвижимость
Земля. В марте рынок подмосковных земельных участков находился под влиянием целого ряда новых факторов — как объективного, так и субъективного свойства. И привычная конъюнктурная ситуация — весеннее оживление рынка и дружный рост цен на землю — была нарушена.
Прежде всего в ход событий вмешались спросовые ограничения — резкий скачок цен на землю в феврале (см. Ъ #7, стр. 31) настолько сблизил ставку за землю в крупных массивах (оптовая цена) со ставкой в индивидуальных участках (розница), что дилерские операции сделались невыгодны.
В конце марта дилерская маржа еще сильнее уменьшилась. Известный вклад в это внесли внеэкономические события. Согласно новому постановлению правительства Москвы "О мерах по улучшению качества питьевой воды", отчуждение крупных земельных массивов в ряде подмосковных районов, где в основном и оперируют риэлтеры и из водоемов которых поступает питьевая вода (Одинцовский, Истренский, Солнечногорский и др.), должно согласовываться в Мосводоканале. Решение властей преследовало благие намерения: естественно, что интенсивная застройка не улучшает качества воды, хотя основным загрязнителем воды является навоз, скопившийся на фермах (по оценкам, несколько миллионов тонн).
Однако оставим обсуждать эту проблему экологам и обратимся непосредственно к бизнесу. Новые согласования, безусловно, влекут за собой новые материальные и моральные расходы риэлтеров, которые, естественно, отражаются на конечной цене. Первыми пострадали, упершись в спрос, обычные спекуляции — купил-продал. Затем практически сравнялась стоимость сотки в индивидуальном и в многогектарном участках. Чтобы не быть голословными, приведем пример: в Перхушкове стоимость сотки индивидуального участка составляет от $1200 до $1500, а в новом большом землеотводе — от $1000 до $1200; следует учесть, что на организацию территории (под дороги, проезды) в большом земельном массиве уходит около 15% площади, так что разница "оптовой" и "розничной" цен еще сокращается.
По идее такое положение дел должно было спровоцировать в начале апреля очередной скачок цен на небольшие индивидуальные участки. Однако в свое время в Подмосковье под индивидуальное строительство было выделено достаточно большое количество земли, которое сейчас находится в собственности частных лиц, так что вовсе не небольшое количество риэлтеров-оптовиков определяет ценовую ситуацию на рынке. Частные же лица, продавая землю, цен не заламывают, и потому они продолжают оставаться стабильными.
Впрочем, не исключено, что это положение сохранится недолго. С одной стороны, в конце марта — начале апреля заметно возрос спрос на дешевые индивидуальные участки. Обычно с такими участками риэлтеры работали с неохотой. Оно и понятно: прибыль маленькая, мороки много, да и спрос был невелик. Поэтому в каталогах фирм они занимали одно из последних мест — просто на всякий случай. Однако появившийся в последнее время новый рыночный сегмент — класс среднеобеспеченных людей — предъявляет устойчивый спрос на небольшие и недорогие ($2-2,5 тыс.) участки. Этот спрос может оживить конъюнктуру и стимулировать рост цен.
С другой стороны, в последнее время местные власти начали выделять большие земельные участки непосредственно для жителей Подмосковья. Частные владельцы этой земли нередко просто продают доставшиеся им участки, чем существенно увеличивают предложение на рынке и сбивают цены. Особенно это касается участков на западном направлении, где земля наиболее дорога. Например, недавнее выделение жителям Горок-2 800 участков (по 10 соток каждый) в 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому направлению изрядно снизило цену: до этого события стоимость сотки земли там составляла от $3-4 тыс., теперь же — $2-2,5 тыс.
Такое положение, естественно, не устраивает ни одну из риэлтерских фирм. Сейчас многие из них стоят перед дилеммой: то ли подешевле продать земельный участок и получить хоть небольшую, но все-таки прибыль, либо держать цены на прежнем уровне и тогда рисковать остаться в убытке, если в оборот поступят новые участки.
