На московском рынке недвижимости сложилась необычная ситуация: динамика роста сегмента вторичного жилья, который традиционно пользовался спросом, уступила новостройкам. Это подтверждает тезис риэлторов, полагающих, что субсидирование государством ипотечных ставок для покупки жилья на этапе строительства может фактически сгубить вторичный рынок, где продавцы заняли выжидательную позицию.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Конкуренция задавила цены
По итогам первого полугодия 2016 года сегмент московских новостроек показал более впечатляющую динамику по количеству сделок, чем вторичный рынок, свидетельствуют данные Росреестра. Так, число договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 53,1%, до 14,4 тыс. Сделки по купле—продаже жилья на вторичном рынке увеличились всего на 10,8%, до 62,7 тыс. Кроме того, за последние два года новостройки нарастили свою долю в общем количестве сделок: если в первом полугодии 2014 года на них приходилось 11,2% от общего числа покупок квартир, то в 2016 году — уже 18,7%. Среди причин востребованности строящегося жилья — массовый выход на рынок целого ряда проектов и снижение цен на них. «За прошедший год объем предложения на первичном рынке в массовом сегменте в Москве вырос в 2,3 раза, до 15,1 тыс. лотов,— комментирует управляющий партнер “Метриум Групп” Мария Литинецкая.— Высокая конкуренция вынуждает снижать цены, что и происходит в сегменте доступных новостроек. За год стоимость жилья на первичном рынке подешевела в среднем на 11,5%, за первое полугодие 2016-го — на 3,9%. Цены в 80–100 тыс. руб. за кв. м в Москве еще год назад встречались в единичных проектах, сегодня это уже не редкость».
По словам риэлторов, текущая стоимость квартир в московских новостройках зачастую оказывается ниже, чем на вторичном рынке. По данным компании «Бест-Новострой», актуальная цена в сегменте новостроек экономкласса составляет 143,3 тыс. руб. за кв. м, апартаментов комфорт-класса — 147,8 тыс. руб. за кв. м, в проектах на начальных этапах реализации в массовом сегменте — 130 тыс. руб. за кв. м. При этом средняя цена на вторичном рынке в июле, по данным «Инком-Недвижимости», составила 184,2 тыс. руб. за кв. м. В «Миэль—Сеть офисов недвижимости» называют цифру в 212,7 тыс. руб. за кв. м.
«Девелоперы агрессивно давят на вторичный рынок вводом все новых и новых объектов, скоростью строительства, улучшением потребительских характеристик жилья, ростом предложения квартир с отделкой,— говорит директор департамента вторичного рынка “Инком-Недвижимости” Сергей Шлома.— “Вторичка” начинает проигрывать, казалось бы, даже в борьбе за своего основного покупателя — людей, которые хотят купить жилье для того, чтобы сразу жить в нем».
Доступная ипотека
Вторая причина значительного роста продаж новостроек — доступные ипотечные кредиты, ставки по которым субсидируются государством. В отличие от первичного рынка, на вторичном ставки не субсидируются. Поэтому на первичном рынке текущие ставки составляют около 12%, на вторичном — на 2–3 процентных пункта выше. Кроме того, многие крупные банки за год увеличили количество выданных кредитов на покупку квартир в новостройках. Так, Сбербанк за первое полугодие 2016 года выдал на покупку первичного жилья в Москве 7,5 тыс. кредитов на общую сумму 21,2 млрд руб., на «вторичку» — 5,9 тыс. кредитов на 20 млрд руб. ВТБ 24 за аналогичный период выдал соответственно 8,2 тыс. и 3,3 тыс. кредитов в Москве и Подмосковье. Банк увеличил количество кредитов для покупки новостроек в два раза, вторичного жилья — в 1,2 раза. По данным риэлторов, доля ипотечных покупателей в продажах новостроек в первом полугодии 2016 года составляла 45–60% в зависимости от проекта. Всего, по данным Росреестра, в первом полугодии 2016 года 24,1% сделок было заключено с привлечением ипотеки.
Дно вторичного рынка
Сегодня в Москве на вторичном рынке выставлено на продажу 43,5 тыс. квартир, и по итогам июля объем предложения уменьшился на 4,6%, подсчитали в компании «Миэль—Сеть офисов недвижимости». Доля нового предложения (впервые выставленные объекты в текущем месяце) уменьшилась и составила 17%, в результате средняя удельная цена предложения по итогам июля увеличилась на 0,6%, до 212,7 тыс. руб. за кв. м. Но, как отмечают продавцы недвижимости, это всего лишь сезонный всплеск, который вряд ли превратится в устойчивый тренд.
«Игроки рынка вторичной недвижимости заняли позицию выжидательного маневрирования. Никто не рассчитывает в ближайшем будущем на какие-то ценовые катаклизмы, но и перспективы выхода российской экономики из кризиса люди оценивают с осторожностью,— рассуждает Сергей Шлома.— Продавцы по-прежнему не готовы выставлять свою недвижимость по сниженным ценам, а покупатели готовы ждать».
В итоге в этом году увеличился срок экспозиции квартир на вторичном рынке. По словам управляющего партнера «Миэль—Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, если раньше покупатели в основном приобретали квартиры за один-два месяца, то теперь тратят на поиски подходящего варианта от трех до шести месяцев. Иногда на вторичном рынке можно найти квартиры дешевле, чем в новостройке, или примерно по такой же цене. «В июле уже 85% сделок на вторичном рынке совершалось со скидкой, размер которой в среднем составлял 9,1% от стартовой стоимости жилья»,— утверждает господин Шлома.
О смещении спроса в бюджетный сегмент косвенно свидетельствуют данные банков. По словам исполнительного директора, начальника отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексея Трубникова, в первой половине 2016 года средняя сумма ипотечного кредита на вторичном рынке снизилась на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 3,37 млн руб. В банке «Дельта Кредит» сумма кредита на новостройку в этом году находилась в районе 4,4 млн руб., на «вторичку» — 4,5 млн руб.; в ВТБ 24 — 3,3 млн руб. и 3,5 млн руб. соответственно.