Программа реновации готова к принятию большинством игроков

Накануне второго чтения профильного законопроекта о реновации Москвы Госдума, Белый дом и мэрия достигли консенсуса, полностью согласовав пакет поправок. Прошедшие во вторник в Думе парламентские слушания, на которых противники реновации оказались в меньшинстве, показали степень консолидации власти. На вопросы отвечали все: от лидеров думских фракций до мэра Москвы и вице-премьера Дмитрия Козака. Разъяснения сочетались с назиданиями. Вице-премьер Дмитрий Козак предупредил, что новая программа расселения аварийного жилья в РФ «будет происходить с участием средств граждан», и участники программы «реновации находятся в гораздо более выгодном положении». Однако, по мнению экспертов, в законопроекте остались непроясненные вопросы.

Комитет по транспорту и строительству утвердил поправки ко второму чтению за четыре часа до слушаний. Свести пришлось 144 поправки от депутатов и правительства, заявил глава комитета Евгений Москвичев, причем 90% предложений было учтено полностью или частично. Как ранее писал “Ъ”, Белый дом готовил свои поправки с учетом мнения мэрии Москвы.

Благодаря готовому документу у депутатов, членов федерального правительства и Сергея Собянина были готовы ответы на все, даже самые жесткие вопросы. Тон задал накануне слушаний спикер Госдумы Вячеслав Володин, заявив, что реновация — проект необходимый, а «его дискредитация вредна»: «А сейчас посмотрите — идет атака на тех, кто реализует этот проект, идет дискредитация этого проекта, людей за деньги выводят на митинги». Источник “Ъ” в Госдуме подчеркивает важность слушаний для палаты, поскольку «власть Госдумы держится в том числе на работе с общественным мнением, на связях с людьми». По его словам, подготовку этих слушаний господин Володин контролировал «в ручном режиме», рекомендовав депутатам от Москвы найти жителей сносимых пятиэтажек, которые смогут прийти в зал пленарных заседаний. В «тестовом режиме» большие парламентские слушания уже проводились 22 мая и были посвящены молодежной политике, «тогда приглашали людей на места депутатов», в результате они получились «правильными по форме, но не очень выдержанными по содержанию», говорит собеседник “Ъ”. Проблема в том, что участники не поднимали спорных вопросов, считает он. Теперь противники реновации в зале заседаний встретили сопротивление депутатов, сидевших в президиуме, и чиновников, сидевших в гостевой ложе. Поддержали проект лидеры всех думских фракций.

Москвичи Константин Вершинин и Вера Кручинина недоумевали, на каком основании «в первую волну реновации» включены их «дома — не хрущевки, а сталинские, где только в марте проведен капремонт». Им сообщили, что теперь у жителей дома «есть право на собрание», решением которого можно выйти из программы реновации. «И ваш дом оставят в покое»,— пообещал мэр. Москвич Кирилл Шулика отстаивал «право частной собственности», говоря, что дом может быть включен в реновацию при «100-процентном согласии его жильцов». «Мы должны подчиняться решениям большинства как на общегосударственном уровне, так и в каждом конкретном доме»,— парировал вице-премьер Дмитрий Козак. Некоторые участники предлагали вместо реновации (сноса) проводить реконструкцию пятиэтажек.

Спикер Госдумы ради «максимального консенсуса» пригласил всех авторов критических вопросов в состав рабочей группы, которая продолжит работу над законопроектом. Времени для этого у нее будет немного: парламентские слушания в прежние созывы устраивали до первого чтения и также заранее — до второго чтения. Реновационные слушания впервые проведены, когда профильный комитет уже подготовил проект ко второму чтению и даже назвал его дату — 9 июня. Ранее господин Володин уже говорил, что поправки в законопроект могут быть внесены с голоса во время второго чтения. Третье чтение может пройти на следующей неделе.

Ранее собеседники “Ъ” в Госдуме, не исключали, что в случае большого резонанса документ даже после принятия во втором чтении может быть возвращен для доработки и повторного внесения поправок. Во вторник об удовлетворенности законопроектом говорили и депутаты, в том числе глава комитета по ЖКХ Галина Хованская, и чиновники. Господин Козак заявил, что новая программа расселения аварийного жилья в РФ «будет происходить с участием средств граждан». «Те, кто попадает в реновацию, находятся в гораздо более выгодном положении»,— отметил он. На этом консенсус между депутатами и Белым домом был достигнут.

Отметим, программа расселения аварийного фонда, предполагающая предоставление гражданам бесплатного жилья, должна была завершиться в сентябре 2017 года — она касается жилья, признанного аварийным до 2012 года. В мае Владимир Путин поручил правительству продлить работу Фонда ЖКХ на год — до 2019 года, что фактически означает продление программы на этот срок. С 2019 года должен быть запущен уже постоянно действующий механизм расселения жилья, который будет распространяться на жилье, признанное аварийным с 2012 года, — такого жилья уже насчитывается более 9 млн кв. м. Варианты такого механизма обсуждаются уже как минимум три года — итоговый проект должен быть представлен к июлю 2018 года.