Квартиры. Стабильная ценовая ситуация на земельном рынке столь же противоречит сложившейся в прошлые годы сезонной закономерности, сколь и наблюдающийся на квартирном рынке рост цен. Всего за полтора месяца — с середины февраля по начало апреля — цены на жилье в Москве выросли в среднем на 20%, примерно до $900 за 1 м2 общей площади.
В конце 1993 года большинство риэлтеров предполагало, что увеличение стоимости московских квартир в начале нового года не должно превысить 10%. В феврале прогнозировалось даже снижение спроса, которое в начале марте должно было вызвать некоторое замедление роста цен и стабилизацию их в апреле-мае. Основанием для таких прогнозов служила более чем трехлетняя история московского рынка недвижимости, развитие ситуации на котором все это время происходило по строго заведенному порядку: зима — рост цен на недвижимость; весна — стабилизация; лето — как правило, некоторое падение средней стоимости квартир; осень — начало роста спроса и цен.
В чем же причина столь резкого повышения цен на московские квартиры? Для ответа на этот вопрос корреспонденты Ъ провели опрос ведущих риэлтеров Москвы. Выяснилось, что причин несколько. Начнем с муниципальных.
Как ни удивительно, правительство Москвы тоже приложило руку к повышению цен, хотя и явно не со зла. Просто было решено привести хоть в какое-то соответствие реальную рыночную стоимость квартир и восстановительную стоимость (балансовая за вычетом износа, умноженная на индекс роста цен), определяемую бюро технической инвентаризации и фигурирующую в регистрируемых Мосприватизацией договорах купли-продажи. (Напомним, что с последней и взимается 3-процентная госпошлина.) И если еще летом прошлого года восстановительная стоимость, к примеру, однокомнатной квартиры составляла порядка 100 тыс. рублей, а ее продажная цена — $17-18 тыс., то с февраля остаточная балансовая стоимость той же однокомнатной определяется БТИ уже в пределах 10-15 млн рублей при рыночной цене $24-27 тыс.
То есть если прежде при заверении договора купли-продажи госпошлина составляла приблизительно 3-7 тыс. рублей, то теперь — 0,5-1,5 млн рублей, в зависимости от размеров квартиры. Вроде бы немного. Однако на этот объективный фактор, по мнению ряда крупных московских риэлтеров, накладывается и субъективный.
Другая причина, по мнению специалистов Московской центральной биржи недвижимости, состоит в том, что большинство мелких фирм, используя неопределенность и постоянные перемены в порядке регистрации сделок с недвижимостью в Москве и увеличение стоимости регистрации, стали увеличивать процент комиссионных и расценки на услуги. И теперь эта величина составляет 10-15% от стоимости квартир. Конечно, чисто по-человечески их понять можно: жизнь все дорожает, а увеличивать прибыль за счет оборота, как поступает крупные компании, проводящие в среднем более 20 сделок в месяц и держащие проценты комиссионных на мировом уровне (5-7% от стоимости квартиры), у них возможности нет. Это уже объективный фактор — столь высокие комиссионные мелких фирм влекут за собой и общее повышение стоимости квартир: ведь частные продавцы, чувствуя изменение конъюнктуры, начинают завышать стоимость своих главным образом одно- и двухкомнатных квартир. Всего за три квартала (с лета 1993) средняя цена предложения однокомнатных квартир возросла с $17-18 тыс. до $24-26 тыс., как-никак 50%.
