Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС о сносе пятиэтажек

Масштабная программа сноса хрущевок, объявленная московскими властями, вызвала предсказуемое недовольство части жителей. Почему риторика повышения комфорта городской среды не всеми принимается и какими могут быть последствия реализации программы, в интервью +1 рассказала директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, соавтор «Синей книги для мэра» ИРИНА ИРБИТСКАЯ.

— Почему возникла идея сносить пятиэтажки? По словам мэра Москвы Сергея Собянина, они морально и физически устарели, и их замена в ближайшее время является приоритетной задачей. Но как законопроект будет определять критерии этого устаревания?

— Давайте начнем издалека. В современном развитом мире действия властей определяют гуманистические установки. Противоположность им — экономизм — то, чем руководствуются в России и других развивающихся странах. И дело не в том, что гуманистические установки реализуются сложнее. То, что принципиально отличает их от экономизма,— это разум. Гуманизм, в отличие от других систем и установок, достаточно рационален. Это первое.

Возвращаясь к вопросу о том, кто будет определять критерии морального износа — никто. Подготовка этой программы началась не вчера. Я лично была свидетелем двухгодичных усилий Клуба московских инвесторов и Российской гильдии управляющих девелоперов по лоббированию этого вопроса. Это совершенно нормальная ситуация, во всем мире есть лобби, а деньги — лобби довольно сильное. Но когда одна сторона проталкивает собственные интересы в ущерб множественным, принимаются нерациональные решения, и о стратегиях уже никто не думает.

Среди хрущевок есть достойные серии, и эту среднеэтажную застройку нельзя определить как морально устаревшую. Да, они не могут быть постоянным жильем для большинства людей, но для большинства и не существует общей типологии комфорта. Малогабаритные квартиры в хрущевках вполне работают как жилье временного проживания, как жилье для одиночек.

Второй вопрос: почему инвесторы заинтересованы именно в пятиэтажных кварталах? Здесь все очевидно. Малогабаритные квартиры, низкая плотность жителей, соответственно, расселять нужно будет меньше, а построить можно больше. Советская застройка достаточно рыхлая, даже по сравнению с российскими компактными застройками: дома стоят неплотно и имеют сквозные проходы. Это, как правило, не артикулированная дворовая территория, а просто пространство между общественным и коллективным. Это большой пространственный ресурс, который может удовлетворить и тех, кто хочет переехать в новую квартиру, и тех, кто хочет остаться в этом районе, и инвесторов. В данном случае есть необходимый баланс для развития.

Сейчас же мы видим острый конфликт интересов. Запрос снизу — давайте оставим все как есть, но это не здоровая ситуация, город должен развиваться. Запрос сверху — давайте снесем все до основания и построим заново — и это тоже неправильно, потому что города так не развиваются, это не развитие, а разрушение городских связей.

— С существующей рыхлой застройкой, с «ничьим» пространством можно работать без необходимости сносить дома. Более того, удовлетворить запрос инвесторов можно не через строительство жилья, а созданием различных социальных аттракций, которые позволят извлекать выгоду.

— Это рассуждение с точки зрения разума. А здесь дело совсем не в нем. Возвращаясь к верхнему уровню проблемы — в российских городах нет набора городских политик. Что такое политика? Это разработка конкретных решений в соответствии с огромным количеством интересов и управление ими за счет усиления одних и снижения других.

Место мэра, особенно в таком крупном городе, как Москва, требует значительных ресурсов и поддержки. В России источниками этой поддержки традиционно выступают люди, у которых есть возможность влиять на город, назовем их кредиторами. Это те, кто поддерживал определенных кандидатов при продвижении во власть. Этим кредиторам нужно отдавать долги, и сейчас это гораздо большая сила, чем давление жителей. В условиях, когда нет правильного понимания того, что такое земельный участок, что с ним могут и не могут делать собственники, носители чуждых интересов получают возможность менять систему сверху.

Например, уже сейчас можно предсказать, что скоро пышным цветом расцветет жилье социального найма, арендное жилье и подобное ему. Государство может использовать для этого ресурс в виде десятков гектаров непродающихся объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области, построенных теми самыми кредиторами. Таким образом власть может одновременно продемонстрировать заботу о гражданах, переселить их в эти районы, и за счет бюджета компенсировать застройщикам их расходы, выкупив эту недвижимость.

