На этой неделе Пермская городская дума утвердила во втором чтении один из наиболее обсуждаемых документов, регулирующих сферу градостроительства в Перми – порядок заключения соглашений между муниципалитетом и застройщиками о строительстве детских садов и школ. Он определяет, на каких условиях девелоперы участвуют в развитии социальной инфраструктуры. О том, для чего нужны соглашения с застройщиками, как и когда компании будут инвестировать в строительство социальных объектов, рассказала заместитель главы администрации Перми Ольга Немирова.

– В августе этого года уже были внесены поправки в правила землепользования и застройки, которые предусматривают обязанность девелоперов финансировать или возводить за свой счет детские сады и школы, если их проекты жилищного строительства выходят за пределы установленных в правилах параметров плотности и высотности. Зачем потребовался еще один документ – порядок заключения соглашений между застройщиками и муниципалитетом? Какова его идеология?

– Этот вопрос непосредственно связан с таким глобальным процессом, как развитие крупных городов за последние 10–15 лет. Не только в Перми, но и в других мегаполисах девелоперы активно осваивают территории под жилую застройку, объем нового строительства существенно вырос. Новые жилые комплексы и целые микрорайоны требуют дополнительной социальной инфраструктуры – нужны детские сады, школы. Это обязательства муниципалитетов, однако темпы строительства социалки отстают от темпов жилищного строительства. Бюджеты городов ограничены, и Пермь в этом плане не исключение. Сегодня каждый регион по-своему пытается преодолеть этот разрыв. Мы считаем, что нам удалось найти правильное решение проблемы – привлекать застройщиков к созданию социальных объектов с помощью соглашений.

Норму о заключении соглашений дума утвердила в августе этого года, когда были приняты поправки в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), устанавливающие новые параметры высотности и плотности застройки на территории Перми. Основной смысл этих ограничений по высоте и плотности заключается в том, чтобы город развивался гармонично. Если застройщик реализует проект жилого комплекса в пределах этих градостроительных параметров, то обязательства по развитию сети социальных учреждений остаются у муниципалитета, и они закреплены в ряде документов. У нас принята программа комплексного развития социальной инфраструктуры. Мы понимаем, в какие сроки приступаем к возведению конкретного детского сада или школы.

С другой стороны, у девелопера есть возможность увеличить выход площадей по своему проекту. Если его инвестиционный потенциал позволяет построить не восемь, а, например, десять этажей и уплотнить застройку, он имеет право подать в муниципалитет заявку на изменение параметров по высоте и плотности для своей территории. В августе было принято решение, что такие изменения допускаются только если площадка обеспечена социальной инфраструктурой или источниками финансирования для строительства необходимого количества социальных объектов. Речь идет в том числе о внебюджетных источниках. Есть два варианта: застройщик может направить свои средства в бюджет города либо самостоятельно возвести детский сад или школу за свой счет. Тем самым мы воплощаем идею о гармоничном развитии города – объемы жилищного строительства увязаны с объемами социалки.

Августовские изменения в ПЗЗ лишь зафиксировали новый подход и установили возможность заключения соглашений между застройщиками и муниципалитетом. То есть были обозначены общие принципы, но не было конкретной методики расчета объемов финансирования, детального алгоритма – когда и каким образом эти средства направляются в бюджет, на каких условиях девелопер строит социальные объекты за свой счет.

– Но ведь у города уже была практика заключения таких соглашений с участниками рынка недвижимости?

– Действительно, прецеденты были. Первое соглашение было заключено в 2017 году с компанией «КОРТРОС». Документ подписали администрация Перми и правительство Пермского края. По его условиям, девелопер должен был выкупить права аренды и передать муниципалитету землю под новый корпус гимназии №17, а также за свой счет построить детский сад на территории квартала №179, в котором он осуществляет комплексную застройку. Затем были подписаны еще несколько соглашений с застройщиками – с «Сатурн-Р», ПЗСП, «Орсо групп». Сейчас их уже пять. Благодаря соглашениям у нас появятся дополнительные места в школе на 1225 детей и 770 мест в детских садах. Если смотреть в денежном выражении – это более 1,5 млрд руб., которые удалось привлечь именно из внебюджетных источников. Более того, за счет соглашений у нас появился участок под новый корпус гимназии №17 и под ФОК на ул. Полины Осипенко, 56. Мы увидели на конкретных примерах, что застройщики готовы направлять часть своей прибыли на гармоничное развитие города.