Заводя разговор о росте стоимости малометражных квартир, нельзя не сказать двух слов и о больших, главным образом коммунальных квартирах. Средняя цена предложения коммунальных квартир под расселение возросла с $900-950 до $1050 за 1 м2, и теперь вряд ли кто из риэлтеров рискнет вложить собственные средства в расселение — все выполняется только под заказ. Все это уже далеко не лучшие варианты — сливки давным-давно сняты, остались в основном квартиры с явными изъянами: либо подъезд ужасный, либо магазин внизу, либо дом совсем старый, невозможно выбить разрешение на перепланировку квартиры. Тем не менее продажная стоимость расселенных коммуналок в Центре (кстати, больше нигде их практически и не найдешь) достигла $1300-1500 за 1 м2. А если они еще и отремонтированы... В общем, если предлагают бывшую коммуналку в центре Москвы после ремонта с использованием импортных материалов по $2000 за 1 м2, отказываться не резон. Такой ремонт (пол, потолок, финские обои на стенах, сантехника, нашпигованная электроникой кухня) обходится минимум в $700-800 за 1 м2 плюс неизмеримые ни в какой валюте хлопоты.
Как отметили эксперты фирмы SAVVA Real Estate, рост цен на коммуналки обусловлен главным образом общим ростом цен на недвижимость, и в первую очередь на однокомнатные квартиры, которые в 80% случаев и задействуются в процессе расселения. Темп роста цен на расселенные коммунальные квартиры в Центре с начала года превышают средний рост цен на недвижимость: по сравнению с концом 1993 года цена квадратного метра больших квартир в Центре возросла на 25%. И это касается тех квартир, на которые еще полгода назад никто не обращал внимания и в расчет не принимал.
Коснувшись государственного, риэлтерского и частного влияния на формирование цен, мы подошли, возможно, к самому главному — влиянию рынка аукционной продажи муниципальных квартир на общую ценовую ситуацию. Стоимость строительства в марте составила 450-500 тыс. рублей за 1 м2, а стартовая аукционная цена продажи этого же 1 м2 достигла 1,2 млн рублей ($700-800). К продаже предлагались дома со сроком сдачи в середине 1994 года, расположенные за Московской кольцевой дорогой — все те же Митино, Бутово и Жулебино. И их брали. С ума сойти!
Все остальные продавцы брали на заметку, что полуготовые квартиры у черта на куличках уходят по $750 за 1 м2. Разве готовые к заселению квартиры в спальных районах запада, юго-запада, северо-запада и севера Москвы могут стоить дешевле? Вполне справедливый ответ на этот вопрос — не могут. Теперь они и не стоят дешевле. Так что все логично.
И просто для информации. На тех же муниципальных аукционах квартиры в реконструированном доме в Сивцевом Вражке приобрели почти по 8 млн рублей за 1 м2, или около $3,5 тыс. Квартиры в новостройке в начале Ленинградского шоссе шли дешевле — по 4 млн рублей за 1 м2, что, впрочем, тоже неплохо. Совсем недавно такие цены казались фантастическими. То ли еще будет.
Действительно, что же будет? По мнению экспертов SAVVA Real Estate, явно недооцененными выглядят двухкомнатные квартиры — их средняя стоимость, составляющая примерно $30-32 тыс., слишком незначительно отличается от стоимости однокомнатных. Так что в ближайшее время разница в ценах выравняется — за счет более быстрого дорожания двухкомнатных квартир. По мнению риэлтеров, ввиду того что за прошедшие три месяца наиболее быстрыми темпами росли в цене однокомнатные квартиры (средний рост стоимости составил 28%), в оставшееся до наступления лета время их стоимость возрастет незначительно — примерно на 10%. Цены же на двухкомнатные квартиры вырастут, по прогнозам, на 15%. Труднее оценить перспективы рынка трехкомнатных квартир. Однако заметим, что раньше они дорожали с той же скоростью, что и жилье в целом. Поэтому скорее всего за весну их цены повысятся на 12-13%.
Инвестиции в акции: итог 1993-го и прогноз на 1994 год
К моменту подготовки этого обзора большинство коммерческих банков подвело итоги по дивидендам за прошлый год. Это позволило Ъ составить общее представление о динамике наиболее важных показателях фондового рынка — доходности, надежности и ликвидности (таблица 8) — и оценить их перспективы в будущем году.
