Профильная комиссия рекомендовала думе рассмотреть резонансные поправки в ПЗЗ

Комиссия по землепользованию и застройке Перми рекомендовала вынести резонансные предложения мэрии Перми в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на рассмотрение городской думы. Администрация предлагает установить наибольшую плотность застройки в центре Перми. Таким образом, девелоперы, реализующие крупные проекты в отдаленных районах, будут вынуждены заключать соглашения с мэрией о строительстве либо финансировании социальных объектов. По предварительным расчетам, расходы на эти цели могут составить около 4 тыс. руб. с квадратного метра.

Пермская комиссия по землепользованию и застройке рассмотрела предложения к проекту изменений городских правил землепользования и застройки, предложенных департаментом градостроительства и архитектуры администрации Перми. Напомним, мэрия предлагает установить на территории города зоны с разными коэффициентами плотности застройки и подзоны с разным уровнем этажности. При этом застройщики могут реализовывать свои проекты с превышением лимитов, если готовы заключать с администрацией города соглашения о строительстве объектов социальной инфраструктуры или финансировании возведения таких объектов.

Всего комиссия рассмотрела 35 предложений к этой инициативе. Все они были сформированы по результатам публичных слушаний. Члены комиссии поддержали несколько поправок от замдиректора ООО «УралРегионНедвижимость» Анны Комлевой. Одно из предложений устанавливает значения коэффициента плотности для различных стандартных территорий нормирования (СТН). Так, максимальный коэффициент (3,73) устанавливается для СТН-А (зона ядра городского центра), для СТН-Б (зона городского центра) коэффициент составляет 3,25, для СТН-В (зона многофункциональной застройки срединной части города) — 2,22, СТН-Е (зона удаленных городских центров) — 1,07. Минимальный коэффициент (0,3) предлагается для СТН-Г (зона многофункциональной жилой застройки), СТН-Ж (зона средне- и малоэтажной застройки) и СТН-Д (зона жилой застройки).

Таким образом, «создаются условия для застройки центра. Устанавливая высокие коэффициенты в центре, мы делаем это осознанно, чтобы он был привлекателен для застройщиков»,— отметила замглавы администрации Перми Ольга Немирова. «А девелоперы, которые хотят застраивать отдаленные территории, сразу будут понимать, что коэффициенты здесь низкие и нужно выходить на заключение соглашения (о строительстве социальной инфраструктуры.— „Ъ-Прикамье“). Ситуация прозрачная и открытая, застройщики смогут сразу же просчитать инвестиционные риски»,— добавила Ольга Немирова.

По наиболее резонансной части инициативы администрации Перми (заключение соглашений, позволяющих изменить установленные параметры по высотности и плотности застройки) поступил ряд предложений. Так, представители ООО «Ньютон» (входит в ижевский холдинг «Уралдомстрой», застраивает квартал в Дзержинском районе Перми) выступили против предлагаемых мэрией изменений. Представители девелопера считают, что соглашение о сотрудничестве «подменяет собой процедуру отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, предусмотренную Градостроительным кодексом РФ». «Полагаем, что орган местного самоуправления, предусматривая в ПЗЗ данную конструкцию, превышает предоставленные ему полномочия»,— добавляют представители ООО «Ньютон».

Второе предложение поступило от ИП Вячеслава Седельникова. Он предлагает вносить изменения предельных параметров разрешенного строительства в территориальных зонах Ц-1 (зона обслуживания и деловой активности городского цент­ра), Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения), Ж-1 (зона много­этажной и средне­этажной жилой застройки) и Ж-2 (зона среднеэтажной жилой застройки) путем установления в Правилах землепользования и застройки новой подзоны. При этом установление подзоны допускается «при наличии обеспеченности испрашиваемой территории (земельного участка) объектами инфраструктуры (местами в детских дошкольных учреждениях и обще­образовательных учреждениях), либо наличия источников финансирования ее обеспечения, в том числе внебюджетных».

Администрация Перми попросила членов комиссии поддержать данную поправку. Однако у комиссии возникли вопросы к процедуре заключения соглашения. «Центр уже застроен, и найти здесь 3,5 га для новой школы нереально»,— отметил президент региональной общественной организации «Союз архитекторов Прикамья» Сергей Шамарин. «Это так. Поэтому мы и предлагаем инвестировать в систему»,— согласилась Ольга Немирова. «Допус­тим, я застройщик, подписал соглашение и куда-то отправил деньги. Но как отследить их дальнейшее использование?»— возразил господин Шамарин.

Первый замглавы администрации Перми Виктор Агеев заявил, что порядок заключения соглашений «администрации еще предстоит разработать во взаимодействии с профессиональным сообществом». «Суть поправок в том, чтобы менять параметры через установление подзон. Это действительно наиболее логичный способ»,— добавил господин Агеев. Ольга Немирова добавила, что без этой нормы невозможно приступить к разработке порядка заключения соглашений. По итогам голосования поправка господина Седельникова была принята.

Также комиссия приняла две поправки от краевых структур — министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности и управления капитального строительства. Министерство предложило не распространять новые правила в отношении ранее заключенных договоров о развитии территории и комплексного устойчивого развития, поскольку это и так предусмотрено федеральным законодательством. УКС предложил увеличить высотность зданий в территориальной зоне учреждений здравоохранения (ЦС-1) с четырех до шес­ти этажей.

В итоге комиссия большинством голосов рекомендовала внести проект изменений ПЗЗ на рассмотрение городской думы. Против проголосовал только градозащитник Денис Галицкий. Его опасения связаны с заменой карты высотности картой градостроительного зонирования. «Считаю, что менять карту крайне опасно, это создает основания для всевозможных исков. На мой взгляд, проект можно доработать, изменив не всю карту, а отдельные участки»,— пояснил свою позицию общественник. «Конечно, карта новая, но если она делается путем нанесения на существующую, то рис­ки минимальны»,— возразил гос­подин Агеев.

Как рассказала журналистам после заседания Ольга Немирова, проект также обсуждался с городской прокуратурой и управлением ФАС. «Первоначально соглашения были в тексте ПЗЗ, но поскольку нам необходимо быть в рамках правового поля, мы вышли на возможность изменения установленных параметров при определенных условиях. Дальше будем разрабатывать конкретные нормативно-правовые акты»,— заявила замглавы администрации. Она добавила, что предварительно предполагается финансирование строительства соцобъектов со стороны застройщиков в размере 4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Окончательное решение по изменениям в ПЗЗ будет принято депутатами Пермской думы 27 августа.

Константин Кадочников