Другой повод для риторики — низкое качество городской среды в Москве: давайте, мол, улучшим жилищные условия людям и заодно на освободившихся территориях создадим комфортную городскую среду. Но власть не учитывает одного обстоятельства: гражданское общество уже формируется, люди начинают объединять усилия, чтобы что-то сделать. Это пока не носит массового характера, но тренд уже есть. Фактически это формирование ресурсов гражданского сообщества по управлению территориями.

— Российское экспертное сообщество тоже говорит о необходимости повышения комфорта городской среды. Получается, что позитивный, по сути, лозунг дискредитируется в глазах недовольных жителей. Что может сделать экспертное сообщество, чтобы сохранить за собой ауру света?

— Для меня, как для эксперта, это не является целью. Моя цель — донести смыслы до людей, объяснить им их возможности, показать пути участия в городских процессах, показать власти, как можно работать с городской средой, как противостоять давлению инвесторов. Власть рискует, инициируя такие процессы, ей этот риск совершенно не нравится, и она с удовольствием получила бы дополнительную силу для удержания баланса. Поэтому я веду борьбу, разговариваю с журналистами, выкладываю информацию, которой владею. По заказу правительства РФ мы разработали стратегию трансформации пространства российских городов, в которой, во-первых, показан ресурс развития застроенных территорий без необходимости сноса, во-вторых, предложена стратегия работы с конкретным городским кварталом, который является и реципиентом, и актором процесса трансформации.

— Единая стратегия, которая работает и на общем, и на конкретном уровнях?

— Стратегия носит название «Типо-укладный подход к пространственной трансформации российских городов» — An uclad-based approach.

Что такое уклад? Фактически это образ жизни, но не в коммерческом понимании, а в гораздо более традиционном и исторически сложившемся. В Россию понятие «уклад» привез Ленин — тогда их было пять. Сейчас же, по мнению консультировавших нас специалистов, в стране насчитывается порядка 30 укладов, и значительная их часть так или иначе присутствует в каждом российском городе. В нашей работе мы остановились только на тех, которые выразили себя в пространстве. Например, есть такое понятие, как крестьянский уклад, но не все знают, что он до сих пор сохранился в городах. В Тюмени обычные горожане в теплое время года после работы едут на свои участки и выращивают… виноград. Есть негласное соревнование — кто вырастит виноград лучше и вкуснее. И в длинное лето он даже успевает вызреть, и его едят, и делают из него домашнее вино. Это хорошая иллюстрация того, насколько этот латентный уклад свойственен горожанам. Этот уклад распространяется и на тех, кто выращивает что-то на участке у дома, даже на собственном подоконнике.

Уклад — это сложная конструкция. Это то, как определенные группы людей относятся к своим родителям, к детям, как они мыслят свое будущее, в каком графике они привыкли работать, как они проводят свой день, куда они тратят деньги и как проводят свой досуг. Как они относятся к своему пространству и как — к чужому. Это достаточно упругие социальные истории, которые очень сложно изменить. И если вы лишите человека его уклада, то он либо умирает, либо деградирует. Что касается пространственных решений, то они должны соответствовать этим укладам. Первое, что мы делаем в нашей методике,— идентифицируем российские уклады. Второе — смотрим, как они себя выражают в пространстве. Это позволяет нам понять их образ сосуществования, принципы их работы. Далее мы моделируем следующую эволюционную стадию каждого уклада и на основании этого формируем пространство.

— А есть ли уже опыт реализации этой стратегии?

— Мы использовали фрагменты этой методики в ряде проектов. Например, в рамках разработки концепции развития туристической инфраструктуры Адлерского района Сочи. Проблема этого региона в том, что туризм не может качественно развиваться в том месте, где людям плохо. Первое, что мы сделали,— выявили те типы деятельности и активности, которые так или иначе выражают себя в пространстве. У нас получилось восемь зон. Мы выявили зону, в которой сложился тип человеческих отношений, способствующий производству ремесленных изделий, например, обуви ручной работы. Ведь чтобы сделать ботинки, мастеру приходится вступать в различные отношения, где-то покупать кожу, где-то заказывать гвозди, контактировать с разными людьми. Также мы увидели, что в Адлерском районе люди самостоятельно проводят экскурсии, то есть немножко на этом зарабатывают. Все восемь зон, которые мы выделили, это самое живое, что там есть, и это неформальный сектор экономики. Люди спрятались от государства. Людям вроде бы хорошо, они не платят налоги. Но на самом деле плохо всем. И государству — это колоссальная упущенная выгода, и самим людям: они лишаются социальных гарантий со стороны государства и не могут развиваться. Потому связка государственных и частных ресурсов — это интегративная связка, эти два ресурса работают именно тогда, когда они соединились, когда получается новое качество.