Результат прошлого года оказался приятно неожиданным. Среднее значение общей — как за счет роста курса, так и выплат дивидендов — доходности составляет примерно 600%. Это значит, что инвестор, накупивший в марте 1993 г. разных банковских акций (что называется, каждой твари по паре), скажем, на 1 млн руб., и продавший их в марте текущего года, сразу после получения дивидендов, получил бы уже 7 млн руб. Это очень серьезный результат для скромного российского рынка ценных бумаг. Доходность рынка банковских акций за прошедший год превысила не только доходность депозитов и валюты, но и оказалась выше ставок по МБК и примерно на одном уровне со ставками по кредитам прямому заемщику.
Ранговый показатель ликвидности рассчитывался на основе данных о количестве проданных акций, объеме продаж (в рублях) и частоте сделок. Этот индикатор указывает на те бумаги, реализация которых не представляет проблемы для их счастливых обладателей — пошел да продал, как говорится. Здесь лидерами оказались Сибирский торговый банк и Тверьуниверсалбанк.
Следующий показатель — устойчивость. Он рассчитывается на основе анализа динамики котировок акций: чем плавнее меняются котировки, тем выше устойчивость акции. Важность этого показателя очевидна: если курс какой-либо акции имеет обыкновение внезапно взлетать, или, что еще веселее, падать, или хотя бы неожиданно менять тенденцию, то в планирование операций на рынке привносится дополнительная неопределенность. Наиболее устойчивыми за последние 12 месяцев оказались акции Сбербанка, Нефтехимбанка и банка "Возрождение". Невысокую устойчивость имеют акции Промстройбанка и банка "Санкт-Петербург" — лидеров по доходности. Наблюдаемый бурный рост курсов акций этих банков зачастую происходит скачками, что и отражается на показателе устойчивости. К счастью для инвесторов, курс хотя и дергается, но тем не менее пока довольно быстро растет.
Обратим внимание, что даже если курс этих акций в какой-то момент упадет, это не может служить достаточным основанием для их сброса. При принятии решения следует учитывать нестабильный характер этих ценных бумаг, поэтому спад может оказаться локальным. Другое дело устойчивые акции — падение их курса с большей вероятностью служит признаком начала новой тенденции.
В таблице 9 приведены данные о последних дивидендных выплатах (некоторые банки платят дивиденды каждые полгода или даже каждый квартал) по акциям пятнадцати банков (для сравнения указаны дивиденды за 1992 г.), а также текущая доходность акций (d/p ratio). Обращает на себя внимание стабильная средняя текущая доходность, рассчитанная по фондовому индексу и среднему размеру дивидендов — 58% в апреле 1993 г. и 57% в апреле 1994 г. Это уже закономерность, и это надо иметь в виду.
Прогноз конъюнктуры на 1994 г. На графике 5 показаны динамика фондового индекса банков (месячные данные) и размеры дивидендов — столбики, приходящиеся на март соответствующего года. Любопытно в этой картинке вот что.
Как видно, по итогам 1991 г. банки выплатили в среднем около 30%. Поскольку дело происходило уже весной 1992 года, когда инфляция резко подняла процентные ставки, такая доходность не показалась удовлетворительной, и рынок ответил падением цен. Но к концу года началось оживление, и проницательные инвесторы, закупившие ценные бумаги в марте, были вознаграждены в среднем 100-процентными дивидендами по итогам 1992 г.
В 1993 г. рост котировок, хотя и вялый, продолжался и после сезона дивидендов. Между тем банки уверенно наращивали инфляционную прибыль, а их уставные фонды росли в несколько раз медленнее. В результате размер прибыли, приходящийся на единицу уставного фонда, неуклонно увеличивался. В середине минувшего года многие осознали, что происходит (в известной мере после объявления промежуточного дивиденда Промстройбанком и банком "Санкт-Петербург"), спрос на акции резко возрос, и котировки стали динамично повышаться.
