Халиль Аминов: Здравствуйте! Меня зовут Халиль Аминов. Я журналист газеты «Коммерсантъ». И сегодня у нас в гостях Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. И мы поговорим о том, что сейчас происходит на рынке девелопмента. С какими ресурсами застройщик может и должен вступать в конкурентную войну. И кто из нее выйдет победителем.

Халиль Аминов: Здравствуйте, Роман, еще раз.

Роман Сычев: Здравствуйте!

Халиль Аминов: И мой первый вопрос. Очевидно, что на рынке происходят кризисные явления. Это все видят. Это с одной стороны. С другой стороны, мы видим много проектов, которые выходят на рынок. Видим колоссальную конкуренцию между девелоперами. На Ваш взгляд, как два этих фактора между собой коррелируются? Либо это две разные параллельные истории? И, на Ваш взгляд, как вы бы охарактеризовали то, что происходит сейчас на рынке?

Роман Сычев: Прежде всего, я бы охарактеризовал нынешние явления не столько как кризисные, сколько как высоко конкурентные. Сейчас рынок как раз очищается для того, чтобы остались те команды, которые работают профессионально. Те команды, которые работают вдолгую. Те команды, которые хотят заработать не только сиюминутную прибыль, но и создать мощную базу для реализации своих проектов. И в долгосрочном периоде действительно иметь определенную доходность. Пусть она будет сниженная, но стабильная.

Халиль Аминов: Вот Вы упомянули о сложившейся на рынке конкуренции. И в связи с этим у меня вопрос. Учитывая, что платежеспособный спрос населения ограничен так или иначе. Это все-таки ресурс исчерпаемый, на мой взгляд. Готовы ли девелоперы хеджировать свои риски, если вполне себе ожиданным образом исчерпается спрос?

Роман Сычев: На самом деле, очень похоже, что спрос, который сейчас существует, будет более-менее постоянным в стабильной экономике. Совсем исчерпаться он не может. По простым причинам. Люди хотят жить лучше. Кто-то улучшает свои финансовые условия, приезжают новые люди, создаются новые семьи. И в любом случае спрос стабилизируется на том или ином уровне.

Халиль Аминов: По вашим прогнозам, какой процент или какое количество девелоперов могут не пережить эту конкурентную войну?

Роман Сычев: О проценте говорить достаточно сложно, потому что первая десятка девелоперов — это компании, которые продали более половины всего жилья нового, построенного. В пределах старой Москвы. Поэтому, если мы говорим про количество девелоперов в штуках, я думаю, достаточно много уйдет. Если мы говорим про количество девелоперов в квадратных метрах, то в этом случае я думаю, что рынок расчистится, но не более чем процентов на 10-15.

Халиль Аминов: По сути, сформируется некий земельный рынок в итоге. Если компании не поглощают друг друга, если мы не говорим о том, что речь идет о покупке бизнеса, значит — речь идет о покупке земельного банка. И, соответственно, у девелоперов, которые все-таки останутся в живых после конкурентной борьбы, будет выбор земельных площадок. Приведет ли это к стабилизации рынка?

Роман Сычев: В долгосрочном периоде — безусловно. Те девелоперы, которые будут покупать площадки своих конкурентов, покидающих рынок, безусловно, будут выстраивать в любом случае какую-то очередность в реализации собственных проектов. И они, для того чтобы выходить на стройку, будут, естественно, соизмерять тот объем предложений, который они готовы привести на рынок, будут соизмерять его с тем спросом.

Халиль Аминов: Как Вы считаете, уход с рынка некоторой части компаний не приведет ли к некой корреляции цен в сторону повышения, учитывая, что игроков на рынке останется меньше, а у действующих компаний будет возможность, условно говоря, манипулировать этими ценами, договариваясь между собой?

Роман Сычев: На мой взгляд, это маловероятно. Потому что в настоящее время объем проектов, которые сейчас вышли на рынок, объем существующих проектов, таков, что московский потенциальный покупатель с его, как Вы уже правильно заметили, весьма ограниченным спросом, будет переваривать этот объем достаточно долго. Поэтому на цены предложением сейчас влиять достаточно сложно.

Халиль Аминов: Учитывая, что вы продаете, строите и продаете жилье и используете средства дольщиков по 214 Федеральному Закону, по сути, вы привлекаете беспроцентный кредит, а тогда для чего компании нужны вообще кредитные средства? Если вы продаете только жилье.

Роман Сычев: Группа TEKTA — это компания частная. Мы конкурируем на всех рынках. Нам приходится конкурировать и за денежные ресурсы, и за площадки, и за персонал, и за хорошие проекты. И, естественно, безусловно, в конечном итоге — за покупателя. В настоящее время мы приобретаем площадки для реализации наших проектов на открытом рынке. И поскольку мы одни, наверно, из немногих игроков на рынке, кто сейчас, помимо покупки площадок за метры, предлагает и живые деньги, мы видим, как развивается дальше экономика проекта. Буквально начиная с покупки. До разрешения на строительство.

Халиль Аминов: Как вы определяете для себя, что вот эта площадка, которую вы приобретаете в конкретном районе, в конкретном месте, будет востребована среди потенциальных покупателей?

Роман Сычев: Этот аналитический механизм, который у нас сейчас существует, складывался очень длительное время. И поскольку у нас управление построено не только на основании бюджетов, но и на основании скользящего, достаточно длительного финансового моделирования, мы встраиваем экономику каждой площадки в свой общий портфель. И смотрим на наш строительный бюджет с точки зрения экономики и устойчивости компании в целом, максимально балансируя с нашими поступлениями. Именно такое раздельное ведение учета финансовых потоков внутри компании по проектам сейчас спасает девелоперов - тех, кто умеет с этим работать и знает, как это делать, спасает от кризисных явлений и от недостатка финансирования в будущем.

Халиль Аминов: На фоне той жесткой конкуренции, которая сейчас происходит на рынке, каждый девелопер вынужден предлагать не только же стены покупателям, но и среду, и как-то упаковывать проект таким образом, чтобы потенциальный покупатель знал, что он покупает именно тот комфорт, который ему предлагает девелопер.

Роман Сычев: Совершенно верно. Покупатель приобретает не просто метры. Покупатель пытается определить, насколько то место - в более широком смысле, - и насколько та территория, на которой он будет жить, - уже в более узком смысле (его двор, либо прилегающая какая-то территория) соответствует его ожиданиям и его жизненным планам. Но помимо трех факторов, на которые сейчас в основном смотрят потенциальные жильцы - это, безусловно, стоимость, это местоположение, это надежность девелопера, уверенность в том, что он доведет начатое до конца.

Халиль Аминов: Есть ли такие проекты (не проекты TEKTA, а проекты ваших конкурентов, можно их не называть и даже не надо их называть), в которых Вы бы купили жилье для себя, для своих близких, рекомендовали бы друзьям, родственникам? Или таких проектов нет в Москве?

Роман Сычев: Есть. И, на самом деле, очень радует, что наши конкуренты создают хороший продукт. Потому что конкуренция — это очень хороший механизм для самосовершенствования. И наша команда совершенствуется, и команды конкурентов тоже. Все работают над продуктом. В конечном итоге выигрывает потребитель.

Халиль Аминов: Спасибо большое, Роман. Я напомню, что у нас в гостях был Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. До новых встреч.