Почему исторические здания плохо продаются

Продажа площадей ЦУМа в очередной раз сорвалась. На аукционы выставлены также Елисеевский магазин и кинотеатр "Ударник". Инвесторы во всем мире с осторожностью вкладывают средства в памятники архитектуры. В России такой практики мало, и основана она чаще всего на особых договоренностях бизнесменов с чиновниками.

АННА ГОЛЬДБЕРГ

Власти Москвы в очередной раз отложили аукцион по продаже своей части площадей ЦУМа. На сей раз на начало июня. Объясняется это необходимостью проработать множество предложений от потенциальных инвесторов, в том числе иностранных. Однако, скорее всего, дело в другом: покупателей не нашлось ни одного.

Это уже не первая попытка московских властей вычеркнуть хотя бы часть площадей ЦУМа из реестра городского имущества. В 2009 году 7 тыс. кв. м в новом здании ЦУМа долго продавали за $112 млн (по $16 тыс. за 1 кв. м), затем урезали цену вполовину, до $8 тыс. за 1 кв. м, но и это не помогло. Нынешняя цена вполовину меньше предыдущей: на этот раз за 19,2 тыс. кв. м, куда включены торговые площади и в историческом, и в новом зданиях, власти Москвы запросили 4,3 млрд руб., то есть по 230 тыс. руб., или $4 тыс., за 1 кв. м.

По сравнению с расценками на коммерческую недвижимость в центре цена была и остается смешной. Даже с учетом дисконта, который по традиции может быть предоставлен собственнику памятника архитектуры (каковым является историческое здание ЦУМа, построенное в 1908 году архитектором Романом Клейном) в связи с возложенными на него охранными обязательствами. Вот почему эксперты рынка, оценивающие долю города как минимум в три-пять раз дороже (от 12 млрд до 20 млрд руб.), при каждом аукционе были уверены, что отбоя от покупателей не будет. "При условии, что площади города сданы по рыночной цене",— уточняли они.

Дело в том, что продавали и продают власти Москвы свои площади ЦУМа с обременением — с двумя долгосрочными договорами аренды. Один из них касается площадей в историческом здании и заключен вплоть до конца 2045 года, второй — по площадям в новом здании — до конца 2022 года. Единственный арендатор — совладелец ЦУМа, торговый дом ЦУМ, контрольный пакет акций которого, как считается, принадлежит компании Mercury. Эксперты не сомневались, что если оставшуюся у города часть ЦУМа не выкупит сторонний инвестор, хотя бы из-за нежелания связываться с мажоритарным акционером, то его точно выкупит последний. Однако этого не произошло, и вскоре выяснилась причина. Незадолго до аукциона, который должен был состояться 30 апреля, стало известно, что ТД ЦУМ арендует у города площади по цене 3450 руб. за 1 кв. м в год, то есть примерно за $60. Причем только с конца прошлого года, до этого арендная ставка равнялась 1840 руб., еще раньше, до 2006-го,— 700 руб. за 1 кв. м в год. При такой арендной ставке выкладывать $4 тыс. за квадратный метр при покупке действительно непозволительная роскошь. Сам ТД ЦУМ может за эти деньги арендовать нужные площади около 66 лет, столько же, сколько сторонний инвестор — окупать вложения.

Только для своих

"Низкая арендная ставка в историческом здании — это нормально, это в принципе всех и стимулирует,— рассказывает Егор Левченко, руководитель отдела продаж инвестиционных объектов недвижимости Kalinka Group.— Потому что кому на самом деле интересно все это внутреннее убранство, интересный фасад и прочие внешние преимущества исторического здания? Разве только владельцам дорогих ресторанов и отелей, которым нужна особая атмосфера. Для остальных, то есть большинства, главную роль играет локация, и биография объекта скорее обременение". Обременение для зданий, входящих в списки культурного наследия (федеральные или региональные), одинаковое: ничего не менять и не перестраивать, на любую перепланировку и реставрацию получать кучу разрешений, как и на каждую вывеску и дополнительную рекламу.

