Сектор рынка

Казалось бы, для постоянного проживания места должно требоваться куда больше, чем для временного, на отдыхе. Но современный рынок недвижимости с этим категорически не согласен. Почти в каждой новостройке присутствуют очень маленькие квартиры и апартаменты, а вот их загородные аналоги в плеяде предложений от девелоперов организованных поселков отыскать очень сложно. Хотя в последние год-полтора все же появилось несколько вариантов "дачных студий", причем с весьма любопытными концепциями.

Соседи в помощь

Самый свежий пример "дачных студий" — занимающий 18,5 га дачный поселок "2х2", который компания "Вектор Инвестментс" недавно вывела на рынок в рамках своего масштабного проекта "Истринская долина", привлекающего внимание развернутой инфраструктурой (в ее составе — центр водных видов спорта "Веселый ветер", конный клуб "Аванпост Истра", центр активного отдыха Zorino, рыболовно-спортивный центр и проч.).

Как и все входящие в "Долину" поселения (а их больше 20), новичок располагается в окрестностях города Истры и Истринского водохранилища на престижном северо-западном направлении. Находится он в 58 км от МКАД, а добраться сюда можно либо по скоростной Новорижской автомагистрали, либо по Волоколамскому или Пятницкому шоссе. С двух сторон поселок граничит с лесом, с третьей — с входящим в "Истринскую долину" проектом "Экопарк Ушаково", в котором уже почти все участки застроены, а четвертой выходит на большой пруд, где есть и пляж, и места для рыбалки. Но главная особенность пруда в том, что он проточный, причем с активно меняющейся водой. Местные жители вспоминают, что летом 2010 года, когда стояла сильная жара и в Подмосковье горели торфяники, зацвели все ближайшие водоемы, даже Истринское водохранилище. А этот пруд оставался чистым и прозрачным.

Впрочем, особый интерес к "2х2" связан не только с удачной локацией и экологией, но и с концепцией поселка. Желая предложить недорогой, но при этом удобный продукт, при ее разработке придумали необычное решение. Исходили из двух на первый взгляд взаимоисключающих желаний покупателей. Первое: поскольку огородничеством и садоводством современные дачники увлекаются нечасто, а загородную недвижимость в основном рассматривают лишь как место отдыха на природе, обширные участки большинству из них ни к чему — тратиться на такие неразумно. Второе: стоящие близко друг к другу дома горожанам надоели в мегаполисе — за городом им хочется видеть застройку с минимальной плотностью, но для этого нужно больше земли. "Вектор Инвестментс" сделал следующее. Часть участков объединили в кластеры-кварталы, внутри которых образуется общее пространство площадью от 12 до 15 соток, а к ним примыкают 6-8 небольших частных владений примерно по четыре сотки в каждом (отсюда и название поселка — "2x2").

Что это дает? Во-первых, поскольку участки невелики, высокие заборы здесь возводить едва ли кто будет (да и идеологией поселка такое не предусмотрено), что позволит визуально объединить личную территорию с общей — она будет восприниматься как цельное пространство, принадлежащее лишь тебе. Во-вторых, на общих сотках в зависимости от интересов всех соседей можно обустроить все что угодно. Например, сделать детскую площадку, организовать зону барбекю, высадить фруктовые деревья или создать небольшой ландшафтный парк, построить баню или даже выкопать пруд, хоть для купания, хоть для разведения рыбы. Причем поскольку вкладываться в развитие общей территории совместно будут владельцы всех ближайших участков, получится намного дешевле, нежели все то же самое создавать на личном пространстве. Поэтому девиз поселка: "Покупай четыре сотки и пользуйся десятью".

Обойдется такой участок в 450 тыс. руб., причем в эту стоимость уже включены инженерные коммуникации (электричество и всесезонный водопровод). Но и это еще не все. Аналогичный участок можно приобрести сразу с готовым домом, который возведен на свайном фундаменте по каркасной технологии (между двумя слоями деревянного бруса слой утеплителя, позволяющего эксплуатировать строение даже зимой) и покрыт металлочерепицей. Гармонизированный с размером участка, дом невелик: в нем около 36 кв. м. Однако этого хватает, чтобы создать уютную кухню-гостиную (причем с так называемым двойным светом — высокие потоки это позволяют), изолированную спальню и ванную комнату. Жилье таких габаритов и планировок в городских новостройках именуют "евродвушками" и рекомендуют для небольших семей, а в условиях загорода такого пространства и подавно достаточно, ведь при желании его можно многократно увеличить за счет пристройки летних помещений — веранд и террас. В базовом варианте вместе с участком такой дом стоит 950 тыс. руб.— и это абсолютный ценовой минимум для готового к проживанию объекта в новом организованном поселке близ Малой бетонки по Новорижскому шоссе.

Налоги приятной наружности

Небольшие участки с готовыми домами или без не единственный необычный тип предложений в поселке "2х2" (здесь, кстати, имеются и стандартные варианты в 10-17 соток, расположенные поближе к лесу или водоему). Еще один предназначен для тех, кто земледелием заниматься любит и участок покупает прежде всего с этой целью. Специально для них в "2х2" сформированы наделы до 24 соток, причем относительные цены на них вдвое ниже, чем на остальные в поселке (55 тыс. руб. за сотку против 115-130 тыс. руб. за другие варианты в зависимости от локации). Причина — в ином статусе земли. Девелопер намеренно не стал эти территории переводить в категорию "под дачное строительство", рассудив, что в данном случае это неразумно, ведь использовать их будут в основном в сельскохозяйственных целях. Помимо оптимизации расходов на покупку это позволяет сэкономить и на земельном налоге: для земель такого назначения они минимальны.

