В I квартале 1994 года в инвестиционной сфере сложилась очень необычная ситуация — в условиях промышленного спада и снижения валовой прибыли капитальные вложения в строительство заметно увеличились. Казалось бы, это абсолютно невозможно: зачем же строить, если производство повсеместно останавливается? Однако, как выяснилось, в этом парадоксе есть своя внутренняя логика. Ее анализ привел экспертов Ъ к заключению, что пик спроса на инвестиции (и в особенности на строительные работы в их составе) придется на конец лета — начало осени. Именно в этот период конъюнктура рынка подрядных работ и стройматериалов окажется для застройщиков самой неблагоприятной, причем особенно тяжелой ситуация будет в Центральном районе России.
Инвестиционный климат в первом полугодии 1994 года
В текущей инвестиционной ситуации обращает на себя внимание прежде всего реструктуризация инвестиций в пользу строительства за счет резкого сокращения и вложений в машины и оборудование. Судя по последним отчетным данным, имеющимся в распоряжении Ъ, в первые месяцы года при общем сокращении инвестиционных вложений в экономику в среднем на 35% (в текущих ценах) спрос на машины и оборудование сократился в 2,5 раза (см. табл. 1). При этом расчеты показывают, что номинальные (и, естественно, реальные) расходы на инвестиции в машины и оборудование в последнее время активно снижаются по всем без исключения источникам финансирования капитальных вложений (ассигнования из бюджетов различного уровня, внебюджетных инвестиционных фондов и др.).
В таблице 2 приведены данные, характеризующие сдвиги в технологической структуре капитальных вложений, наглядно показывающие, что из каждого рубля, направляемого ныне на инвестиции в реальный капитал, на приобретение машин и оборудования используется в среднем только 12-13 коп. (в прошлом году — 18-19 коп.). Столь глубокого падения инвестиционных вложений в активную часть фондов на рубль общих капитальных вложений российская экономика еще не знала.
Такое развитие событий на первый взгляд крайне озадачивает: активная реструктуризация капиталовложений в пользу строительной компоненты как-то слабо вписывается в общую логику ухудшения финансовых условий инвестирования. Ведь в сложившихся в последние месяцы условиях жесткого сбытового кризиса, повлекшего за собой в первые месяцы года даже абсолютное сокращение прибыли в экономике, предпочтения инвесторов должны, казалось бы, в первую очередь быть направлены на более быстро окупаемые инвестиции в машины и оборудование (на которых, собственно, и изготовляется продукция), чем на вложения в капитальные здания и сооружения. Почему же этого не происходит?
Политика государства. Государственная инвестиционная программа сверстана в этом году так, что финансирование проектов из централизованных источников (федерального и местного бюджетов, за счет льготных инвестиционных кредитов и внебюджетных инвестиционных фондов) нацелено именно на строительство. По нашей оценке, в I квартале из общего объема ассигнований на инвестиции из федерального и местных бюджетов непосредственно на финансирование строительно-монтажных работ было использовано соответственно 75% и 78%, а из государственных внебюджетных инвестиционных фондов — 81%.
В целом же, как показывают расчеты, государственные централизованные ассигнования на инвестиции в здания и сооружения сегодня по-прежнему обеспечивают спрос и финансирование весомой части рынка строительно-монтажных работ — около 40% всех объемов выполняемых в России масштабов строительной деятельности (см. табл. 3). Такое распределение финансовых ресурсов государства составляет не только жесткую конкуренцию капиталам независимых инвесторов, но и обеспечивает солидную финансовую подпитку стагнирующему рынку строительных работ. Заметим, что без государственного инвестиционного финансирования реальная емкость рынка строительства (адекватная собственным финансам независимых инвесторов) и обеспечивающий ее уровень деловой активности строительных организаций были бы в действительности в 1,7 раза ниже. Соответственно и конъюнктура рынка подрядных работ для частных застройщиков была бы гораздо более благоприятной. Эта ситуация, по мнению экспертов, сохранится и в будущем: ведь судя по отчетным данным за I квартал, за счет федерального и местного бюджетов финансировано пока только порядка 13% намеченных на год общих объемов инвестиционных ассигнований за счет названных источников, а по линии льготных государственных инвестиционных кредитов — только 11%. Когда реально следует ожидать масштабного выброса на рынок предусмотренных в бюджете государственных инвестиционных средств на рынке, сказать достаточно сложно.
Бюджетные инвестиции, как и обычно, наверняка будут финансироваться с большим запозданием — по мере поступления бюджетных доходов. Если судить по квартальным плановым проектировкам бюджетного финансирования, значительного увеличения инвестиционных ассигнований следовало бы ожидать уже во II квартале. Однако недобор средств в доходную часть бюджета скорее всего не позволит этого сделать раньше середины лета.
Лето — это наиболее вероятное время и для поступления на рынок инвестиционных кредитов. Хотя если на летние месяцы придется пик неотложного финансирования других сфер (например, кредитования сезонного завоза продукции на Север), то сроки масштабного кредитования госинвестиций скорее всего сдвинутся к концу лета — началу осени (кстати, именно так было и в прошлом году).
Политика предприятий. Если с государственным финансированием инвестиционных программ все более или менее ясно (так уж сподобились составить бюджет), то инвестиционная политика предприятий представляется совсем уж неожиданной. На резкое ухудшение условий сбыта продукции и снижение объемов полученной прибыли независимые инвесторы реагировали реструктуризацией своего инвестиционного спроса — и тоже в пользу строительства.
Это видно на графике 1, где представлены номинальные расходы на инвестиции в строительные работы, с одной стороны, и на инвестиции в оборудование и прочие виды капитальных затрат, с другой. Видно, что с ухудшением условий самофинансирования в текущем году (сокращение продаж и прибылей) траектории спроса на строймонтаж и другие элементы инвестиций, включающие оборудование, начали резво расходиться в разные стороны — первая вверх, вторая вниз.
Такая реакция уже имела место в прошлом году, точнее — в июле-сентябре, когда траектория объемов номинальной прибыли от реализации продукции в экономике на несколько месяцев прогнулась вниз, что, видимо, и вызвало перераспределение спроса от оборудования в пользу строительства. Правда, нужно учитывать, что тогда же (точнее, начиная с августа) государство выбросило на рынок инвестиционные кредиты, что также вызвало увеличение спроса на строительные работы.
То, что на эпизодически возникающее сужение возможностей самофинансирования инвесторы реагируют столь странной реструктуризацией инвестиционного спроса, оказывается, имеет свое объяснение. Решающую роль здесь играют несколько факторов. Прежде всего то, что средства многих ныне самостоятельных инвесторов (в подавляющей своей части это вчерашние государственные предприятия) связаны реализацией прошлых строительных проектов, ныне формирующих гигантский фронт незавершенки. Часто инвесторам гораздо менее накладно по-прежнему продолжать понемногу финансировать переходящие объекты, чем ставить их на консервацию, зачастую требующую еще больших капитальных затрат.
Резкое же ухудшение финансовых возможностей инвесторов из-за сокращения доходов от продаж ставит их перед необходимостью осуществлять только первоочередные инвестиционные расходы, а это, прежде всего, — погашение прошлой задолженности перед строителями (тем более что удельные просроченные неплатежи в строительстве по-прежнему продолжают расти) и оплата текущих работ по заключенным договорам подряда на строительство. Последние заключаются, как правило, на продолжительный срок, поэтому в отличие от других видов инвестиционных заказов меньше страдают от конъюнктурного сокращения финансовых средств инвесторов.
С заказами же техники для инвестиционных проектов ситуация совсем иная — ранее мы уже писали в своих обзорах, что здесь в последнее время преимущественно инвестируются машины и оборудование, не требующие монтажа и часто не являющиеся предметом насущной необходимости (см. Ъ #5). Поэтому при острой нехватке средств именно этим видом капиталовложений в первую очередь и жертвуют инвесторы. Высвобождаются какие-то деньги, которые и перераспределяются берущим за горло строителям. В анализируемый период именно так и произошло: при общем резком сокращении заказов на машины и оборудование инвесторы легко отказались от техники, не требующей монтажа. Заказы же на отраслевое технологическое оборудование, предполагающее установку и последующий монтаж, в текущем году также сократились, но в гораздо меньших масштабах. Доля данной подгруппы инвестируемой техники в общих капиталовложениях снизилась с 4,8% в IV квартале 1993 г. до 3,8-4,0% теперь, хотя в общих вложениях в оборудование ее доля даже выросла.
Территориально-отраслевой разрез. Что касается территориальных и отраслевых потоков государственных инвестиционных ассигнований, то они ориентированы на финансирование двух "пакетов" инвестиционных проектов — сформированного по бюджетным заявкам территорий, а также министерств и ведомств.
Сначала о первой группе ("пакете") инвестиционных проектов. Как показывает анализ, в текущем году наиболее крупными зонами сосредоточения государственных инвестиционных ассигнований будут выступать строительные проекты в Центральном и Северо-Кавказском экономических регионах (см. график 2). На рынки строительных работ этих регионов за счет федерального бюджета и льготного инвестиционного кредита будет направлена почти половина (более 3 трлн руб.) всего объема предназначенных территориям инвестиционных средств (6,3 трлн руб.).
В Центральном районе только бюджетные инвестиции по территориальным заявкам обеспечат, по оценкам Ъ, в среднем 15-20-процентную прибавку к спросу на строительные услуги. Не вызывает сомнений, что предъявленный государством дополнительный платежеспособный спрос на этих рынках, особенно в Центральной России (куда придет основная часть государственных инвестиционных ассигнований), не только будет способствовать сдерживанию спада в строительстве, но и обеспечит весомый вклад в дополнительное подорожание его стоимости. Это тем более вероятно, что и в прошлом году темпы роста цен на капитальные ресурсы и строительно-монтажные работы в Центральной России заметно опережали общероссийский показатель.
Что касается другого "пакета", сформированного по заявкам министерств и ведомств (это порядка 7,2 трлн руб. за счет федерального бюджета и инвестиционных кредитов), то, как показывает анализ, крупными получателями названных средств в текущем году будут прежде всего транспортный комплекс и топливно-энергетические отрасли (табл. 4).
Подытоживая сказанное, можно сделать следующие заключения. Инвестиционный спрос в течение ближайших четырех-пяти месяцев будет формироваться:
— в видовом разрезе — скорее в капитальном строительстве, чем на оборудовании, причем его сезонный пик придется на конец лета — начало осени;
— в территориальном разрезе — преимущественно в Центральном районе России;
— в отраслевом разрезе — со стороны транспортной системы и отраслей топливно-энергетического комплекса.
Таблица 1
Сокращение спроса на строительные работы и оборудование в 1 квартале 1994 г., в %
| К I кварталу 1993 г. | К IV кварталу 1993 г. | |
|---|---|---|
| Инвестиции в целом | 72 | 65 |
| в том числе: | ||
| в здания и сооружения | 79 | 70 |
| в машины и оборудование | 52 | 40 |
Таблица 2
Сдвиги в технологической структуре инвестиционного спроса в 1993-1994 гг., в %
| 1993 г. | I квартал 1994 г. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| I квартал | II квартал | III квартал | IV квартал | ||
| Инвестиции, всего | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| в том числе: | |||||
| в машины и оборудование | 19,1 | 18,9 | 14,3 | 18,8 | 12,8 |
| в строительно - монтажные | 57,9 | 60,8 | 66,2 | 63,6 | 68,6 |
| работы | |||||
| в прочие работы | 23,0 | 20,3 | 19,5 | 17,6 | 18,6 |
Таблица 3
Финансовые источники спроса на строительные работы, %
| IV квартал 1993 г. | I квартал 1994 г. | |
|---|---|---|
| Все источники | 100,0 | 100,0 |
| в том числе: | ||
| Централизованные источники | 44,0 | 39,9 |
| включая: | ||
| федеральный бюджет | 22,4 | 17,0 |
| местные бюджеты | 16,7 | 13,0 |
| льготный инвестиционный кредит | 1,6 | 1,0 |
| инвестиционные фонды | 3,3 | 8,9 |
| Собственные средства инвесторов | 56,0 | 60,1 |
Таблица 4
Структура запланированных государственных инвестиционных расходов на 1994 год (в % к объему ассигнований в "пакете" заявок министерств и ведомств)
| Министерство (ведомство) | Всего | в т. ч. федеральный бюджет |
|---|---|---|
| Все министерства и | 100,0 (7,2 трлн руб.) | 100,0 (6,1 трлн руб.) |
| ведомства | ||
| в том числе: | ||
| Минтопэнерго | 10,0 | 9,5 |
| Минтранс и МПС России | 11,3 | 13,2 |
| Роскоммаш | 5,2 | 1,0 |
| Минатом России | 6,8 | 6,3 |
| Роскомхимнефтепром | 3,2 | 0,2 |
Таблица 5
Сводный индекс стоимости строительства в народном хозяйстве, январь 1993 — апрель 1994 г. (%)
| Год/Месяц | К предыдущему месяцу | Нарастающим итогом (декабрь 1992 г. = 100%) |
|---|---|---|
| 1993 г | ||
| Январь | 119 | 119 |
| Февраль | 133 | 158 |
| Март | 125 | 198 |
| Апрель | 118 | 234 |
| Май | 119 | 278 |
| Июнь | 131 | 364 |
| Июль | 136 | 495 |
| Август | 126 | 623 |
| Сентябрь | 117 | 729 |
| Октябрь | 116 | 846 |
| Ноябрь | 113 | 956 |
| Декабрь | 114 | 1090 |
| 1994 г. | ||
| Январь | 114 | 1245 |
| Февраль | 115 | 1432 |
| Март | 115 | 1646 |
| Апрель | 117 | 1925 |
Таблица 6
Индекс стоимости строительства индивидуального жилья из кирпича и дерева, январь 1993 — апрель 1994 г. (%)
| Год/Месяц | К предыдущему месяцу | Нарастающим итогом (декабрь 1992 г. = 100%) | ||
|---|---|---|---|---|
| кирпичное | деревянное | кирпичное | деревянное | |
| 1993 г. | ||||
| Январь | 123 | 124 | 123 | 124 |
| Февраль | 135 | 136 | 167 | 169 |
| Март | 128 | 123 | 213 | 208 |
| Апрель | 115 | 117 | 245 | 243 |
| Май | 123 | 124 | 301 | 301 |
| Июнь | 126 | 120 | 379 | 361 |
| Июль | 146 | 144 | 554 | 520 |
| Август | 129 | 134 | 714 | 697 |
| Сентябрь | 122 | 120 | 871 | 836 |
| Октябрь | 120 | 122 | 1045 | 1020 |
| Ноябрь | 118 | 119 | 1233 | 1204 |
| Декабрь | 117 | 118 | 1443 | 1421 |
| 1994 г. | ||||
| Январь | 119 | 121 | 1717 | 1720 |
| Февраль | 112 | 116 | 1923 | 1995 |
| Март | 120 | 119 | 2307 | 2375 |
| Апрель | 116 | 115 | 2680 | 2720 |
Конъюнктура рынков строительных работ
Несмотря на сохраняющиеся в народном хозяйстве жесткие сбытовые ограничения и ухудшение условий финансирования инвестиционных проектов, цены на строительные работы увеличились в среднем на 17% (см. табл. 5, 6). Причин тому несколько. Прежде всего, на большей части страны уже сложились условия для активной строительной деятельности безо всяких климатических ограничений (как это было зимой и весной): хочешь котлованы рой, а хочешь — крышу крой. Отсюда и сезонное оживление спроса на строительные работы (правда, куда менее активное, чем в прошлые годы), закономерно подталкивающее вверх цены на строительную продукцию.
Вполне естественно, что продолжает дорожать большинство строительных материалов — кроме сезонного фактора, здесь сказались и выросшие ранее издержки их производства и стоимость доставки к потребителям. Особого внимания заслуживает прежде всего рост отпускных и рыночных цен на металл строительного назначения — в начале апреля они были повышены заводами на 20-30%. Именно на это прежде всего и реагировал рассчитываемый Ъ индекс стоимости индустриального строительства — из-за больших объемов потребления железобетонных изделий и металлоконструкций. И это только первая реакция: в полной мере подорожание металла проявит
себя в сметной стоимости строительства лишь во второй половине мая — в условиях нарастающего кризиса сбыта рынки реагируют на повышение цен в производстве с запозданием. Этому будет способствовать и продолжительный период падения деловой активности в первой половине мая, вызванный чередой праздников.
Что касается других причин подорожания строительства, то они связаны в первую очередь с продолжавшимся в апреле ростом цен на энергоемкие цемент и кирпич. Трехкратное повышение цен на электроэнергию в начале весны резко усилило инфляционные ожидания продавцов на рынках стройматериалов, в результате чего на внебиржевом рынке, например, цены на цемент выросли в среднем в 1,3-2,0 раза, а на биржевом — более чем на 30%. Одновременно с открытием активной фазы строительного сезона резко оживился спрос на кровельные материалы с широкой сферой применения (от индустриального до дачного строительства): цены внебиржевого рынка на рубероид выросли в среднем на 18-38%, а биржевого — более чем на 20%.
Инвестиции в условиях депрессии
Анализируя в предыдущих обзорах возможности трансформации спада в фазу депрессии, эксперты Ъ рассматривали последнюю в качестве выхода из порядком затянувшегося кризисного тупика, шанса хоть как-то стабилизировать производство — хотя бы и на уровне "депрессивного дна". Между тем нужно иметь в виду, что вступление экономики в депрессию отнюдь не приведет к быстрой стабилизации инвестиционного спроса. Как свидетельствует мировой опыт циклического развития, в фазе депрессии на фоне постепенной стабилизации производства спрос на инвестиции, как правило, по-прежнему устойчиво продолжает снижаться. В послевоенных экономических циклах длительность падения инвестиций в странах Запада в среднем в полтора раза превышала период депрессии производства.
Кстати, это совсем не удивительно: ведь промышленная депрессия характеризуется прежде всего острейшими проблемами со сбытом, поэтому прибыли у предприятий — никакой, кредиты дают неохотно, да и брать их не все решаются (может оказаться, что отдавать будет не из чего), поэтому единственный источник инвестиций — амортизация. Но и амортизацию надо еще заработать, а кроме того, амортизация — источник в лучшем случае лишь простого воспроизводства, в порядке же вещей ее расходование на текущие потребности. Поэтому поначалу капиталовложения из амортизации разве что только консервируют, сохраняют депрессивное производство, и лишь впоследствии, по мере технологической модернизации, создаются предпосылки для "разогрева" крайне вялого спроса, получения прибыли и активизации инвестиций.
Другие вопросы: насколько продолжительной для инвестиционной сферы может оказаться фаза депрессивного развития и что явится исходной предпосылкой для увеличения инвестиций в экономику? Что касается второго вопроса, то поворотной точкой, судя по западному опыту, явится скорее всего снижение финансовой задолженности предприятий по внешним заимствованиям (прежде всего для кредитования текущей хозяйственной деятельности) до относительно безопасного и финансово необременительного уровня, позволяющего перераспределять зарабатываемые деньги с выплаты долгов на формирование внутренних накоплений.
С ответом на первый вопрос дело обстоит сложнее. Аналогов российскому кризису в мировой практике по существу нет. Во-первых, российский кризис впечатляет колоссальными масштабами — американская "великая депрессия" по сравнению с ним легкая меланхолия.
Во-вторых, российская промышленность очень сильно отстала от мировых технологических стандартов. Поэтому послекризисное производство — это нечто для России очень передовое, далеко ушедшее, словом — импортное. Скорее всего материальное наполнение инвестиций в промышленность, в особенности в обрабатывающую, составит именно импортная техника, а для ее приобретения потребуется накопление немалых финансовых средств и, естественно, время.
Именно поэтому, как полагают эксперты, фронтальный выход экономики из инвестиционного "пике" скорее всего наступит не скоро, и предшествовать ему будут лишь очень редкие успешные инвестиционные проекты, своего рода "точечные" результаты.
На эту — "точечную" — природу инвестирования в условиях депрессии указывает и еще одно соображение. Дело в том, что депрессия предполагает не только вялую конъюнктуру рынков и динамики цен на этих рынках, но и конъюнктуру сравнительно равномерную, точнее равномерно неблагоприятную. Все рынки плохи, всюду уныние и печаль. Ликуют же лишь отдельные везунчики, нашедшие свою нишу, нащупавшие спрос и обеспечившие сбыт по приемлемым ценам.
И действительно, наш анализ указывает, что российская экономика сейчас как раз и "вползает" в подобный период. На это недвусмысленно указывает динамика цен последних месяцев. Мало того, что в сводной динамике цен проявились достаточно устойчивые тенденции к снижению их темпов, — отчетливо просматривается и уменьшение разброса темпов изменения цен по отдельным товарным группам и даже товарам.
На это указывает среднеквадратическое отклонение цен отдельных продуктов от общего индекса по промышленности. Этот показатель был рассчитан нами по ценам на более чем 600 разновидностей продуктов (его динамика приведена на графике 3). На графике отчетливо видно, что начиная с ноября 1993 г. сложилась устойчивая тенденция сближения цен отдельных продуктов к общему индексу. Это свидетельствует о приближении к завершению формирования новой системы относительных цен в макроструктурном смысле, что, кстати, само по себе становится фактором дальнейшего замедления их роста. Если не будут происходить кратные повышения цен на отдельные продукты (как, скажем, недавно на энергоносители), то эта тенденция имеет все шансы к продолжению.
