На третий год кризиса, обвалившего большинство сегментов российской экономики в конце 2014 года, на рынке коммерческой недвижимости появилась новая ниша, оживившая почти исчезнувший интерес инвесторов к офисам.

Екатерина Геращенко

По данным Blackwood, с января по август этого года московский рынок коворкингов вырос на 35% за счет появления новых игроков, до конца года ожидается открытие еще восьми--десяти проектов. За рубежом инвесторы давно с готовностью вкладывают в развитие коворкингов: американская сеть WeWork привлекла $4,4 млрд от японского SoftBank, а британская Uncommon — около $192 млн от инвестфонда Carlyle Group. Российские инвесторы вышли на этот рынок только в 2017 году — вложения в новый формат быстро окупаются, но требуют знаний во всех сегментах недвижимости.

В России инвестиционный интерес к коворкингам только начинает формироваться. Консультанты не скрывают — его стимулирует падение спроса на традиционные бизнес-центры. По статистике, офисы по-прежнему на втором месте по популярности среди тех, кто зарабатывает на коммерческой недвижимости (на первом — торговые центры), но готовность связываться с бизнес-центрами в условиях падения ставок аренды не растет. Количество пустующих офисов снижается только благодаря невысоким темпам нового строительства — в этом году с января по сентябрь на рынок вышли около 100 тыс. кв. м новых бизнес-центров, минимальное значение за рассматриваемый период в течение пяти лет. Тем не менее из 17,24 млн кв. м офисных площадей в Москве вакантны 1,926 млн кв. м.

Коворкинг в переводе с английского — «совместная работа». Как пространство это коллективный офис, где за установленную плату любой может арендовать рабочее место. Основное преимущество коворкинга перед обычным офисом в том, что арендатор за фиксированную цену получает полностью оборудованное для работы помещение: в нем есть мебель, необходимая офисная техника с расходными материалами, переговорные. В стоимость аренды включена уборка, эксплуатация, электричество. Для небольших, быстрорастущих компаний это удобно — можно занять столько рабочих мест, сколько требуется, не переплачивая за пустующие площади в офисе на вырост и не уплотняясь, если количество сотрудников резко выросло. Плюс отсутствие расходов на отделку и оборудование.

Генеральный директор сети коворкингов «Ключ» Павел Федоров говорит, что самостоятельным сегментом рынка управления недвижимостью московские коворкинги станут к началу следующего года. «Когда выйдут на рынок проекты, которые сейчас готовятся к этому»,— отмечает он. За рубежом этому направлению бизнеса уже более десяти лет, в России это новый тренд, который принимают не все участники рынка. «Собственникам помещений понадобилось время, чтобы понять, что это за формат, он выглядел нестабильным. Сейчас ситуация изменилась, многие поняли, что это хороший вариант повысить трафик на своей территории, и дополнительных барьеров при поиске помещений нет»,— рассказал руководитель «Ключа».

Коворкинги в России появились около пяти лет назад, но предметный интерес инвесторов стали вызывать только в этом году. В конце сентября Игорь Рыбаков, Оскар Хартманн и Николай Каторжнов получили 30% в сети коворкингов «Ключ», вложив в нее 150 млн руб. Совладелец ювелирной сети «585» Александр Смирнов выкупил офисы, часть из которых планирует переоборудовать под коворкинги, «Ташир» владеет частью коворкинга Deworkacy, коворкингами, у Сбербанка есть коворкинги GrowUp, которыми управляет Nai Becar. Один из них недавно открылся в Казани — совместные инвестиции партнеров в оборудование 1,1 тыс. кв. м составили 24 млн руб., или 21,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Как выглядит современный рынок коворкингов

Сейчас вложения в коворкинги — это скорее венчурные инвестиции, рассуждает Павел Федоров. «В течение трех-–пяти или, может быть, более лет сформируется инвестиционное плато, и можно будет оценивать сегмент по финансовым показателям, характерным для рынка недвижимости»,— описывает он, отмечая, что пока один из критериев оценки перспектив коворкинга — скорость открытия новых пространств. Он привел в пример самую большую в мире сеть коворкингов WeWork, которая открывает один объект в неделю. Участникам российского рынка до такой скорости пока далеко. «Ключ» собирается увеличить портфель площадей в обороте в два с половиной раза к концу будущего года (сейчас он составляет более 7 тыс. кв. м). Управляющий директор компании Regus Ирина Баева говорит, что в Санкт-Петербурге в 2017 году открылись два коворкинга, увеличив емкость рабочих мест с 900 до 1800 штук. «В Москве темпы открытий немного выше — в ММДЦ "Москва-Сити" каждые полгода открывается новый коворкинг»,— рассказывает госпожа Баева. Regus в этом году открыл три коворкинга, которые суммарно могут разместить 248 человек. По оценкам компании, количество рабочих мест за счет коворкингов в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах страны может ежегодно расти на 25%. Текущий объем площадей, занятых коворкингами, в Москве превышает 20 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге — около 9 тыс. кв. м.

