— Как вы оцениваете итоги рассмотрения кадастровых споров в 2015 году? Ситуация меняется больше в пользу госорганов и бюджета или же в сторону частных владельцев недвижимости?
Фото: Ъ
— Я считаю, что вообще неправильно противопоставлять пользу госорганов и пользу владельцев недвижимости. По крайней мере, в комиссиях при Росреестре и в судах, рассматривающих споры о кадастровой стоимости, такой дилеммы нет. Они выносят решение, руководствуясь не представлениями о чьей-то «пользе», а объективными характеристиками того или иного объекта. Понимаете, это среди оценщиков, которые устанавливают стоимость, возможно, есть те, кто ориентируется на интересы правообладателя или заказчика оценки, а комиссии не должны быть пристрастны. Они действуют как часовой механизм, стрелки которого в определенный час всегда будут в нужном положении.
И мне кажется неправильным смешивать вопрос установления кадастровой стоимости с вопросом налогообложения. Задача оценки — дать объективную основу для исчисления налогов, то есть определить, что собой представляет собственность. Но какими должны быть сами налоги и как их собирать — это к определению оценки не относится. Это совершенно разные вещи, их надо разделять.
— В комиссии при Росреестре за прошлый год поступило в два раза больше жалоб, чем в 2014 году, а исков в суды, наоборот, почти в два раза меньше. Почему так происходит?
— Нужно обратить внимание на два факта. По закону юрлица обязаны сначала подать заявление в комиссию при Росреестре, и уже в случае отказа они могут обращаться в суд. Это объясняет, почему в комиссиях в принципе больше рассматривается споров — собственник удовлетворяется ее решением, после чего в суд ему обращаться уже незачем. А вот физлица могут выбирать, как оспаривать стоимость,— в комиссии или судебным порядком. И в этой возможности выбора кроется одно из объяснений, почему в прошлом году в комиссии стали обращаться в два раза чаще, чем в суды.
— Чем еще объясняется рост обращений в комиссии?
— Какие ожидания у владельца недвижимости, когда он обращается с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости? Во-первых, оперативное рассмотрение его вопроса и, во-вторых, справедливое решение, основанное на профессиональном заключении. Срок рассмотрения заявления в комиссиях не превышает 30 дней — то есть гораздо быстрее, чем обычно требуется для решения вопроса через суд. И в комиссиях при Росреестре заявления рассматриваются несколькими экспертами. В их состав входят не только представители нашего ведомства, но и эксперты от местных органов власти и от оценщиков. Решение принимается коллегиально. Полагаю, что эти факторы влияют на предпочтения собственников.
— Как сильно комиссия при Росреестре может снизить кадастровую стоимость?
— Размер, на который снижается кадастровая стоимость, не зависит от желания членов комиссии или суда. Механизм оспаривания следующий: собственник заказывает независимую оценку своей недвижимости (она называется рыночной) и на основании такой оценки оспаривает кадастровую стоимость. Насколько рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, определяется в ходе такой независимой оценки. Комиссии или суд проверяют, все ли верно в представленных документах и как выполнялась оценка. То есть они следят, чтобы строго выполнялся закон и не было злоупотреблений. Кстати, рыночная стоимость вовсе не обязательно должна быть ниже кадастровой. Могут быть случаи, когда независимая оценка покажет, что недвижимость недооценили.
— Но судя по тому, что число кадастровых споров не уменьшается, а только растет, результаты госоценки во многих случаях все же превышают рыночную стоимость…
— Рост числа заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объяснить нетрудно: с 2015 года в ряде регионов стали исчислять налог на недвижимость для физлиц исходя из кадастровой стоимости. Многие собственники задумались, возможно, даже впервые, какова кадастровая стоимость их квартиры, дома или участка. С другой стороны, благодаря работе комиссий при Росреестре оспаривание — вполне доступная и понятная процедура. Однако первопричину следует искать в другом. Нам следует обратить внимание на существующую сегодня систему определения кадастровой стоимости, которая, по моему мнению, несовершенна.
— В чем ее недостатки?
— Во-первых, отсутствует единая методика, и каждый оценщик, которого нанимают региональные органы власти, разрабатывает собственные критерии и руководствуется ими. Возникает вопрос также о качестве проведения оценки из-за ее коммерциализации. Положение таково, что за выполнение государственного заказа оценщики получают плату, а работы по проведению оценки предполагают расходы. Необходимо утвердить единую методику, понятную и учитывающую лучший опыт в оценочной деятельности. Мы хотим, чтобы оценочная деятельность следовала принципам арифметики, а не астрологии. Кроме того, мы поддерживаем законодательные инициативы о передаче определения кадастровой стоимости государственным учреждениям.
— Вы считаете, что такая оценка будет более объективна и приближена к рыночной?
— Проект закона предполагает, что кадастровая оценка станет по-настоящему государственной. Какие я вижу здесь плюсы. Во-первых, повысится контроль за результатами работы, возрастет ответственность оценщиков, исчезнет излишняя коммерциализация. Во-вторых, бюджетные учреждения будут заниматься уточнением технических и прочих характеристик объектов недвижимости на постоянной основе, их взаимодействие с местными органами власти будет системным. Это также должно положительно повлиять на качество оценки. В-третьих, будет обеспечено единство в подходах, а значит, выявить возможные ошибки будет легко. На мой взгляд, это оптимальный путь к тому, чтобы защитить интересы правообладателей и навести порядок в формировании базы налогообложения.