Аналогичная картина и на микроуровне.Мы проанализировали динамику цен производителей по каждому из 600 товаров-представителей, учитываемых официальной статистикой, за I квартал 1993 г. Для этого все продукты были разбиты на две группы, относительная динамика цен в которых соответственно выше и ниже средней. В каждой из этих групп, в свою очередь, было выделено по три подгруппы, различающиеся степенью удаления от средних значений: значительно опережающие средний рост цен, умеренно опережающие, незначительно опережающие, незначительно отстающие, умеренно отстающие, значительно отстающие. Итого групп получилось шесть. Затем по подгруппам товары были сведены в обычную отраслевую классификацию, а по отраслям мы вычислили, сколько продуктов каждой отрасли попадает в соответствующую подгруппу. В сведенном виде результаты приведены в таблице 7 (в процентах в общему числу продуктов в отрасли).
Таблица 7
Отрасли — лидеры и аутсайдеры в ценовой динамике
| Опережающие | Отстающие | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| сильн. | средн. | слабо | слабо | средн. | сильн. | |
| Нефтепереработка | 6 | 44 | 17 | 17 | 11 | 5 |
| Черная металлургия | 3 | 7 | 10 | 12 | 34 | 34 |
| Цветная металлургия | 0 | 10 | 15 | 25 | 10 | 40 |
| Химия | 19 | 20 | 11 | 21 | 19 | 8 |
| Машиностроение | 23 | 11 | 15 | 17 | 16 | 17 |
| Лесная и деревообрабатывающая | 17 | 23 | 13 | 19 | 19 | 9 |
| Промстройматериалов | 16 | 28 | 32 | 24 | 0 | 0 |
| Легкая | 5 | 3 | 11 | 27 | 28 | 25 |
| Пищевая | 8 | 21 | 9 | 17 | 17 | 29 |
| Промышленность всего | 14 | 15 | 15 | 19 | 19 | 18 |
Распределение доли продукции отрасли по подгруппам — ценовым лидерам и аутсайдерам — показывает степень неравномерности изменения их цен, то есть разницу в конъюнктуре для отдельных рынков. Практически в каждой подгруппе есть продукты-лидеры, но их доля сильно разнится. Если объединить две крайние подгруппы (сильного и умеренного опережения цен), то доля лидеров изменяется от 8% по легкой промышленности, 10% по черной и цветной металлургии до 50% по продукции ТЭК, 42% по стройматериалам, 40% по лесной промышленности.
Аналогично выделяются продукты-аутсайдеры, и их доля колеблется от полного отсутствия таковых по стройматериалам, 16% по продукции ТЭК до 68% по черной металлургии, 53% по легкой промышленности, 50% по цветной металлургии, 46% по пищевой промышленности.
Данные этой таблицы говорят о том, что на сегодняшний день конъюнктура для отдельных отраслей — тех, в составе продукции которых высокий удельный вес товаров-аутсайдеров — уже довольно плотно приблизилась к депрессивной, для других, с превалирующими товарами-лидерами, конъюнктура пока более благоприятна. Но по мере дальнейшего вхождения в депрессию товаров-лидеров будет становиться все меньше и меньше, конъюнктура будет все более однородной.
Поэтому в условиях депрессии уже и речи быть не может об инвестициях "в отрасль". Уже не будет, скажем, нефтяного или автомобильного бума. Уже нельзя будет говорить о производстве пива как такового, как бы нежно все мы его ни любили и с каким бы ужасом не вспоминали времена, когда прокисшее жигулевское воспринималось в жаркий день как нектар. На успех сможет рассчитывать только очень точно ориентированный проект, способный пробить брешь в вязкой среде депрессивного спроса. И если уж речь зашла о пиве, то в условиях депрессии говорить надо о темном или светлом пиве, бутылочном или разливном, пастеризованном или консервированном.
Инвестиции в реальный сектор
Несколько слов о методологии. До сих пор, анализируя инвестиционные проекты частного капитала, эксперты Ъ руководствовались весьма незамысловатыми статическими методами, использующими в качестве основных критериев показатели простой нормы прибыли (отношение полученной прибыли к объему инвестированных средств) и срока окупаемости (время, за которое инвестор вернет вложенные деньги) проектов. Такой подход хотя и вполне приемлем в целом, но содержит некоторые ограничения.
Дело в том, что в этом случае затраты и доходы принимаются во внимание по абсолютной величине с поправкой только на инфляцию. Фактор времени при этом не учитывается. Однако даже при отсутствии инфляции денежные доходы, полученные сегодня, для предпринимателя имеют гораздо большую ценность, чем те же суммы, но поступающие завтра. Это объясняется тем, что за время отсрочки платежа предприниматель не имеет возможности оборачивать деньги и, таким образом, теряет потенциальную прибыль. О том, как снижается ценность денежных поступлений во времени, можно судить по графику 4. Соответственно при учете этих факторов существенно изменяется и общая картина эффективности инвестиционного проекта (график 5).
Учесть фактор времени при оценке проектов позволяет использование методов дисконтирования, т. е. методов, принимающих во внимание снижение ценности (дисконтирование) отсроченных денежных поступлений. Экономический смысл ставки сравнения (дисконта) денежных сумм во времени — норма упущенной прибыли за этот период. Проблема усложнения расчетов при применении этих методов отпадает благодаря использованию специальных компьютерных программ (в частности, при расчетах эффективности представленных проектов экспертами Ъ использовалась методика и программа "Альт-инвест" петербургской фирмы "Альт"), позволяющих рассчитывать ряд новых показателей: срок окупаемости проекта (с учетом дисконтирования), чистая текущая стоимость проекта (net present value — NPV), рентабельность инвестиций (net present value ratio — NPVR), внутренняя норма прибыли проекта (internal rate of return — IRR). Уточним эти понятия.
Срок окупаемости проекта показывает, через какое время сумма дисконтированных (т. е. с учетом фактора времени) доходов покроет все первоначальные инвестиционные издержки.
Чистая текущая стоимость проекта — это сумма дисконтированных чистых доходов от осуществления проекта за срок жизни проекта.
Рентабельность инвестиций — показатель, характеризующий дисконтированный доход, полученный на единицу вложенных средств. Этот показатель используется для оценки сравнительной эффективности проектов с различными объемами инвестиций.
Внутренняя норма прибыли — отношение чистой текущей стоимости проекта к дисконтированным издержкам по проекту. Этот показатель характеризует, в частности, максимальную стоимость финансовых ресурсов (ставку кредита), которые могут быть использованы для финансирования проекта: если процент по кредиту превысит внутреннюю норму прибыли, то осуществление проекта при финансировании его за счет заемного капитала станет убыточным.
Принципиальная проблема, с которой приходится сталкиваться при использовании методов дисконтирования, — выбор дисконта (ставки сравнения денежных доходов или платежей, разделенных во времени). Нами в этом качестве использовалась ставка рефинансирования ЦБ РФ как минимальная рыночная стоимость финансового капитала. Поскольку в последнее время наметилась тенденция к снижению процентных ставок, были проведены расчеты для ставки сравнения в 205% (текущая ставка рефинансирования) и 200%.
Оценка проектов. Объединение ИВК осуществило весьма крупные инвестиции в компьютерную сборку: на инвестиционном конкурсе им была предложена программа, позволившая получить контроль над зеленоградским заводом "Квант" (подробнее об этой крупнейшей сделке Ъ напишет в одном из ближайших номеров). На сегодняшний день в производство уже вложено $3,5 млн. Полный объем запланированных инвестиций составляет $10 млн, из них собственные средства составят $3 млн, еще $3 млн получены в кредит в банке ИБР, входящем в объединение ИВК, на 2 года под 20% годовых, а остальные $4 млн планируется привлечь в ходе эмиссии акций.