Российскому рынку нужно время, чтобы адаптировать новый формат использования офисов

Чтобы открыть коворкинг, нужно найти помещение, сделать в нем ремонт, закупить и расставить технику, сделать так, чтобы о нем узнали. Большинство сетей берут площади в аренду или договариваются с собственником объекта о разделе выручки (revenue sharing), так как покупка требует больших вложений, которые могут быть направлены на более агрессивный рост. Расходы на запуск зависят от того, в каком состоянии помещение, а окупаемость от того, кто их несет.

Советник по управлению активами Игоря Рыбакова Ирек Аллаяров говорит, что модель revenue sharing, означающая, что владелец помещения предоставляет его под коворкинг в обмен на часть выручки, не предполагает существенных инвестиционных затрат для оператора и дает хорошую окупаемость в пределах двух лет. Самый длинный период возврата инвестиций, если оператор коворкинга берет площади в аренду и ремонтирует их самостоятельно, достигает пяти лет. По словам Павла Федорова, «Ключ» ищет помещения, требующие минимальной доработки и отделки. Тогда при расходах на открытие до 10 тыс. руб. за 1 кв. м коворкинг площадью 2,5 тыс. кв. м может окупаться от шести месяцев до года.

Если помещение требует полного ремонта, то открытие коворкинга с отделкой, мебелью, техникой и расходами на первичный маркетинг может обойтись в 45-60 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал руководитель отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield Семен Юрченко. «Далее все зависит от стратегии выхода инвестора, но инвестор может фиксировать прибыль от 10% до 20% на третий-четвертый год работы площадки»,— считает он.

Одна из значимых составляющих финансовой успешности коворкинга — его размер. Площадки, где могут разместиться всего 50 человек, оказываются прибыльными в 25% случаев. Если в коворкинге более 200 мест, то 75% из них прибыльны и еще 18% безубыточны, делится руководитель сети GrowUp Константин Королев, добавляя, что минимально необходимый для успеха уровень загрузки составляет 75%. «При более низком показателе коворкинг тоже может быть прибыльным, но увеличивается срок его окупаемости, что может перечеркнуть инвестиционную привлекательность проекта»,— рассуждает господин Королев. По его словам, загрузка качественных коворкингов через год работы достигает 80-90%.

В содержании коворкинга основная статья расходов — это персонал, говорит Павел Федоров. «Для ежедневной работы на площадке площадью 2,5 тыс. кв. м достаточно одного человека. Если ломается техника — вызываем специалиста, уборка на аутсорсе»,— рассказывает господин Федоров.

Каждый желающий может арендовать в коворкинге рабочее место, это обойдется от 6 тыс. руб. до 25 тыс. руб. в месяц в зависимости от локации и качества объекта. Нефиксированное место стоит на 20-30% дешевле. «Это основной поток выручки, помимо него 15-20% суммы аренды может обеспечивать продажа дополнительных услуг — сдача в аренду переговорной, оргтехники, ящиков для хранения»,— перечисляет Ирина Баева.

Что ждет инвесторов

К 2020 году число пользователей коворкингов вырастет более чем в два раза и составит 3,8 млн человек. Сейчас для нужд 1,6 млн человек, арендующих рабочие места, работает более 20 тыс. коворкингов во всем мире. В России их менее 400, но через три года может быть уже 50 тыс. В международной практике уже не редкость, когда коворкинги для сотрудников арендуют крупные корпорации, такие как GE, KPMG, IBM. У лидера этой отрасли мирового масштаба, компании WeWork, 227 офисов в 53 городах, в ее управлении более 1 млн кв. м. Капитализация компании за семь лет работы превысила $15 млрд.

Российскому рынку нужно время, чтобы адаптировать новый формат использования офисов. Ограниченный опыт успешных проектов в сегменте коворкингов — одно из препятствий, которое предстоит преодолеть. Классические инвестиции в коммерческую недвижимость — офисы, гостиницы или торговые центры — имеют разные стратегии, для развития коворкингов нужно разбираться в каждой из них. «С этой точки зрения риски утраиваются»,— предупреждает Семен Юрченко, отмечая, что неверно выбранная локация, недостаточно продуманный дизайн площадки, чрезмерная экономия на отделке, отсутствие у оператора базы клиентов или операционных решений превращаются в риски, способные нарушить экономику проекта. Инвестиции в коворкинг сравнимы с вложениями в гостиничного оператора, агентский бизнес, а не в здание как объект недвижимости. «Основной риск этого бизнеса — невозможность спрогнозировать арендный поток, так как рабочие места сдаются на короткий срок. Для инвесторов коворкинг-операторы могут быть интересны только в формате арендаторов в объектах, которые они занимают»,— подытожил директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков.