Рынок доверительного управления, в том числе в сегменте закрытых фондов недвижимости, переживает последствия череды финансовых кризисов. Тем не менее первые ростки восстановления рынка уже заметны. О влиянии новых инициатив Банка России на деятельность управляющих компаний, о повышении доверия клиентов к их услугам, о работе с иностранными инвесторами в условиях кризиса рассуждает гендиректор «Тринфико пропети менеджмент» ВИТАЛИЙ БАЛАНОВИЧ.
— В настоящее время Банк России меняет подходы к регулированию рынка доверительного управления. Эти изменения касаются расчетов и размера собственного капитала управляющих компаний, перехода на отчетность по международным стандартам, изменения подходов к управлению средствами клиентов. В каких случаях это ведет к расширению бизнеса управляющих компаний, к повышению эффективности их работы? В каких случаях возникают избыточные с точки зрения рынка требования со стороны регулятора?
— Регулятор хочет прозрачности бизнеса управляющих компаний и устойчивости. Потому что, как показала череда последних кризисов, это является проблемной зоной как для институциональных инвесторов, так и для банков. В этой связи он видит, что зачастую управляющие компании в финансовых группах используются как некий инструмент манипулирования с отчетностью, что в свою очередь многократно увеличивает риски всей финансовой системы. Кроме того, регулятор повышает ответственность за результаты управления самих управляющих компаний. Но это делается не нормативными актами, а некими неформальными процедурами, такими как проверки УК и проявление интереса к конкретным сделкам, которые, условно говоря, могут быть трактованы двояко с точки зрения целеполагания.
Для рынка эти изменения положительны, так как основная его проблема — это отсутствие доверия клиентов к управляющим компаниям. Ведь череда кризисов привела к тому, что те или иные заявления управляющих компаний не сбылись ни с точки зрения ожидаемой доходности, ни с точки зрения сохранности инвестиций. Теперь с точки зрения сохранности к управляющим компаниям будут предъявляться повышенные требования к собственному капиталу. Однако подобные требования могут быть реализованы в условиях более-менее ликвидного рынка, когда есть возможность привлекать капитал. Но регулятор это делает сейчас, прекрасно осознавая структурные проблемы экономики с доступом к ликвидности — это и санкционные списки, и закрытость западных рынков капитала, и истощенность всех внутренних источников. В результате такие требования приведут к сильному сужению рынка, потому что выживут только либо управляющие компании с текущим крупным бизнесом, либо те, у которых есть крупные материнские компании.
Это положительно повлияет на устойчивость финансовой системы, но повлечет за собой ухудшение конкурентной ситуации на финансовых рынках. Получается странный подход — чтобы не было сорняков, необходимо забетонировать саму площадку. Такая инициатива с точки зрения финансовой устойчивости у меня в данный момент вызывает скорее опасение наступления отрицательных последствий, нежели понимание, что это будет на благо для рынка. Когда рынки капиталов откроются — вопросов нет: да, необходимо повышать порог входа, требовать более профессиональной подготовленности сотрудников и так далее. Пока рынки закрыты, это все довольно деструктивно.
— Какие нормативные акты или регулирующие документы ожидают от ЦБ участники рынка? Какие их них наиболее востребованы?
— Я считаю, что текущая ситуация на рынке профучастников фондового рынка закончится более мягким регулированием, которое не так сильно отразится на расходах управляющих компаний. Текущее крайне активное регулирование со стороны ЦБ позитивно сказывается на «чистке», но крайне негативно влияет на загруженность работников компаний непрофильной работой. Недавно у нас проходила проверка, и в течение трех месяцев половина офиса отвечала почти на сотню вопросов. Очень хотелось бы, чтобы в результате таких процессов регулятор сказал: хорошо, я почистил этот огород, сорняков здесь нет, этим я доверяю больше! И при этом дал больше возможностей развивать бизнес, а не постоянно выстраивать процедуры по контролю.
— Что предполагается передать в части регулирования рынка СРО?
— Если ЦБ будет отдавать часть функций по контролю нормативов, стандартов отрасли на СРО, будет легче вести диалог, так как предполагается, что это будет дискуссия профессионалов рынка доверительного управления, которым не нужно друг другу доказывать, что они не преступники. У ЦБ изначально сейчас подход такой: все, что мы еще не проверили, это по определению плохо, в связи с этим никакого доверия пока быть не может. Более того, у него есть основания так полагать. По результатам последних кризисов из-за падения рынков невозможно было исполнить предыдущие обязательства. Но для ЦБ это все равно выглядит так — взяли обязательства, не смогли выполнить, не сделали, не покрыли убытки из-за отсутствия капитала внутри управляющей компании, поэтому весь рынок выглядит как неустойчивый и не заслуживающий доверия.
Но если ЦБ не будет нам доверять, то уж тем более к нам не будут испытывать доверие ни население, ни инвесторы. Пока регулятор не поставит «знак качества» на пул компаний и не скажет, что они занимаются нормальным бизнесом и у них нет системных рисков (а мы видим периодические отзывы лицензий), устойчивость для управляющих компаний крайне иллюзорна. Как я могу прийти к инвестору и защищать перед ним десятилетний проект, который на этом горизонте принесет прибыль, когда он у меня спрашивает о гарантиях, что у меня не отзовут лицензию? Лицензия отзывается не очень прозрачно. Понятно, что за нарушения. Но где гарантия для инвестора, что управляющий не имеет таких нарушений? Вот я бы хотел получить со стороны ЦБ такое подтверждение, когда моим инвесторам скажут, что с этим бизнесом все нормально и претензий нет.
— Упрощается или усложняется для частного инвестора процесс инвестирования через доверительное управление?
— В моем понимании, усложняется, потому что сам частный инвестор на открытый рынок не выходит. Это узкий круг высокопрофессиональных квалифицированных инвесторов, которые имеют возможность самостоятельно принимать решения и через брокеров выходить на рынок. А львиная доля частных инвесторов требует все же профессионалов на рынке. И когда таких профессионалов становится все меньше и меньше, безусловно, для них ситуация ухудшается. Чем больше сохранится таких качественных каналов для выхода на рынок, тем для частного инвестора лучше.
— Какие еще факторы влияют на деятельность управляющих компаний?
— На предпринимательскую деятельность внутри страны чрезвычайно негативно влияет изменчивость законодательства. Сказать, что оно хорошее или плохое, нельзя. Коммерсанты на то и коммерсанты — они приспособятся к чему угодно. Но они не могут приспособиться к постоянно изменяющимся правилам. Хотя, конечно есть исключения. Но в этом случае возникает «арабский рынок» — когда все меняется, нет ценовой политики, меняются товары и т. д. Лавочник себе это может позволить, но только не институциональный бизнес. Как мы можем прийти за длинным финансированием, когда каждые три года меняются парадигмы в законодательстве и мы не понимаем, в какой законодательной конструкции нам придется в дальнейшем защищать наши права.
— Какие сегменты в такой ситуации страдают меньше, а какие — больше?
— Мы плавно переходим к модели госкапитализма. Ограниченное количество возможностей доступа к рынкам капитала, которые сконцентрированы в государстве и прогосударственных банках. И в связи с этим становится востребованной не квалификация предпринимателя как человека, который может генерировать качественные и конкурентные инвестиционные идеи, а доступ к этому рынку капитала. Если у тебя нет доступа, то все твои идеи остаются на бумаге. И это, безусловно, плохо для рынка.
— В прошлом году вы анонсировали совместный проект с финскими инвесторами НПФ. На какой стадии он находится?
— В этом проекте мы объединили возможности российских НПФ и финских инвесторов. Наш совместный проект с концерном SRV по строительству торгового центра 4DAILY вышел на завершающую стадию строительства. Общая площадь комплекса составляет 52 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 26 тыс. кв. м. В настоящее время уже сформирован пул якорных арендаторов. Он включает супермаркет SPAR, фитнес-клуб Ohana Fitness, детский парк развлечений «Фиеста Парк». Управлением торгового центра будет заниматься компания SRV 360. Открытие планируется в ноябре. В этом проекте мы не гнались за абсолютной доходностью. Для нас здесь было важно минимизировать риски, так как мы работаем с пенсионными деньгами. И в этом случае более важно не только повысить базовую стоимость объекта, но и наполнить проект качественным рентным потоком, который в дальнейшем сможет стабильно генерировать доходность пенсионерам.
— В чем удобство и сложности работы с иностранными инвесторами? С кем проще работать: с российскими инвесторами или иностранными?
— Я бы не стал разделять российских и иностранных институциональных инвесторов. С точки зрения подхода к оценкам и реализации российские и иностранные институциональные инвесторы в целом похожи. Единственное принципиальное отличие — это то, что западные инвесторы считают свои проекты в долларах и в этом случае они смотрятся существенно хуже по причине того, что прошла девальвация, а рынки пока еще не восстановились в условиях санкционных ограничений.
Безусловно, и у тех и у других есть свои сильные стороны. В частности, наши финские партнеры, которые имеют хорошую компетенцию в стройке, при этом с точки зрения ответственности у них особый подход к расходам, бюджетированию, срокам и т. д. В этом проекте нам было интересно разделение этой компетенции.
— В прошлом месяце вы подали иск к бывшему владельцу группы «Связной» Максиму Ноготкову. Почему не смогли решить проблемы мирным путем?
— Россия структурно находится в длинном кризисе. По факту он является новой экономической реальностью, в которой находятся не только управляющие, но и доверители. Когда рынок растет, все думают о заработках. Когда рынок падает, все начинают работать с расходами и разгребать старые долги. Просели очень многие, и сейчас появился большой пласт таких кризисных и дефолтных историй. И здесь вопрос не в создании стоимости, а, по сути, во взыскании залогов и закрытии проектов. Что касается «Связного», то мы верим, что компания жива и имеет хорошие перспективы. Единственное, что нас беспокоит, это нарушение прав миноритарных акционеров со стороны мажоритариев, которые контролируют менеджмент. Бывшие собственники, несмотря на все свои обязательства, крайне тяжело расстаются с теми или иными активами, но в этой истории мы защищаем свои права и права своих доверителей.
— Как вы расцениваете перспективы развития рынка недвижимости?
— Рынок недвижимости сильно упал и находится в достаточно тяжелом положении, но мы уже сейчас начинаем привыкать к этим условиям, что позволяет рынку оживать. В этой связи появились признаки стабилизации рынка. Вновь стали появляться положительные истории создания добавленной стоимости, а не выжидание удобного момента для выхода из проектов за какие-либо деньги. Мы это видим прежде всего на малых объектах, которые могут развиваться за счет внутренних инвестиционных ресурсов. На больших объектах реализовать это тяжелее, так как они капиталоемкие и без нормального доступа к капиталу развиваются тяжело. Например, год назад мы вошли в один проект (это бывшее заводоуправление, расположенное на вылетной трассе из Москвы), который достался нам в плохом состоянии. За год мы его реконструировали, но полагали, что в условиях кризиса будем сидеть на рентном потоке и реализовать это объект не сможем. Но в конечном итоге мы его реализовали, и для нас это показатель восстановления рынка.