"Однако не сказать, что ЦУМ в этом отношении объект настолько уникальный, насколько была снижена арендная ставка,— уверен старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко.— Охранные обязательства возлагаются на арендаторов и других исторических зданий в Москве, однако платят они все-таки за аренду побольше. Например, известно, что городскую усадьбу Морозовых на Николоямской улице город планировал сдавать почти по 6,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За эти же деньги планировалось сдавать усадьбу в Подсосенском переулке. Так что, скорее всего, аренда на здание ЦУМа установлена в результате специальных договоренностей".

Подобные договоренности в отношении исторических зданий не редкость. В прошлом году Росимущество наконец подняло до рыночной арендную ставку еще в одном элитном торговом объекте — ГУМе. И все узнали, что до этого компания Bosco di Ciliegi (еще один гигант-дистрибутор товаров класса люкс) платила всего по $100 за 1 кв. м. Сейчас все с интересом смотрят на подготовку аукциона по продаже нежилых помещений магазина "Елисеевский". Москва собирается продать 5,3 тыс. кв. м за 2,5 млрд руб. (примерно 472 тыс. за 1 кв. м) и опять с долгосрочным договором аренды. Он подписан с компанией "Елисеевский магазин", владельцем которой считается бизнесмен Яков Якубов, владелец не одного элитного объекта недвижимости в Москве. Какова арендная ставка в "Елисеевском" сейчас — неизвестно. И эксперты уже говорят, что если менее 45 тыс. руб. (около $800) в год за 1 кв. м, объект снова не будет интересен никому, включая и нынешнего арендатора.

Тогда же, в июне, будет предпринята попытка продать здание кинотеатра "Ударник" — шедевр конструктивизма, часть комплекса Дома на набережной. В данном случае, впрочем, основной арендатор — президент фонда "АртХроника" Шалва Бреус — уже высказал готовность купить здание, тем более что цена, установленная московскими властями,— €10 млн — для этого объекта представляется весьма скромной.

Доплата за колонны

"Галерея Лафайет в Париже, Macy's в Нью-Йорке, Гранд Базар в Стамбуле — во всем мире торговые центры, расположенные в исторических зданиях, не только культовые места для шопинга, но и места деловых и романтических встреч, посещения выставок и концертов",— рассказывает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости агентства Penny Lane Realty.

В таких торговых центрах, как правило, представлены товары самых известных мировых брендов, для которых присутствие в главных магазинах страны — важная составляющая имиджа. Тратам на поддержание этих зданий их обитатели, правда, тоже не всегда рады. В конце апреля, например, несколько десятков арендаторов Гранд Базара (архитектурное сооружение XV века, внутри — более 60 торговых улиц) заперлись в здании, протестуя против повышения арендных ставок, которое власти объяснили необходимостью реставрации здания.

В России готовность доплачивать за исторический интерьер еще ниже. "На рынке нет заинтересованности в покупке и аренде объектов, расположенных в исторических зданиях. В основном такая сделка влечет за собой сложности и налагает дополнительную ответственность на владельца и арендатора,— говорит Левченко.— Старинный купеческий дом вряд ли помогает его владельцу или арендатору привлекать больше клиентов. Покупатели реагируют на бренд, популярную торговую марку. С другой стороны, есть объекты известные, которые сами работают на владельцев. Роскошный фасад Елисеевского магазина привлекает не менее, чем его история. В кафе, которое работает при Музее Булгакова, посетители приходят не за чашкой кофе, а за атмосферой и магией этого места. К таким же местам можно отнести и ГУМ, и ЦУМ, и некоторые другие московские места. Здесь все в порядке и с историей, и с локацией, и с арендными ставками".

Неготовность инвесторов доплачивать за исторические интерьеры вкупе с неготовностью властей противостоять намерениям инвесторов закончилась известно чем: только за последние 20 лет в Москве разрушено более тысячи исторических зданий. В Санкт-Петербурге уничтожением исторических памятников занимались не с таким рвением, но в отсутствие инвестиций часть их разваливается сама собой. Относительно повезло разве что Невскому Пассажу: сменив нескольких нерадивых инвесторов, здание досталось американской Jensen Group, которая сейчас заканчивает реконструкцию. В Подмосковье объектам культурного наследия тоже, казалось, повезло: в программу "Усадьба за рубль" через год после ее начала пришел единственный инвестор — бывший казанский чиновник и девелопер Алексей Семин. Он скупил три исторические усадьбы и приступил к их реставрации. Вскоре, однако, везение кончилось: Семину предъявили обвинение за страшный пожар в принадлежащем ему казанском ТК "Адмирал" — в огне погибло 17 человек — и теперь бизнесмен в бегах.