Таким образом, в динамике фондового индекса выделяются три периода: с марта по июль 1992 г., когда индекс падал, с августа 1992 г. по июнь 1993 г., когда индекс плавно возрастал на 3-7% в месяц, и с июля 1993 г. по февраль 1994 г., когда индекс рос настолько быстро, что временами обгонял инфляцию. Сейчас наблюдается некоторое замедление роста фондового индекса, что естественно для периода, следующего сразу после выплаты дивидендов, тем более когда эти дивиденды велики. Что же из этого следует?
На графике 6 показана динамика эффективной годовой доходности вложений в акции банков к моменту выплаты дивидендов (март соответствующего года) в зависимости от того, когда эти вложения сделаны. Например, в апреле 1992 г. инвестор приобрел разных акций по средней цене, равной значению фондового индекса (1,41), а в марте следующего года эти акции продал по более высокой цене (1,7) и получил дивиденд (100%). Доходность этой операции в пересчете на год составила бы примерно 105%. Однако покупка акций в последующие месяцы оказывалась все более выгодной, достигнув в январе 1993 г. 3600% годовых. Затем цикл повторился, но уже на более высоком уровне — вследствие того, что размер дивидендов возрос в 4 раза. Такая колебательная динамика доходности сохранится и в дальнейшем, поэтому по-прежнему вложения в банковские акции будут выгоднее делать в конце года, чем в начале. Однако уровень доходности скорее всего снизится.
Анализ различных индикаторов общего состояния экономики и состояния отдельных сегментов финансового рынка (см. последние обзоры Ъ) показывает: вполне вероятно, что 1994 год будет годом значительно более вялой конъюнктуры. Это предположение вполне обоснованно и в случае с рынком банковских акций. Положение банков по сравнению с 1993 годом существенно усложняется. Во-первых, не исключено снижение темпов роста цен. Во-вторых, реальные процентные ставки скорее всего будут положительными, что потребует от банков выработки новой политики. В-третьих, согласно требованию ЦБ банки должны будут увеличивать свой уставный фонд. В-четвертых, вполне вероятно, что новые небольшие банки в принципе не смогут работать в условиях вялой конъюнктуры.
Исходя из вышеуказанных условий, можно предположить, что дивидендные выплаты — в отличие от двух предыдущих лет — вряд ли будут существенно увеличены по сравнению с текущими. По нашей очень предварительной оценке, в среднем дивиденды могут возрасти до 600-700%. Соответственно, фондовый индекс банков скорее всего замедлит рост: к марту 1995 г. можно ожидать, что он составит порядка 12-14 номиналов. Таким образом, текущий уровень эффективной годовой доходности банковских акций за счет выплаты дивидендов и роста курсовой стоимости составит около 200% годовых, т. е. будет близок к уровню ставки по депозитам.
Краткосрочная связь динамики фондового индекса и инфляции. Экспертами Ъ не раз отмечался колебательный характер динамики фондового индекса. Длина краткосрочного цикла темпов роста индекса составляет 6-8 недель. Анализ динамики фондового индекса и динамики цен показал, что между ними существует тесная взаимосвязь: ускорение или замедление роста фондового индекса следует за соответствующим изменением динамики индекса потребительских цен (график 7). Вероятно, продавцы ценных бумаг, задавая уровень цены предложения, ориентируются помимо чисто конъюнктурных факторов фондового рынка на изменение общей инфляционной обстановки. Отсюда следует: уловив скачок цен, можно купить акций, чтобы, сыграв на краткосрочной конъюнктуре, продать их через две недели — именно таков лаг между колебаниями цен и курсов.
Таблица 8.