По словам президента фирмы Сергея Кабаева, финансирование проекта началось с сентября прошлого года — тогда на "Кванте" собиралось 100 компьютеров марки ИВК в месяц. С декабря совместно с фирмой IBM началась сборка компьютеров IBM — 1000 шт. в месяц. В мае на "Кванте" будет собрано уже 816 компьютеров ИВК и 4000 — IBM. Стоимость и тех и других около $1600.
С июля ИВК планирует начать выпуск высокотехнологичных и дорогостоящих компьютеров SUN по цене около $3000 за штуку. Компьютеры SUN предполагается собирать по 500 шт. в месяц.
В настоящее время фирмой ИВК прилагаются усилия по созданию мощной дистрибуторской сети. Это, по оценке г-на Кабаева, позволит с 1995 г. собирать и реализовывать до 50 тыс. компьютеров в месяц. Если эти планы удастся претворить в жизнь, то проект окупится за 1 год и 9 месяцев при рентабельности инвестиций около 1200% и внутренней норме прибыли проекта 304%.
Однако, по мнению экспертов Ъ, такие планы чрезмерно оптимистичны. В 1993 г. по всей России было реализовано около 600 тыс. персональных компьютеров, а в 1994 г. будет продано порядка 780 тыс. Доля фирмы ИВК составляет на рынке сейчас несколько более 1%. Даже если в 1995 г. емкость компьютерного рынка увеличится еще на 20-30%, то реализация фирмой ИВК 50 тыс. компьютеров в месяц означает захват примерно 60% рынка. Попытка такого широкомасштабного захвата для фирмы скорее всего приведет к серьезным проблемам со сбытом компьютеров. Поэтому нами был проведен анализ проекта исходя из предпосылки, что темпы расширения производства и сбыта компьютеров, собираемых на "Кванте", будут лишь незначительно опережать темпы увеличения общей емкости компьютерного рынка России. Т. е. было сделано предположение, что выпуск стабилизируется на уровне производства 2330 компьютеров ИВК, 4000 компьютеров IBM и 500 — SUN. Кроме того, мы исходили из того, что дополнительный акционерный капитал в размере $4 млн будет привлечен в конце второго года жизни проекта, когда наступит срок погашения кредита.
В этом случае проект окупится при дисконте 205% за 4 года, а при 200% за 3 года 9 месяцев. Это довольно большой срок, если учесть тот факт, что, по свидетельству руководителей проекта, оборудование, с помощью которого производится сборка, устареет примерно к 1999 г. Таким образом, при сроке жизни проекта, равном 6 годам, чистая текущая стоимость (NPV) проекта при ставке сравнения 205% составит $7339,6 тыс., а при ставке 200% — $9145,3 тыс. Рентабельность инвестиций в первом случае равна 104,6%, а во втором — 128,1%. Экономический смысл этого расчета заключается том, что падение ставки рефинансирования ЦБ РФ (используемой нами в качестве дисконта) благоприятно скажется на осуществлении проекта, т. к. доходы будущих периодов обесценятся меньше. Внутренняя норма прибыли проекта равна 30,2% — это значит, что фирма легко справится с возвратом кредита, взятого под 20% годовых.
Фирма ЛЛД-АРС с сентября 1993 г. ведет в центральном округе строительство офисных помещений для объединения ЛЛД. Срок окончания строительства — ноябрь 1994 г. Планируемые инвестиции в строительство — $1,8 млн. Общая площадь офисных помещений — 2250 м2, себестоимость 1 м2 — $800. Анализ окупаемости проекта и эффективности инвестиций в него проводился исходя из того, что альтернативой строительства офисов для себя является аренда аналогичных помещений. Было сделано предположение, что наличие собственных помещений позволяет экономить на аренде минимум $700 за м2 в год. Срок окупаемости проекта ЛЛД-АРС, рассчитанный для ставки рефинансирования 205%, равен 19 месяцев. При снижении ставки до 200% срок окупаемости уменьшится до 18 месяцев.
Снижение ставки рефинансирования, выбранной в качестве дисконта, приводит к меньшему обесценению во времени денежных поступлений, поэтому при уменьшении ставки с 205% до 200% чистая текущая стоимость проекта увеличилась с 1479,8 млн руб. до 1872,6 млн руб.
Рентабельность инвестиций тоже возрастает с уменьшением процентной ставки — с 1776% до 2055%. Эти показатели являются высшими по четырем представленным проектам.
Внутренняя норма прибыли проекта по строительству офисных помещений объединения ЛЛД составляет 266,8%.
Еще одним объектом нашего исследования стали фирмы и отдельные личности, которые вкладывают деньги в организацию мини-пекарен и пиццерий с использованием широко разрекламированного оборудования фирмы "Дока". Успех "Доки" может служить прекрасной иллюстрацией того интереса, который испытывают инвесторы к сфере общественного питания — с начала года фирма продала более 400 мини-пиццерий и около 150 мини-пекарен.
Посмотрим, насколько оправданны надежды инвесторов. Итак, мини-пиццерия. Стоимость — чуть больше 21 млн руб., производительность — 128 пицц в час, обслуживающий персонал — шесть человек. Стоимость продуктов, необходимых для выпуска одой пиццы диаметром 24 см, составляет 975 руб.
При работе 8 часов в смену пиццерия окупается за 34 рабочих дня при условии полной реализации продукции по 4 тыс. руб. за пиццу. Эти расчеты проведены уже после апрельского повышения тарифов на электроэнергию, а в январе (до повышения) предприниматель из Тольятти Валерий Атмахов, как сообщили корреспонденту Ъ в его офисе, окупил установку за месяц. Впрочем, возможность быстро окупить это приобретение сохраняется и сейчас, во всяком случае в Москве: налоговые льготы (ставка налога на прибыль 13%) позволяют сократить срок окупаемости до 28 рабочих дней при текущей стоимости проекта 379,11 млн руб. Расчет при ставке дисконтирования, пониженной с 205% до 200%, дает срок окупаемости в 24 рабочих дня при текущей стоимости проекта 408,3 млн. руб.
Еще одно детище "Доки" — мини-пекарни: стоимость оборудования — 35 млн руб., производительность — 1 тонна хлеба смену. Стоимость продуктов для производства батона весом 750 г — 185 руб. При работе 12 часов в смену пекарня, по нашим расчетам, окупится примерно за 16 месяцев при продажной цене одного батона 500 руб. Если поднять цену до 750 руб., срок окупаемости сократится до 9 месяцев при расчете с дисконтом 210% (чистая текущая стоимость проекта составит при этом 536,32 млн руб., рентабельность инвестиций — 923%), а при расчете с дисконтом 200% окупаемость пекарни составляет 8 месяцев при чистой текущей стоимости проекта 567,2 млн руб. и рентабельности инвестиций 1081%.
Как видно из приведенных расчетов, организация мини-пиццерий выглядит более привлекательно с точки зрения эффективности инвестиций, чем сооружение пекарен. Однако следует принять во внимание оценки конъюнктуры: пицца для России все-таки продукт достаточно экзотический и круг ее потребителей гораздо уже, чем у хлеба — продукта, который не может быть импортирован (то
есть начисто отсутствует опасность иностранной конкуренции) и который потребляется каждым человеком ежедневно, что обеспечивает стабильный и неэластичный спрос.
Таблица 8
Характеристики эффективности инвестиционных проектов
| Показатели | Строительство офисов (ЛЛД-АРС) | Сборка компьютеров (ИВК) | Организация мини-пекарен ("Дока-хлеб") | Организация мини-пиццерий ("Дока-пицца") |
|---|---|---|---|---|
| Дисконт 205% | ||||
| Срок окупаемости проекта | 19 мес. | 48 мес. | 9 мес. | 28 дней |
| Чистая текущая стоимость проекта (NPV) | 1479,8 млн руб. | $7339,6 тыс. | 536,3 млн руб. | 379,1 млн руб. |
| Рентабельность инвестиций (NPVR) | 1776% | 104,6% | 923% | 1356% |
| Дисконт 200% | ||||
| Срок окупаемости проекта | 18 мес. | 45 мес. | 8 мес. | 24 дня |
| Чистая текущая стоимость проекта (NPV) | 1872,6 млн руб. | $9145,3 тыс. | 567,2 млн руб. | 408,3 млн руб. |
| Рентабельность инвестиций (NPVR) | 2055% | 128,1% | 1081% | 1480% |
| Внутренняя норма прибыли проекта (IRR) | 266,8% | 30,2% | 167% | 200% |
Недвижимость
Квартиры. В апреле на квартирном рынке Москвы зафиксировано повышение активности покупателей. Оно и понятно: в преддверии летнего затишья на рынке частных квартир и продавцы и покупатели стараются решить все свои проблемы. Причем одни готовы идти на снижение цены с целью быстрой продажи, а вторые — на дополнительные расходы по приобретению необходимого объекта недвижимости.
Ясно, что такая ситуация риэлтерским посредническим фирмам выгодна. Легкий ажиотаж на рынке они используют для того, чтобы убедить клиентов-продавцов снизить цену на 5-10%, зато немедленно получить деньги. Откуда возьмется покупатель, объяснять не нужно — в его качестве вполне может выступить хотя бы и сам риэлтер: вполне очевидно, что уже в сентябре та же квартира будет стоить на 20-25% дороже. То есть пока риэлтеры, которые, как и большинство нериэлтеров, предпочитают летом отдыхать, жарятся под лучами южного солнца, приобретенная недвижимость сама зарабатывает деньги.
Примерно так же обстоит дело и с клиентами-покупателями, только вместо денег им срочно нужна квартира. "Нет проблем" — отвечает опытный риэлтер. "Для вас всегда есть нечто хорошенькое". "Беру" — не глядя отвечает нетерпеливый покупатель. И действительно, берет. Предпочтение же отдает не завалящему товару вроде квартир на севере или северо-востоке, ну на крайний случай — на востоке Москвы, но высшему сорту — Ленинскому, Кутузовскому, Комсомольскому, Крылатскому или Профсоюзной с Академической. Средняя цена 1 м2 в этих районах к началу мая достигла уже $2000. Напомним: всего два месяца назад тот же 1 м2 стоил в среднем $1650.
Если не учитывать роста цен на престижные квартиры, следует признать, что в апреле на рынке московской недвижимости особых неожиданностей не происходило. Некоторые тактические перемены коснулись лишь распределения спроса на одно- и двухкомнатные квартиры. В марте реализованные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры относились как 46:48:6, а в апреле — как 36:60:4 (данные предоставлены аналитическим отделом МЦБН). По мнению экспертов, перемены связаны в первую очередь с увеличением доли покупателей "среднего слоя", желающих обменять свою квартиру на большую с доплатой.
Риэлтеры легко соглашаются на проведение подобных операций, и даже с определенными скидками — ведь через фирму реализуется сразу две квартиры, в стоимость каждой из которых заложены комиссионные риэлтера. Сказалось это изменение в структуре спроса и на цене: средний 1 м2 двухкомнатной квартиры стал стоить за прошедшие два месяца на 10% дороже — $890. Вслед за этим несколько подтянулись цены и на однокомнатные квартиры — стоимость типовых однокомнатных квартир низкого и среднего качества достигла $28000-30000, то есть приблизительно $805 за 1 м2. А вот стоимость престижных однокомнатных квартир почти не увеличилась — около $980-1100 за 1 м2. Единственным сегментом рынка частных квартир, которого изменения не коснулись вовсе, оказались трехкомнатные квартиры — в зависимости от района 1 м2 стоит от $700 до $1200.
Наибольшие же изменения произошли на рынке частных квартир в Подмосковье. Как показал опрос, проведенный среди покупателей МЦБН, спрос (и соответственно цены) на жилье в Подмосковье увеличились в первую очередь за счет притока русскоязычного населения из Белоруссии, Украины, Казахстана, Азербайджана и Узбекистана. Причина этого явления прозрачна: денег, вырученных от реализации принадлежавшей этим людям недвижимости (в среднем это от $8 тыс. до $20 тыс.), хватает сегодня лишь на покупку одно- и двухкомнатных квартир в населенных пунктах, находящихся в часе-полутора езды от Москвы. По прогнозам риэлтеров, тенденция к увеличению спроса и цен на квартиры в Подмосковье, наметившаяся в I квартале 1994 года, будет развиваться даже и в "мертвый" летний сезон.
Но в целом в летние месяцы инвестиционная ситуация на рынке частных квартир будет не слишком привлекательной. Как показывает практика предыдущих лет, уже в мае крупные риэлтерские структуры начинают скупать перспективные квартиры, которые в начале сентября, в период наибольшего спроса, появляются на рынке по цене, повторим, на 20-25% выше нынешних. Летом же в каталогах фирм болтаются только самые труднореализуемые или дорогие квартиры. Но обратим внимание: уже в июне цены на них могут снизиться на 5-10%.
Офисы. Ситуация с офисными помещениями остается весьма тяжелой. По оценкам специалистов, в этом году спрос на офисные площади превысит 20 млн м2, что примерно втрое превышает предложение. Быстрее растет спрос на высококлассные помещения в специализированных бизнес-центрах или просто в современных офисных зданиях. Разумеется, существующие сегодня в Москве бизнес-центры не могут удовлетворить всех потребностей арендаторов. Даже несмотря на то, что стоимость аренды в таких центрах колеблется от $650 до $1500 за 1 м2 общей площади в год (максимальная среди всех арендных ставок), все помещения в специализированных бизнес-центрах давно арендованы на несколько лет вперед. Так что нет ничего удивительного в том, что ставки аренды в специализированных деловых комплексах с начала года возросли.
В Park Place стоимость аренды увеличилась на 15% — до $700-750 за 1 м2 в год (из-за отдаленности от центра этот бизнес-центр всегда заполнялся хуже прочих, но теперь Park Place занят практически полностью). В "Славянской" стоимость аренды достигла $1500 за 1 м2. Не меняется арендная ставка, пожалуй, только в ЦМТ, на протяжении вот уже нескольких лет остающаяся на уровне около $900 за 1 м2 в год.
Продолжающееся увеличение спроса на высококлассные офисные помещения позволяет сделать вывод, что сложившийся уровень цен — далеко не предел, и это обстоятельство с каждым днем привлекает все больше инвесторов на рынок офисного строительства. Не следует забывать, что объем инвестиций, необходимый для реализации среднего офисного проекта, составляет $20-60 млн. Однако сохраняющийся дефицит и складывающаяся конъюнктура позволяет окупить строительство делового центра даже при высоких затратах (а сегодня они составляют порядка $1000 за 1 м2 общей площади) за 5-6 лет. Сейчас арендная плата за помещение в реконструированных под офисы зданиях (чаще всего это небольшие уютные особняки), где размещаются две-три крупные фирмы, вполне сравнима с арендной платой в специализированных бизнес-центрах и составляет в среднем $1000 за 1 м2 в год.
На прибыльность этого бизнеса, конечно, в первую очередь обратили внимание хозяева уже существующих деловых центров. И у арендаторов, располагающих достаточными средствами для того, чтобы арендовать приличный офис, в скором будущем, возможно, появятся шансы обрести помещение: сейчас достраивается второй офисный корпус ЦМТ, и, по непроверенным сведениям, пока никаких предварительных договоренностей нет. Планирует расширение офисных площадей и Americom Business Center в "Славянской": во дворе гостиницы будет возведено еще одно здание общей площадью 38 тыс. м2, которое почти полностью будет состоять из деловых помещений. Кстати, застройщику не придется вступать в препирательства с правительством Москвы из-за "куска земли" под застройку, так как возведение дополнительного корпуса предусмотрено первоначальным проектом строительства самой гостиницы. Планирует расширение площадей и Park Place, но пока еще никаким реальным проектом не располагает.
Перспективность инвестиций в этот сектор рынка недвижимости станет еще более очевидной, если посмотреть на ситуацию с неспециализированными офисными помещениями, а именно c помещениями различных предприятий и организаций — пустующими производственными цехами, административными помещениями, учебными аудиториями. Такие площади расходятся довольно быстро по цене от $150 до $600 за 1 м2 в год даже при явном несоответствии качества запрашиваемым ценам, а также при отсутствии зачастую у арендодателя реальных прав на предлагаемое помещение. Такое положение дел не устраивает большинство серьезных компаний, которые предпочитают обосноваться "всерьез и надолго", однако устраивает мелкие и средние фирмы, которые сегодня представляют наибольший сегмент спроса на офисном рынке.
Наиболее дешевым же остается первичный рынок аренды, где арендодателем выступает Москомимущество или его
территориальные агентства. Здесь существует два способа получения офисных площадей в аренду — через конкурсы и аукционы, где продается право аренды нежилых помещений, или по распоряжениям правительства Москвы, мэра или Госкомимущества персонально по данному арендатору. Базовая ставка аренды, от которой идет дальнейший расчет арендной платы, составляет с 1 апреля 624,5 тыс. руб. за 1 м2.
Дефицит на рынке первичной аренды в ближайшее время скорее всего обострится, а цены — повысятся. Это связано в первую очередь с начавшейся в соответствии с постановлением правительства Москвы #868 регистрации всех договоров аренды и субаренды в городе, которую, ясное дело, пройдут отнюдь не все: множество договоров в прежние времена заключались с нарушениями действующих норм, да и сами нормы с тех пор изменились. Непрошедшие увеличат спрос на рынке аренды. Кроме того, правительством Москвы недавно подписано распоряжение об обязательном страховании арендных платежей и страховании помещений, сдаваемых в аренду, от огня. Фактически принятое постановление увеличивает величину арендной оплаты на 0,3-2%.
И последний немаловажный сегмент офисного рынка — аренда под офисы частных квартир. Вышедшее недавно постановление правительства Москвы, запрещающее использование жилья под нежилые цели, может привести к значительному сужению этой части рынка офисных помещений — весьма, надо сказать, популярному из-за его дешевизны. Ставки арендной платы колеблются от $1000 до $5000 в месяц и зависят от месторасположения квартиры, ее площади, обстановки, состояния, наличия телефона, охранной сигнализации, отдельного входа и т. д. Предпочтение отдается трехкомнатным квартирам на первом этаже. Однако у этой части рынка перспектив крайне мало: отсутствует необходимая деловая инфраструктура, да и формированию имиджа фирмы подобный офис отнюдь не способствует. Исключение составляют лишь те дома, которые переведены в нежилой фонд и все квартиры в которых используются под офисы.
Земля. За последний месяц на земельном рынке сколько-нибудь заметных изменений не произошло. Цены на земельные участки, повысившиеся еще в феврале, в марте-апреле оставались стабильными (см. таблицу). Несколько возрос объем заключаемых сделок. В среднем за месяц оборот вырос на 15% и, по имеющийся у Ъ информации, сейчас составил 60-80 участков в месяц. Больше всего участков в апреле было продано по Ленинградскому, Минскому, Можайскому и Рижскому направлениям, на которые приходится 40% сделок. Сейчас осваиваются в основном дальние участки, расположенные за пятидесятикилометровой зоной. Известные риэлтерские фирмы, такие как "Агра", "Savva Real Estate", "Миконт Юрсервис", отмечают, что фактически они "живут" за счет продажи 40-50 дешевых подмосковных участков в месяц. Основные покупатели — конечные потребители, частные лица, которые намереваются построить на приобретенном участке загородное жилье для себя.
Покупка же земли компаниями под строительство коттеджных поселков теперь случается крайне редко. Причин здесь две. Во-первых, в последнее время наблюдается сокращение крупных землеотводов: в нынешнем году было произведено и оформлено на фирмы не более десятка землеотводов по 15-30 га. А во-вторых, строительство коттеджей и коттеджных поселков становится просто невыгодным из-за удорожания стройматериалов и подрядных работ. Себестоимость строительства 1 м2 в коттеджном поселке сейчас составляет $550-600, то есть приличный коттедж среднего размера обходится в $180-200 тыс. По такой цене и даже дешевле сейчас можно приобрести дом в хорошем коттеджном поселке на вторичном рынке.
Именно поэтому покупки небольших участков земли "под себя" приобретают все больший вес в структуре операций на земельном рынке, и нарастающий их объем начинает постепенно влиять на стоимость участков. Цены предложений практически по всем направлениям выросли здесь за последний месяц на 25-30%.
И фирмы-риэлтеры, занимающиеся землей, теперь охотно рассматривают предложения частных лиц, собирающихся продать свои участки. После публикации рекламы в популярных газетах риэлтеры получают ежедневно по 30-50 заявок на продажу — вне зависимости от времени года. Только по Московской области в банках данных фирм-риэлтеров находится около 1000 участков, то есть примерно 500-600 га земли на продажу.
Однако эти цифры вовсе не означают, что рынок участков затоварен. Наоборот, лишь около 30-40% земли, предложенной к продаже, действительно может быть реализовано. Остальные же участки обрастают огромным количеством посредников, и поэтому поиск реального продавца может занять изрядное количество времени и сил. Так что в действительности цена предложения большинства продаваемых участков заметно отличается от реальной (то есть той, по которой на участок в течение месяца можно найти покупателя) — порой на порядок.
Риэлтеры прогнозируют, что в ближайшее время состоится очередное повышение цен на землю. Стоимость земли в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД) вырастет на 15-20%. Что касается знаменитой Рублевки, то там это повышение уже произошло. Участки, расположенные несколько далее 30-километровой зоны, подорожают на 5-10%.