"В принципе в России должны действовать те же законы, что и во всем мире,— рассуждает Александр Матеша, директор направления строительства торговой недвижимости компании STEP.— Исторические здания не могут не быть интересны инвесторам. Например, размещение флагманских магазинов в исторических зданиях в центре — в Столешниковом переулке, на Кузнецком Мосту, в Третьяковском проезде — для люкса очень важно. Но в последнее время на фоне стремительного падения покупательской активности в России мы наблюдаем, что для некоторых брендов имиджевая составляющая уступает место стоимости аренды. Так бутик Gucci открыл флагманский магазин на Петровке, а бутик Giorgio Armani, который занимал площади в самом начале престижного Третьяковского проезда, переехал в конец улицы, где он менее заметен, но ставки аренды ниже".

По словам Матеши, затраты на содержание магазинов в исторических зданиях почти всегда направлены только на поддержание имиджа, потому что часто объем выручки их не превышает. "Основной доход все равно обеспечивают точки, расположенные в крупных современных торговых центрах с высокой проходимостью",— объясняет Матеша.

Помимо непосредственных затрат аренда площадей в исторических зданиях — это к тому же колоссальный управленческий ресурс. Объекты, как правило, не отвечают требованиям современной инженерии, стандартам торговли, в них невозможно сделать перепланировку, а любой мелкий ремонт или размещение вывески требуют согласования властей. "Любая элементарная задача превращается в бесконечные хождения по кабинетам. Например, когда у нас в салоне на Тверской протекала крыша, мы несколько недель потратили только на выяснение, с кем необходимо договариваться о ремонте: собственники говорили нам одно, а московские власти — другое",— рассказывает Юлия Воронкова, директор по недвижимости и развитию компании "Адамас".

Сам по себе факт принадлежности здания к категории исторических не имеет веса, считает Воронкова, достаточно вспомнить "Центральный Детский Магазин" на Лубянке до реконцепта: "Представлял собой весьма печальную картину с непонятным набором арендаторов, пустыми галереями, случайными, часто разочарованными посетителями". "И, к сожалению, в масштабе России значительно больше именно таких объектов "былой славы": без внятной концепции, позиционирования, продвижения",— заключает Воронкова.

С ней вынужден согласиться московский девелопер Алексей Бойков, с 2008 года занимающийся продажей весьма экзотического объекта — Весьегонской тюрьмы. Тюрьма построена в конце XIX века (однако Бойков уверяет, что именно ее упоминал Гоголь в "Мертвых душах": "...нет, вот весьегонская тюрьма будет почище: там хоть и в бабки, так есть место, да и общества больше!"), находится в самом северном городе Тверской области и имеет изюминку — большие окна. "Дело в том, что ее строил архитектор Томишко, который убедил императора, что в тюрьмах с маленькими окошками арестанты не исправляются, а с большими — будут исправляться",— с энтузиазмом рассказывает Бойков. Он выкупил здание в 2008 году, на вопрос, за сколько, уклончиво сообщает: "Forbes говорит, что за 9 млн руб.". Продавать начал немедленно, выставил за 14 млн руб., но безуспешно: "Я сделал сайт, набросал возможные варианты использования здания, от гостиничного до, знаете, семинары теперь все делают выездные. Но мне звонят почему-то главным образом бывшие зэки. Вышли из тюрьмы, деньги отрыли спрятанные и думают вроде как перевернуть ситуацию, теперь вот купить тюрьму, не знаю, водку там пить. Или вот один чиновник звонил, тоже из ФСИН. С похожей мотивацией, как мне показалось. Но не сторговались. За 700 тыс. руб. был готов взять".