Доступность жилья снижается из-за инфляции и регуляторных ужесточений

Сбербанк планирует второе повышение ставок по ипотеке за последние три месяца. При этом новое подорожание кредитов на новостройки будет в отличие от первого более резким — сразу на 1 п. п. Кроме того, банк сделает дороже ипотеку с низким первоначальным взносом. Аналогичным образом ипотека подорожала и во втором по величине банке ВТБ. Произошло это на фоне роста стоимости ключевой ставки, инфляции, а также регуляторных изменений, вступивших в силу в этом году.

О том, что Сбербанк повышает ставки по ипотеке, первым сообщило агентство «РИА Новости» со ссылкой на источники. Эту информацию “Ъ” подтвердил один из сотрудников кредитной организации. Так, с 14 января банк планирует увеличить на 1 п. п. ипотеку на новостройки и дополнительно на 0,2 п. п. по кредитам с низким (менее 20%) первоначальным взносом. Пресс-служба Сбербанка не предоставила ответ по существу, сославшись на свою информационную политику.

ВТБ повысил ставки по ипотеке с 1 января, рассказали в пресс-службе банка. Однако аппетиты этой кредитной организации меньше, чем у Сбербанка,— повышение ставки на новостройки составило 0,6 п. п. Также “Ъ” обратил внимание на появление сноски на сайте ВТБ, которая свидетельствует о том, что по кредитам с первоначальным взносом менее 20% банк ввел надбавку в размере 0,5 п. п. Последнее обстоятельство, по словам пресс-службы банка, связано с «изменением ЦБ РФ коэффициента риска в отношении предоставления ипотечных кредитов».

О намерении увеличить ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,25 п. п. сообщили в банке «Открытие». В кредитной организации заявили, что таким образом они следуют тенденциям на рынке. “Ъ” ждет комментарии других крупных игроков на рынке ипотечного кредитования.

В октябре глава Сбербанка Герман Греф пообещал президенту РФ Владимиру Путину до конца 2018 года «существенно снизить среднюю ставку по ипотеке», но за счет рефинансирования старых кредитов. Однако в том же месяце Сбербанк повысил ипотечные ставки по новым кредитам на 0,4–0,6 п. п. ВТБ в предыдущий раз повысил ставку на 0,4 п. п. в ноябре 2018 года.

Соответствующее подорожание ипотеки происходит на фоне двух повышений ключевой ставки в 2018 году. Впервые с декабря 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку в сентябре 2018 года. Тогда она выросла на 0,25 п. п., до 7,5%. В середине декабря ключевая ставка выросла еще на 0,25 п. п., до 7,75%. Последнее повышение Банк России объяснил ростом НДС, оказывающим негативное влияние на инфляцию. До этого президент подписал закон, увеличивающий НДС на 2 п. п., до 20%, с 2019 года для исполнения майских указов.

Кроме того, с 2019 года вступили в силу повышенные коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. Соответственно, банкам такие кредиты стали обходиться дороже, а эти траты они вынуждены перекладывать на плечи заемщиков. Решение о повышении коэффициентов риска ЦБ принял, потому что считает кредиты с низким первоначальным взносом рискованными и опасается формирования ипотечных «пузырей» на рынке. Аналогичные меры ЦБ принимал в начале 2018 года, но доля кредитов с низким первоначальным взносом, несмотря на это, все равно резко выросла с примерно 20% общего объема выдач ипотеки в начале 2017 года до свыше 40% в третьем квартале 2018 года.

Другим фактором роста стоимости ипотеки стало «заметное увеличение в четвертом квартале стоимости вкладов физлиц, выступающих ключевым источником фондирования ипотеки, на фоне ожиданий санкций в отношении госбанков»,— считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

Впрочем, ставки будут расти и дальше, прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. По его словам, ряд игроков поднял ставки уже в декабре, а другие будут повышать на 0.25–1.5 п. п. до марта. Связано это с тем, что на следующем заседании совета директоров ЦБ 8 февраля будут, скорее всего, озвучены неприятные известия о состоянии экономики страны. Аналогичным образом регулятор может поступить и в марте на втором в текущем году заседании. «В марте-апреле будет уже понятно, как пошел год в экономике и политике. Сейчас не ясно ничего,— поясняет господин Гордейко.— Поэтому, чтобы подстраховаться игроки поднимают ставки, чтобы кредитовать с доходностью, а не нулевой маржой».

Виталий Солдатских