То, что город Сочи значительно изменился в процессе подготовки к Олимпиаде, видно невооруженным глазом. Даже если оставить в стороне спортивные сооружения, изменения коснулись транспортной инфраструктуры, гостиничного сектора, жилья. Однако ответ на вопрос о том, стала ли столица Игр привлекательнее для частного инвестора, отнюдь не очевиден.

Дорожная карта

На сочинских дорогах еще видны следы олимпийской разметки — той самой, что в свое время обеспечила бесперебойную доставку гостей, спортсменов и журналистов к местам соревнований, но и доставила немало неудобств местным жителям. Выезд на олимпийскую полосу карался штрафом в размере 5 тыс. руб. Впрочем, говорят, гаишники поначалу вполне лояльно ограничивались предупреждением, если видели, что человек заехал на нее по незнанию.

Как бы там ни было, после того, как олимпийские полосы остались в прошлом, все, кто ездит по сочинским дорогам, почувствовали себя свободнее.

Что же получил город в результате? Во-первых, несколько новых развязок. Во-вторых, бессветофорный дублер Курортного проспекта длиной 17 км с двумя полосами движения в каждую сторону. В-третьих, новое шоссе от Адлера до Олимпийского парка и Имеретинской долины и далее до границы с Абхазией. И наконец, совмещенную железную и автодорогу, соединившую Адлер с Красной Поляной. Теперь добраться от пляжа до горнолыжного курорта и наоборот можно менее чем за час — или на автомобиле, или на скоростной электричке.

Я, конечно, не все перечислил, а только основное. В результате пробок в городе стало значительно меньше, по крайней мере, перед началом высокого сезона. Посмотрим, что будет летом.

На ровном месте

Вполне естественно, что большая часть транспортного строительства пришлась на олимпийские кластеры: Прибрежный (Имеретинская долина) и Горный (Красная Поляна). И фактически на территории Сочи появилось два совершенно новых "города в городе".

Тут необходимо сделать отступление. Сочи застраивался достаточно хаотично даже в советские времена, а постсоветская действительность хаотичности только добавила. Раньше частный сектор соседствовал с пансионатами и санаториями, а также недорогими домами для местного населения. В последние два десятка лет к этим секторам недвижимости добавились современные жилые комплексы различного уровня: от экономкласса до элиты. Фактически до начала олимпийского строительства в городе-курорте не было хоть сколько-нибудь разграниченных зон жилой недвижимости, кварталов премиум- или бизнес-классов.

Так вот олимпийские новостройки с точки зрения рынка недвижимости важны тем, что поменяли тенденцию. И Имеретинка, и Красная Поляна (вернее, ее дальняя часть, которая ближе к олимпийским объектам) строились фактически на пустом месте как единые в стилистическом и социальном плане объекты. И в результате получился такой Сочи, какого мы прежде не видели.

Стоит прогуляться по территории курорта "Роза Хутор", чтобы понять это. Отели и комплексы апартаментов по обеим сторонам реки Мзымты выглядят как аккуратный альпийский городок. А десятикилометровая набережная с велосипедной дорожкой в Имеретинской долине, вдоль которой также выстроились отели и апартаменты, совсем не такая, как в центральном Сочи с его многочисленными магазинчиками, палатками и разномастными ресторанчиками. Ей самой можно любоваться, как произведением искусства.

Точки притяжения

Как в Красной Поляне, так и в Имеретинской долине созданы и еще будут создаваться новые центры притяжения для туристов. В горах — в первую очередь лыжи, но не только. Снежный сезон длится три-четыре месяца, и в остальное время туристов привлекают экологическими тропами, конными и велосипедными прогулками в горах. А также тем, что в летние месяцы можно легко добраться до побережья, а затем вернуться и позагорать на высоте 2 тыс. м.

"Наш проект находится в развитии,— говорит Сергей Бачин, генеральный директор горного курорта "Роза Хутор".— Во-первых, мы имеем возможность удвоить количество недвижимости за счет территории на отметке 940 м над уровнем моря вблизи площадки "Роза Стадион". Этот участок снабжен инженерной и транспортной инфраструктурой и подготовлен к застройке. Так что это только вопрос времени. Но развитие будет происходить не только территориальное, но и содержательное. Мы будем расширять количество и качество услуг, которые будут востребованы в летний сезон и в межсезонье. К примеру, есть план создания детского оздоровительного лагеря. Что может быть лучше для ребенка, чем отдых в горах, при этом с возможностью за полчаса добраться до пляжа?"

Прибрежные проекты так же заинтересованы в зимних туристах, как горные — в летних, поскольку купальный сезон также длится три, от силы четыре месяца. (При этом и те и другие, естественно, еще больше заинтересованы в привлечении клиентов в межсезонье.)

Отели и апартаменты в Имеретинской долине имеют для этого немало возможностей. Во-первых, рядом Олимпийский парк, где круглогодично будут проходить различные соревнования. Кроме того, прямо рядом со стадионами создан тематический комплекс аттракционов под названием "Сочи Парк". Он начнет работать уже этим летом и наверняка привлечет немало туристов выходного дня. Его площадь уже сейчас больше двух десятков гектаров, а планируется еще достроить целый комплекс водных аттракционов.

