Для граждан меняются правила инвестирования в недвижимость

Банк России собирается существенно сократить возможности инвестировать в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды для широкого круга инвесторов. По мнению ЦБ, риски вложения в такие объекты слишком высоки. Представители управляющих компаний считают, что дополнительные требования к таким фондам позволят защитить неквалифицированных инвесторов, но быстрое переформатирование или ликвидация ЗПИФов приведет к значительным потерям пайщиков.

Банк России готовит к публикации новую версию положения, регулирующего состав и структуру активов паевых инвестиционных фондов. Об этом заявил на конференции Национальной ассоциации участников фондового рынка директор департамента коллективных инвестиций и доверительного управления ЦБ Филипп Габуния. "Мы не хотим сдерживать креатив управляющих по части создания продукта для квалифицированного инвестора, но для неквалифицированного мы отрезаем определенные риски",— отметил он.

Наиболее спорным моментом признается инвестирование такими инвесторами в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды (ЗПИФы). "Мы исходим из того, что неквалифицированный инвестор не может брать на себя высокие риски, связанные со строительством или эксплуатацией коммерческой недвижимости и тем более с правами аренды, которые можно прекратить в любой момент",— поясняют в Банке России.

По данным Национальной лиги управляющих, на середину года на рынке действовало около 230 ЗПИФов для широкого круга инвесторов, имевших в своем составе недвижимость. Стоимость чистых активов этих фондов на 30 июня составляла 345 млрд руб. 174 млрд руб. приходилось на рентные фонды, которые в большинстве своем имели объекты коммерческой недвижимости.

В ЦБ признают, что офисный или торговый центр с большим количеством системных арендаторов и хорошим потоком денег — прекрасный объект для инвестирования, однако видят проблему в том, что на уровне регулирования непросто разграничить вложения в подобный центр и в "гараж посреди чистого поля". "Достаточно одного случая, в котором кто-то потеряет свои деньги, и поднимется шум, вспомните валютных ипотечников",— поясняет господин Габуния.

Риски усиливает подверженность рынка коммерческой недвижимости влиянию кризиса. Старший аналитик рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Максим Плешков указывает: "Ликвидность коммерческой недвижимости падает более резко, чем жилой, а цены и спрос на нее восстанавливаются позднее и дольше".

Однако при таком рынке резкое изменение правил игры для неквалифицированных инвесторов может обернуться для них потерями, опасаются в управляющих компаниях. "Компании будут вынуждены либо переформатировать фонды, либо закрыть их. На текущем вялом рынке продажа объектов крайне затруднена. В этом случае пайщики рискуют получить большие убытки",— говорит представитель одной из управляющих компаний. Другой собеседник "Ъ" опасается короткого переходного периода, за который будет невозможно провести все сделки по переформатированию фондов, что также приведет к потерям для пайщиков.

В управляющих компаниях разработали свои предложения по изменению регулирования. Несколько компаний, имеющих ЗПИФы недвижимости, создали рабочую группу и обратились к регулятору с просьбой пересмотреть ограничения по части вложений физлиц в коммерческую недвижимость. "Разработанные предложения могли бы снять риски с неквалифицированных инвесторов при покупке паев в фондах коммерческой недвижимости",— считает директор отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексей Новиков. Они заключаются во введении четырех групп требований: к управляющей компании, к пайщикам (по минимальному объему вложений, что ограничит участие инвесторов с небольшим доходом), к оценщикам недвижимости и к самим объектам недвижимости. Гендиректор "Велес Траст" Екатерина Черных считает, что дополнительную защиту интересов пайщиков обеспечивают фонды одного объекта, особенно если в инвестиционную декларацию фонда ввести запрет на продажу данного объекта, а также на вложения в какие-либо другие активы. Впрочем, как признают даже некоторые члены рабочей группы, создать систему требований, которая исключала бы риски для пайщиков, крайне сложно. "Требование обязательной арендной составляющей для коммерческой недвижимости не гарантия защиты инвестора: объект можно сдать в аренду за один рубль, и формально правила не будут нарушены",— указывает один из участников рынка.

ЦБ намерен рассмотреть предложенные участниками рынка меры. Судя по заявлению господина Габунии, регулятор не исключает и смягчения обсуждаемых ограничений.

Мария Сарычева