Стоимость земельных участков в Подмосковье по различным направлениям (указаны цены участков, находящихся в живописном месте и обеспеченных необходимыми коммуникациями)
| Направление | Отдаленность (км) | цена за сотку ($) |
|---|---|---|
| Рублево-Успенское | до 15 | 3000-6100 |
| Рублево-Успенское | Барвиха, Раздоры, | 5000-8500 |
| Жуковка | ||
| Рублево-Успенское | 15-25 | 1800-3000 |
| Рублево-Успенское | 25-35 | 1200-2500 |
| Минское, Можайское | до 15 | 1300-2200 |
| Минское, Можайское | 15-25 | 1000-1300 |
| Минское, Можайское | 25-35 | 600-1000 |
| Ленинградское, Пятницкое, Рижское, Калужское | до 15 | 1000-2000 |
| Ленинградское, Пятницкое, Рижское, Калужское | 15-25 | 700-1500 |
| Ленинградское, Пятницкое, Рижское, Калужское | 25-35 | 500-1000 |
| Ярославское, Каширское, Симферопольское | до 15 | 700-1300 |
| Ярославское, Каширское, Симферопольское | 15-25 | 600-1100 |
| Ярославское, Каширское, Симферопольское | 25-35 | 400-900 |
| Рязанское, Горьковское | до 15 | до 1000 |
| Рязанское, Горьковское | 15-25 | до 800 |
| Рязанское, Горьковское | 25-35 | до 500 |
Риэлтерские ценные бумаги. В прошлых инвестиционных обзорах Ъ не раз писал об эффективности достроя незавершенки, а также строительства и реконструкции элитного жилья. Теперь, как выясняется, и коммерческое массовое жилищное строительство становится рентабельным. Это связано с замедлением в последние месяцы темпов роста сметной стоимости строительства в долларах. Специалисты — риэлтеры и строители — полагают, что этот уровень ($250-300 за 1 м2 крупнопанельного жилья) будет сохраняться и в дальнейшем.
Появившаяся некоторая ясность с ценами на крупнопанельное жилье позволило корпорации "Жилищная инициатива" начать реализацию программы выпуска жилищных сертификатов. Интересно, что эта программа была разработана еще в 1993 году, но высокие темпы инфляции в строительстве сбивали все расчеты и прогнозы и не позволяли приступить к ее реализации.
Идея программы заключается в выпуске жилищных сертификатов (подробно о типах подобных бумаг Ъ писал в прошлом номере, стр. 38-39). Достоинство сертификата — 1 м2. Средства, полученные от продажи бумаг, направляются на строительство конкретного дома. Лица, накопившие метры, в сумме соответствующие площади квартиры, получают после окончания строительства жилье.
Отличие подхода "Жилищной инициативы" от известных нам схем заключается в следующем. Обычно жилищные сертификаты (векселя) выпускались либо риэлтером-строителем под один конкретный, но единственный строящийся дом, либо риэлтером-торговцем на абстрактные метры в абстрактных домах, которые в каталогах постоянно обновляются. В первом случае у многих мелких инвесторов зачастую отсутствовала перспектива — они не были уверены, что в течение срока строительства (год-полтора) смогут накопить метров на целую квартиру. Зажиточные же люди либо покупали жилье сразу, либо пытались приобрести квартиру в рассрочку. Во втором случае векселя не сработали просто потому, что жилье не биржевой, а скорее штучный товар: для владельца накопленных квадратных метров важны десятки факторов, которые, конечно, ни в каких векселях учесть невозможно. Поэтому конкретные квартиры из каталогов очень редко удовлетворяли владельцев векселей.
Метод же "Жилищной инициативы" состоит в том, что ведется строительство не одного здания, а целой группы объектов разной степени готовности. Причем эта группа постоянно обновляется. Таким образом, не успевшие накопить необходимые метры к окончанию строительства одного дома могут перевести свои сертификаты на дом, находящийся на более ранней степени готовности. Сертификаты на дома разной степени готовности котируются по-разному — чем выше степень готовности объекта, тем дороже сертификат. Поэтому переключение на менее готовый дом повышает стоимость сертификата в метрах. Наличие ряда объектов, задействованных в проекте, позволяет увеличить накопительный срок с года до пяти-шести лет, что вполне достаточно для формирования необходимой суммы.
Что касается проблемы "штучного товара", то она снимается путем путем выпуска не абстрактных, а адресных сертификатов — на конкретный дом и квартиру, причем стоимость сертификатов зависит не только от степени его готовности, но и от расположения дома и других обстоятельств. Сейчас корпорация выпустила сертификаты на шесть объектов разной степени готовности в Москве и ближнем Подмосковье; рассматривается вопрос о подключении еще нескольких.
Котировки сертификатов на сегодня составляют от $350 до $700 за 1 м2. Как сообщили корреспонденту Ъ в "Жилищной инициативе", интерес к таким бумагам весьма велик, особенно в регионах. Жилищные сертификаты используются там не только как возможность приобретения квартиры, но также для защиты средств от инфляции.
Фондовый индекс
В предыдущем выпуске "Портфеля инвестора" (см. Ъ #16) эксперты Ъ обратили внимание на то, что взаимоотношения денежного и фондового рынков приобрели канонические очертания: снижение основных ставок на первом привело к перетоку капиталов на рынок ценных бумаг, что, в свою очередь, повлекло за собой рост курсов акций. Последующие события подтвердили эту тенденцию.
На графиках 6 и 7 представлен фондовый индекс акций коммерческих банков и темпы его роста в 1994 г. При сохраняющейся цикличности изменений темпов роста фондового индекса он продолжает расти, причем темпы роста в последнее время имеют тенденцию к увеличению. Однако будет ли соблюдаться каноническая взаимосвязь в дальнейшем — это вопрос.
На развитых рынках механизм подобной взаимосвязи заключается в следующем. Снижение процента, как правило, влечет за собой оживление инвестиционной деятельности. Это обусловливает в среднесрочной перспективе рост доходов компаний, в расчете на который ожидания инвесторов становятся более оптимистическими. Спрос на акции повышается, растут и их котировки.
В нашей же экономике ситуация совершенно иная. Падение процентной ставки скорее означает начало депрессии, которая может продолжаться очень долго. Поводов рассчитывать на общее оживление рыночной конъюнктуры в обозримой перспективе нет, поэтому на устойчивый фронтальный рост котировок фондового рынка рассчитывать не приходится. Что касается другой компоненты доходности вложений — за счет дивидендов, — то и здесь следует придерживаться скорее пессимистических, нежели оптимистических прогнозов. Падение процента по коммерческим кредитам при ограниченных и относительно дорогих централизованных поступлениях для большинства банков грозит резким снижением доходности их деятельности и, соответственно, ставки дивиденда.
При этом некоторые из банков для привлечения дополнительных средств принимают опрометчивые, на наш взгляд, решения о повышении процентов по депозитам. Это еще более усложняет финансовое положение банков. Поэтому маловероятно, что в текущем году (по итогам полугодия и года) банки смогут увеличить дивиденды, вероятность же того, что дивиденды будут снижены, достаточно велика. Таким образом, растущие цены акций комбанков скорее всего не будут обеспечены эквивалентным ростом доходов. Поэтому наблюдаемую тенденцию к ускорению роста фондового индекса банков следует скорее считать результатом искусственного завышения банками цен своих акций.
Надо заметить, что искусственно поддерживаемая динамика курсов акций банков, уже утвердивших свой авторитет на фондовом рынке, особенно неприятна тем, что она может задать ложные ориентиры для инвесторов. Кроме того, рост курсов акций, не обеспеченный ростом реальных доходов, грозит крахом на фондовом рынке. А это, помимо прямых экономических потерь, способно породить глубоко пессимистическое отношение к возможности вложения сбережений в ценные бумаги частных компаний.