Налоговые преимущества используют и для продвижения поселка с небольшими домами "Эконом и Я", который на территории 4 га в Раменском районе (35 км от МКАД по Носовихинскому или Егорьевскому шоссе) ведет компания "Проектсервис". Правда, здесь приняли в расчет иные соображения, поскольку возводится проект на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и строения получают статус жилых домов, а не дач. Так вот, согласно статье 403 Налогового кодекса РФ, "налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 кв. м общей площади этого жилого дома", а "если при применении налоговых вычетов... налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю". Иными словами, если площадь дома не превышает 50 кв. м, ежегодный имущественный налог на него платить не придется (аналогичный параметр для квартир составляет 20 кв. м).

Поэтому большинство коттеджей в поселке, который позиционируется как безналоговый, имеют площадь менее 50 кв. м, а самый маленький — лишь 33 кв. м (в самом большом — около 82 кв. м). Называют их здесь квадрохаусами, хотя это отнюдь не аналог четырехсекционного таунхауса, где у домов общие задние и боковые стены. Это отдельно стоящие здания на небольших индивидуальных участках (примерно 2 сотки). "Квадро" же в их именовании присутствует потому, что здесь использован голландский тип архитектуры, для которой характерны сечения в форме квадратов. Интересно, что, несмотря на небольшие габариты, часть коттеджей (площадью более 44 кв. м) двухэтажные, а в тех, чьи размеры превышают 69 кв. м, даже три этажа. Чтобы дома получились теплыми и подходящими для постоянного проживания, в качестве фундамента в них использована монолитная плита, а стены возводятся из газосиликатных пеноблоков.

Что касается расценок, то дом площадью 32,6 кв. м обойдется примерно в 2,4 млн руб., а за самый дорогой вариант, 82 кв. м, хотят 5,3 млн руб. На первый взгляд это не слишком дешево, но это стоимость объекта, полностью готового к проживанию. Дома продаются уже с готовой отделкой (и недешевой — например, на первых этажах смонтирована система "теплый пол") и подключенными ко всем коммуникациям. Правда, из центральных здесь только электричество и водопровод, остальное индивидуальное для каждого дома. Для газификации рядом с каждым домом установлены чешские газгольдеры, а в качестве канализации — станции биологической очистки российского производства.

Ставка на вид

Миниатюрные загородные дома строит и Realogic (компания, специализирующаяся на креативных проектах, среди которых, например, дизайн-завод "Флакон"). Свой дачный поселок они назвали "Деревня", располагается он на 64 га под Можайском примерно в 125 км от МКАД по Минскому шоссе. В этом поселке участки не мелкие: в самом маленьком 9,5 сотки, а в самом габаритном — в два с половиной раза больше (в зависимости от локации цены на них варьируются от 33,7 тыс. до 96,5 тыс. руб. за сотку). А вот дома могут быть совсем крошечными и необычными с виду: поскольку поселок продвигают как поселение для креативных людей, в нем сделали ставку на нетипичную архитектуру.

В особой чести тут два вида домов (хотя при желании можно возвести какой угодно другой). Первый — так называемый контейнерный, который, как ясно по именованию, делают из грузовых контейнеров. Минимальная площадь такого объекта — около 29 кв. м, а поскольку крыша конструкции плоская, ее превратили в открытую террасу. Второй тип дома — купольный. Фактически это каркасное здание, просто построено оно в виде полусферы. Как уверяют создатели поселка, такая форма позволяет более рационально использовать внутреннее пространство и получать помещение с высокими потолками. Правда, совсем маленькими купольные дома обычно не делают: минимальная площадь строения — 35-36 кв. м. В продаже сейчас имеются несколько уже готовых домов. Скажем, 22-метровый контейнерный дом стоит 2,5 млн руб., а 43-метровый купольный — 3,3 млн руб. Из этих сумм 350-500 тыс. руб.— это стоимость земли (габариты участков примерно одинаковые — 11 соток, но расположены они в разных частях поселка, и цена земли разная). Еще примерно 500 тыс. руб.— это плата за инженерные коммуникации — электричество, воду и интернет. Водопровод, к слову, сделан иначе, чем обычно практикуется в загородных поселках. В разных точках территории здесь пробурили несколько скважин и подключают к ним лишь ближайшие дома. Остаток суммы — это собственно стоимость дома, которая кажется высоковатой для небольших построек преимущественно летнего проживания. Впрочем, возможно, нестандартный вид зданий ее оправдывает.

И это, пожалуй, все примеры самого миниатюрного подмосковного загорода. О намерении осуществлять проекты с маленькими домами и участками в свое время заявляли еще несколько девелоперов, но так и не рискнули делать участки меньше 4,5-5 соток и строить дома меньше 50-55 кв. м. Хотя практика городского строительства говорит о том, что возможности уменьшения площадей еще не исчерпаны. В современных новостройках есть столь миниатюрные квартирки, которые нынешним рекордсменам по загородной минимизации и не снились (о них см. статью "Малютки с нашего двора" в "Доме" за 23 июня 2016 года). Но стоит ли создателям загородных поселков и дальше идти по этому пути и оценят ли их выдумку покупатели? Возможно, и нет. В конце концов, россиянам свойственно весь год откладывать деньги на отдых, чтобы потом хоть месяц пожить с шиком. Может, по такому же принципу многие из них выбирают и загородную недвижимость и девелоперы это знают?

Наталия Павлова-Каткова