В числе предлагавшихся ранее идей: аренда жилья, которое предоставляется взамен аварийного; соцнаем с возможностью выкупа; а также предоставление государством новых квартир только малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий в социальный или некоммерческий наем, а обеспеченным гражданам — возможность инвестировать свой земельный участок в новое жилье с доплатой. Актуальные сейчас варианты власти не раскрывают, но пока понятно лишь то, что федеральный центр вряд ли будет финансировать расселение в прежних объемах. Вчера это подтвердил и вице-премьер Дмитрий Козак. Как пояснили “Ъ” в аппарате вице-премьера, сейчас проект нового механизма расселения только разрабатывается — среди вариантов действительно обсуждается и возможность привлечения средств жильцов, «если будет такая инициатива граждан».

Редакция для нового прочтения

В первой редакции у властей были права сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома кварталами, отступать в проектах от пожарных и санитарных требований, оспаривать в судах лишь размер новых квартир, но не законность сноса домов. Ко второму чтению судебных преференций Москва лишилась. Также определено, что можно сносить дома высотой до девяти этажей, типовые проекты которых разработаны в 1957–1968 годах. Конструктивно аналогичные строения упоминаются, но говорится: под снос они могут попасть лишь по решению жителей. Дом может быть внесен в программу реновации двумя третями голосов жителей, мнение «молчунов» фактически игнорируется, а для выхода из программы достаточно и трети голосов. Выход из программы возможен на «любом этапе» — для этого необходимо решение общего собрания собственников жилья. Как и в первом варианте законопроекта, присутствует формулировка — «порядок учета» голосов граждан устанавливают столичные власти.

Раньше переселенцам гарантировалось равнозначное жилье. Адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина считает, что в новой редакции документа «сняты острые вопросы» о равноценности и равнозначности жилья. Теперь в законопроекте появился выбор между равнозначной, равноценной квартирой и денежной компенсацией. Ее размер устанавливается согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где говорится о «рыночной стоимости» жилья и компенсации «всех убытков», связанных с изъятием квартиры, включая «изменение места проживания». Равнозначным помещением будет считаться квартира с неменьшим количеством комнат и жилой площадью и с гарантированно большей общей площадью. Жилье может быть увеличено с доплатой, в том числе за счет материнского капитала. Новая квартира должна располагаться в пределах одного района (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где жилье выделят в границах округа). Старший юрист юридической компании СТРИМ Мария Понаморева приветствует появившуюся норму, по которой владельцы нежилых помещений получат равнозначные площади, равно как и арендаторы, причем без проведения торгов.

Конкретизированы договорные отношения с властями. Сначала говорилось лишь о «примерной форме договора» на новое жилье, которую утвердят чиновники. Теперь в законе говорится о договоре мены (обмена) жилья с указанием кадастрового номера новой квартиры и сроками выселения из старого жилья и вселения в новое. Первые договоры мены могут заключаться через 90 дней после включения дома в программу реновации; документы будут отправляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Собственники, желающие получить деньги, должны в месячный срок со дня получения договора обратиться с заявлением к властям. Компенсации не смогут получить обладатели ипотечного жилья и семьи с несовершеннолетними детьми (или недееспособными гражданами). Госпожа Костина хвалит этот запрет на компенсации семьям с детьми, поясняя, что в Москве «много неблагополучных граждан», которые могут злоупотребить своими правами, и эта мера защитит несовершеннолетних.

При этом ипотечный залог будет переоформлен на новое жилье одновременно с регистрацией перехода прав собственности. Если гражданин в течение 90 дней со дня получения договора мены так и не заключил его, власти имеют право обратиться в суд — это потребуется для принудительного выселения. Марина Костина считает, что гарантии судебной защиты выросли: «Если житель оспаривает в суде законность включения дома в программу реновации, а чиновники подали иск о его выселении, рассматривание второго дела должно приостанавливаться».

Партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко говорит, что квалификация сделок с помощью договоров мены «сводит к минимуму споры о национализации, экспроприации и изъятии собственности помимо воли собственника». Константин Савин из адвокатской компании «Павлова и партнеры» считает, что законопроект остался неконституционным из-за попыток перенести схему решения судьбы общего имущества в доме на частную собственность. «Логика решения большинством голосов за меньшинство тут недопустима. Собственнику все равно, сколько подано голосов за»,— отмечает он. По Конституции граждан нельзя лишать имущества помимо их воли.

Господин Савин обращает внимание и на «упрощенную форму входа и усложненную форму выхода» из программы реновации. По его словам, проголосовать за снос домов можно в проекте «Активный гражданин», МФЦ и их передвижных пунктах (с 15 мая до 15 июня это могут сделать жители 4,5 тыс. зданий), но выйти из программы можно лишь на общем собрании собственников жилья, которое трудно созвать. Дмитрий Шевченко говорит, что формулировки законопроекта позволяют сносить все кирпичные и панельные ниже девяти этажей, построенные в 1957–1968 годах, но у властей осталась возможность отступать «от правил пожарной безопасности в условиях стесненной городской застройки». Марина Костина сетует, что в документе по-прежнему не оговаривается количество вариантов жилья взамен. «Можно попросить равноценную квартиру или деньги, но не второе равнозначное жилье»,— рассуждает юрист. Константин Савин критикует и норму об использовании ранее собранных взносов на капремонт на нужды программы реновации. «Это отъем имущества в чистом виде. Неизрасходованные деньги должны быть возвращены собственникам помещений»,— считает эксперт.