— Публикуя эту программу, вы полагаете, что сейчас еще можно успеть что-то изменить? Повернуть вспять?

— Не повернуть вспять, а предугадать и быть готовыми к будущему. Мы сейчас находимся в реакционной ситуации и не можем делать долгосрочные ставки. Но я предполагаю, что через полгода уже не будет скандала в той форме, в которой мы его видим сейчас. И те подходы, которыми мы занимаемся, будут востребованы. Опираясь на мнение политологов и других хороших прогнозистов, в ближайшее время мы можем ожидать серьезных изменений в стране. Да, уже сформирован фонд (содействия реновации жилищного фонда в городе Москве.— “+1”), но законопроект еще не принят, и есть еще множество лакун и пространство для корректировки.

— С момента обнародования идеи сноса пятиэтажек прошел всего месяц, и уже создается фонд. Такая спешка связана с грядущими изменениями?

— Да. Нас скоро ждут выборы. И поэтому кредиторам, гарантам текущей власти, надо срочно что-то дать. И хотя эта идея на слуху только месяц, но возможность работать с крупными территориями, да еще и в столице, готовилась по крайней мере два года — нужно отдать должное сплоченности инвестиционного и девелоперского сообщества. Сейчас мы наблюдаем момент истерики, направленной на то, чтобы запустить эту программу и успеть что-то дать кредиторам.

— Когда мы увидим первые действия, а именно снос, переселение?

— Я могу ошибаться, но у меня есть интуитивное ощущение, что мы вообще их не увидим. Это мой оптимистичный ответ. Пессимистичный ответ — в случае каких-либо действий власть получит сильный ответный удар, понесет большой политический урон. Сейчас скорость объединения жителей потрясающая. На сайтах, где объединяются люди, не согласные с этой программой, за несколько дней наблюдается прирост в сотни тысяч активных пользователей.

— Это те, кого программа потенциально может затронуть? Но ведь еще даже нет списков домов?

— А это совершенно неважно. Люди не знают, будут сносить их дом или нет, но они уже готовятся, и это самое главное. Город, если его редуцировать, это прежде всего две вещи: собственность и орудие для ее защиты. Люди собираются в города, потому что кому-то очень нужно, чтобы был этот дом, чтобы он хорошо стоял и чтобы была возможность его защитить. И как только это основание начинают разрушать, разрушается сам город. Представьте совсем мрачную картину: все ресурсы исчерпаны, все матрасы выпотрошены, банки пусты, город рухнул. Экономика есть только тогда, когда существует определенный разрыв между богатыми и бедными. А есть критический разрыв, когда богатые начинают уносить деньги на другие рынки, и сейчас в России происходит именно он. Отчего встали продажи недвижимости? Есть много факторов, но фундаментальный — критический разрыв в доходах, в возможности ими оперировать, вкладывать. Собственность сегодня — единственная ниша для вкладывания денег.

— Получается, власть посягнула на святое?

— Абсолютно. И на фундаментальное с точки зрения того, что такое города и почему они существуют. Есть стандарты городского управления, качества жизни, поведения, принятые в развитых странах, и есть те, которые ассоциируются с развивающимися. Когда не делается попыток решить непонимание между собственником и властью, происходит переход в другой класс. И если все пойдет по этому инерционному сценарию, Россия окончательно перейдет в ряды стран третьего мира, со всеми вытекающими последствиями.

— То есть речь идет о проблемах долгосрочного планирования.

— Да. Когда у вас все горит, вам нужно много чего сделать — в такой ситуации не до планирования. Сейчас стратегией никто не занимается, нужно просто успеть проскочить в это окно возможностей, пока оно открыто. Но если в этот момент кто-то из друзей поймает вас и скажет: «Очнись!», то вы остановитесь и попробуете оглянуться. На мой взгляд, сейчас роль СМИ состоит именно в этом — похлопать власть по плечу и сказать им: «Ребята, очнитесь!»

Беседовала Алиса Прихудайлова