И, наконец, здесь же, между олимпийскими стадионами, уже проложена трасса "Формулы-1". Первые гонки пройдут в октябре.

Отель и комплекс апартаментов AZIMUT Hotel Sochi расположен очень удачно с точки зрения соседства различных точек притяжения. Во-первых, он расположен на первой линии от моря. От четырехзвездного отеля пешком несколько минут, от трехзвездных апартаментов — на четверть часа больше. Во-вторых, он непосредственно граничит с Олимпийским парком и парком аттракционов. До трибун "Формулы-1" та же четверть часа неспешным шагом.

"Мы рассматриваем в качестве высокого сезона не только летние месяцы, но и Новый год, майские праздники, периоды спортивных соревнований,— говорит Сергей Гоголев, генеральный директор компании "Топ Проджект", управляющей отелем AZIMUT Hotel Sochi.— Кстати, на октябрьский этап "Формулы-1" места уже вовсю бронируются".

Расчет на прибыль

Следует при этом отдавать себе отчет в следующем: все это огромное количество гостиничных номеров и апартаментов было построено в расчете на Олимпиаду, то есть событие из ряда вон выходящее, которое вряд ли когда-либо повторится. Практически немыслимо обеспечить полную загрузку недвижимости, которой оказалось достаточно для размещения гостей и участников Игр. Понятное дело, что владельцы отелей ищут новые возможности для привлечения туристов — это для них вопрос выживания.

Но кроме того, они планируют окупить затраты путем продажи части апартаментов. А это такой объем, который может серьезно повлиять на весь рынок недвижимости города-курорта. "Ожидается массовый ввод в продажу постолимпийских объектов,— утверждает маркетолог-аналитик ГК "МИГ-Недвижимость" Елена Чегодаева.— По самым скромным подсчетам, это не менее 12 тыс. апартаментов-номеров, в которых проживали спортсмены, переделанных в квартиры от 50 кв. м до 100 кв. м".

Уже в этом году начнутся продажи как в Горном, так и в Прибрежном кластерах. "Да, мы планируем выставить на продажу апартаменты в "Роза Хутор",— говорит Сергей Бачин.— Пока могу только сказать, что ценовая вилка составит от $7 тыс. до $12 тыс. за квадратный метр. Это уровень бизнес-класса, притом что местоположение, безусловно, позволяет считать эту недвижимость элитной. Кроме того, есть и специальные предложения, например шале в горах, где, конечно, цена будет соответствовать премиальному уровню".

AZIMUT Hotel Sochi собирается продавать апартаменты в некоторых корпусах предположительно по 4 млн руб. за 25-метровую студию. Насколько выгодна такая покупка в инвестиционных целях?

"Вот простой расчет. Если покупатель решит воспользоваться услугами нашей компании для сдачи в аренду апартаментов, то предполагаемый доход составит 70-75 тыс. руб. в месяц в течение высокого летнего сезона. Иными словами, около 300 тыс. руб. за сезон,— говорит Сергей Гоголев.— То есть даже в том случае, если апартаменты будут пустовать все остальное время, срок окупаемости составит 13-14 лет. Но в реальности, учитывая, что и в другие периоды мы будем увеличивать заполняемость, срок окупаемости при сдаче в аренду составит десять лет. Это вполне хороший показатель для любой недвижимости".

Надо иметь в виду, что, как и другие управляющие компании в Сочи, "Топ Проджект" собирается оказывать услуги по сдаче в аренду апартаментов, находящихся в собственности частных лиц, на условиях комиссии. То есть компания не арендует апартаменты сама, гарантируя определенный доход, а выплачивает те суммы, которые поступили от арендаторов, за вычетом своей комиссии. Это значит, что компания в первую очередь будет заинтересована селить клиентов в собственных апартаментах и только после этого сдавать в аренду недвижимость "частников". "Да, это так,— соглашается Сергей Гоголев.— Именно поэтому я привожу цифры по высокому сезону, когда предполагается стопроцентная заполняемость. Но мы в первую очередь заинтересованы в том, чтобы превратить курорт в круглогодичный и достигать высокой заполняемости и в межсезонье. И эти наши усилия будут работать в том числе в пользу частных инвесторов".

С учетом огромного предложения трудно определить, насколько успешно будет работать недвижимость при сдаче в аренду. Это пока не слишком представляют себе даже сами отельеры. "Хотя "Роза Хутор" работает уже четвертый год, у нас пока еще не было ни одного полноценного коммерческого сезона. Первые сезоны прошли под знаком тестовых соревнований, последний — непосредственно Олимпийские игры. То есть ситуация была нехарактерной. Так что мы ждем следующего, первого для нас полноценного высокого сезона, чтобы можно было дать более точные оценки успешности проекта",— говорит Сергей Бачин.

Пожалуй, частным инвесторам тоже стоило бы переждать хотя бы один сезон, чтобы оценить инвестиционную привлекательность сочинской недвижимости в новых условиях.

Андрей Воскресенский