Показатели банковских акций по доходности, ликвидности, устойчивости и надежности (апрель 1993 г. — апрель 1994 г.)
| Банк-эмитент | Номинал акции (руб.) | Доходность | Ликвидность | Устойчивость | Надежность | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| За счет роста курсовой стоимости (% в год) | Общая доходность (% в год) | Ранг по доходности | Ранг по количеству проданных акций | Ранг по объему продаж | Ранг по частоте сделок | Суммарный ранг по ликвидности | Отклонение курса от тенденции (%) | Ранг по устойчивости | Баллы (согласно рейтингу Ъ-Daily) | Ранг по надежности | ||
| АвтоВАЗбанк | 1000 | 130 | 530 | 5 | 9 | 13 | 4 | 8 | 6 | 3 | 43,76 | 7 |
| Витабанк | 1000 | 570 | — | — | 8 | 7 | 3 | 5 | 10 | 6 | — | — |
| "Возрождение" | 10000 | 120 | 400 | 10 | 13 | 11 | 10 | 10 | 4 | 2 | 64,46 | 3 |
| "Гермес-центр" | 1000 | 150 | 340 | 11 | 3 | 2 | 7 | 3 | 10 | 6 | — | — |
| Глориябанк | 1000 | 430 | 655 | 3 | 6 | 12 | 6 | 7 | 7 | 4 | — | — |
| Инкомбанк | 10000 | 260 | 430 | 7 | 11 | 6 | 6 | 6 | 20 | 8 | 49,47 | 6 |
| Мосбизнесбанк | 1000 | 280 | 510 | 6 | 10 | 14 | 11 | 11 | 15 | 7 | 36,81 | 8 |
| Нефтехимбанк | 1000 | 74 | 420 | 8 | 1 | 3 | 8 | 3 | 4 | 2 | 75,66 | 2 |
| Промстройбанк (СПб) | 1000 | 1900 | 2400 | 1 | 12 | 9 | 5 | 8 | 20 | 8 | 255,04 | 1 |
| "Санкт-Петербург" | 1000 | 1200 | 1600 | 2 | 7 | 5 | 1 | 4 | 15 | 7 | 50,84 | 4 |
| Сбербанк России | 50000 | 30* | 410 | 9 | 14 | 8 | 7 | 9 | 3 | 1 | — | — |
| Сибирский торговый | 5000 | 180 | 615 | 4 | 5 | 1 | 2 | 1 | 15 | 7 | — | — |
| СКБ-банк | 1000 | 70 | 230 | 12 | 4 | 10 | 9 | 6 | 7 | 4 | 29,27 | 9 |
| Тверьуниверсалбанк | 1000 | 180 | 400 | 10 | 2 | 4 | 5 | 2 | 8 | 5 | 50,72 | 5 |
* Доходность рассчитывалась на период с сентября 1993 г. по март 1994 г.
Таблица 9.
Текущая доходность акций коммерческих банков
| Банк-эмитент | Дивиденд за 1992 г. (в % к номиналу) | Текущая доходность на апрель 1993 г. (%) | Дивиденд за 1993 г. (в % к номиналу) | Текущая доходность на апрель 1994 г. (%) |
|---|---|---|---|---|
| АвтоВАЗбанк | 70 | 35 | 800* | 174 |
| "Возрождение" | 120 | 75 | 450** | 129 |
| "Гермес-центр" | 50 | 31 | 300 | 75 |
| Глориябанк | — | — | 250** | 43 |
| Инкомбанк | 130 | 50 | 500** | 49 |
| Мосбизнесбанк | 100 | 48 | 500 | 63 |
| Нефтехимбанк | — | — | 400 | 200 |
| Пермкомбанк | 140 | 82**** | 260*** | 96 |
| Промстройбанк (СПб) | 140 | 58**** | 1000 | 26 |
| "Санкт-Петербург" | 145 | 56 | 1111 | 30 |
| Сбербанк РФ | 100 | — | 225** | 137 |
| Сибирский торговый | 110 | 100 | 500 | 223 |
| СКБ-банк | 140 | 108 | 300*** | 150 |
| Тверьуниверсалбанк | 130 | 87 | 260*** | 74 |
| Торибанк | 75 | 49 | 320 | 246 |
* Предварительные данные
** Средний дивиденд по простым и привилегированным акциям
*** Дивиденд за IV квартал
**** Текущая доходность дана на июль 1993 г.