Реновация и земельный вопрос

Среди существенных дополнений и нововведений в поправках — вопросы оформления и использования земли в рамках реновации. До сих пор чиновники комментировали этот аспект крайне неохотно, хотя за пределами базового нарушения прав собственности он, пожалуй, больше всего волнует и экспертов, и потенциальных участников программы. Последние с переездом в многоэтажки боятся потерять в площади и стоимости полагающейся им доли земли под домом вплоть до нуля, а их соседи боятся годами жить на строительной площадке и утратить сложившуюся придомовую инфраструктуру в результате спешного строительства с нарушением норм. Поправки не вносят окончательной ясности, но показывают, что возможно и то и другое.

Так, для реализации решений о реновации проект разрешает готовить документацию по планировке территории без учета ранее утвержденной, причем новое утверждение заменит старое. Чиновник мэрии говорит, что такой механизм будет использоваться, когда для реновации квартала потребуются дополнительные площадки под дома, социальные объекты или благоустройство. «Например, в пределах квартала, подпадающего под реновацию, есть свободный участок, где по ранее принятому проекту планировки предполагалось строительство, скажем, магазина шаговой доступности, но после застройки новым жильем в рамках программы реновации здесь важнее построить парковку или детсад. Это положение в случае принятия проекта закона облегчит работу властям»,— рассчитывает собеседник “Ъ”. В законопроекте также говорится, что проекты планировки и проекты межевания территории могут дополняться документами, установленными московскими актами.

По словам источника “Ъ”, изменение и дополнение проекта межевания — сугубо технический вопрос, и он никак не должен повлиять на оформление земли частными лицами. Но именно проект межевания квартала сейчас позиционируется департаментом городского имущества Москвы как ключевой документ для оформления земли под домом, и, если он отправляется «на доработку», процесс просто невозможно начать.

Поправки также позволяют готовить проектную документацию, получать разрешение на строительство и строить еще до образования земельного участка, если эта земля московская или госсобственность на нее не разграничена и если она не граничит с федеральными или частными участками. Без оформления сервитута или предоставления земли в пользование, если она московская или неразграниченная, разрешается строить и объекты инженерной инфраструктуры — их перечень и порядок выдачи разрешений будет определять Москва. «Это должно сократить сроки строительства,— утверждает собеседник “Ъ”.— Для оформления всего пакета документации потребуется в среднем два-три года, а мэрия заявила, что обещает строить дома в рамках программы реновации за два года». Таким образом, на любых участках в районах реновации, в том числе на придомовых территориях и во дворах, где земля не размежевана (а таких в Москве абсолютное большинство), даже если дом не попал в программу, в любой момент могут начаться строительные работы. Для этого не потребуется никаких оформлений и разрешений, кроме как от столичных чиновников.

Законопроект позволит вовлекать под строительство домов для переселенцев неиспользуемые земли промзон, отмечает собеседник “Ъ”. Так проект предполагает, что для реализации решений о реновации документация по планировке может быть утверждена и в отношении территории, где ранее не предполагалась комплексная застройка. Но в первую очередь будут задействованы те промзоны, где участки частично или полностью принадлежат городу, и там, где частные собственники согласны вовлечь в оборот свои земли под строительство нового жилья, добавил чиновник.

«Цель очевидна — чтобы побыстрее начать строительство и не погрязнуть в оформлении и спорах»,— считает партнер юридической фирмы ЮСТ Александр Боломатов. «Образование земельного участка — это сложный и достаточно долгий процесс. Кроме того, сейчас планы межевания кварталов в городе должны утверждаться управой и префектурой, и по ним должны проводиться публичные слушания. Законопроект позволяет обойтись без этого»,— добавляет управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин.

Александр Боломатов подтверждает, что использование Москвой по новому закону неразграниченных участков может затронуть как права федерации, так и жителей соседних домов, которые окажутся в зоне строительства. Анатолий Юшин уточняет, что если собственники квартир в МКД оформили землю под домом и прилегающую к нему территорию в общедолевую собственность, то без их разрешения там нельзя будет строить в том числе и инфраструктурные объекты. По мнению обоих юристов, в случае оформления земли под сносимым домом переселенцы могут попытаться требовать большей денежной компенсации или лучшей квартиры исходя из кадастровой стоимости участка.

По мнению господина Юшина, добровольно власти вряд ли учтут стоимость оформленной земли под сносимым домом при расчете компенсации или выделении равнозначной квартиры (в законопроекте об этом ничего не говорится), но можно попытаться добиться этого через суд. Если земля не оформлена, можно попробовать заняться этим сейчас, но, опасается Александр Боломатов, власти могут затягивать с рассмотрением документов до начала строительства, а потом уже будет поздно.

Александр Воронов, Виктор Хамраев, Халиль Аминов, Анна Занина, Евгения Крючкова