Идти по такому пути соглашались и другие участники рынка, но они говорили о том, что нужные общие для всех правила и условия заключения соглашений. Работа по единому стандарту всегда эффективнее – мы тоже исходили из этой логики, поэтому и стали разрабатывать порядок, который на этой неделе приняла гордума.

– Проект соглашения между администрацией и застройщиками претерпел ряд изменений. С чего начинали и к чему пришли стороны в ходе подготовки документа?

– Мы много раз собирались с застройщиками и экспертами. Первоначальная формула проекта соглашения была довольно жесткой – там предусматривалось все: и банковские гарантии, которые должен был предоставить застройщик, и штрафные санкции девелоперам за каждый день просрочки строительства социальных объектов. Когда стали обсуждать первоначальную версию, мы осознали, что в таком зарегулированном виде система не будет работать. Понять это нам помогли в том числе и коллеги из городской прокуратуры. Они отметили, что если речь идет о добровольном принципе финансирования со стороны застройщиков, это ближе к механизму пожертвований, а значит, идея с банковскими гарантиями неуместна. Поэтому к первому чтению мы поправили проект и зашли с «лайт-вариантом» – там не было банковских гарантий, штрафов и так далее. В итоге получился небольшой крен в другую сторону: застройщик получает решение думы о том, что для его территории установлены новые параметры по плотности и высотности, но исполнение обязательств по соглашению фактически остается только на его совести. На это обратили внимание и эксперты, и депутаты.

Однако «лайт-версия» позволила вплотную приступить к подготовке окончательного проекта в рамках рабочей группы. В ее работе принимали самое активное участие не только представители администрации и депутатского корпуса, но и городская прокуратура, и сотрудники минстроя Пермского края. Обсуждение было живым и, я бы даже сказала, бурным. Мы искали, с одной стороны, возможность для застройщиков реализовать их инвестиционные проекты, а с другой стороны – механизмы, которые будут мотивировать девелоперов выполнять условия соглашений. Ведь конечная цель всей этой истории – создание комфортной среды для жителей Перми. В результате дискуссий нам удалось прийти к компромиссу и определить оптимальный набор условий соглашения между застройщиками и городом.

– Каковы основные положения компромиссного проекта?

– Как я уже упоминала, возможны два варианта, если девелопер хочет выйти за пределы установленных параметров по плотности и высотности. В первом случае он финансирует развитие сети социальных учреждений, направляя деньги в городской бюджет. Сумма рассчитывается исходя из «ставки» 3951 руб. с 1 кв. м общей площади квартир (без учета балконов, лоджий и прочего) за вычетом налога на прибыль. В окончательной редакции также предусмотрена территориальная привязка строящихся по соглашению социальных объектов к жилью, которое планирует возвести застройщик. Теперь строительство детских садов и школ будет осуществляться в границах той зоны, где планируется построить жилой дом, либо на ближайшей к этой зоне территории.

Соглашение подписывается после публичных слушаний и после того, как комиссия по землепользованию и застройке Перми одобрит заявку девелопера о превышении предельных параметров строительства. Подчеркну, что комиссия учитывает, соответствует ли проект генеральному плану и другим градостроительным нормативам. Если же проект планируется реализовать в центральной части Перми, его также должен поддержать градсовет при главе города. Застройщик вносит оплату в бюджет, при этом взнос должен составлять не менее 50% от общей суммы. Оставшуюся часть средств застройщик должен будет перечислить после ввода жилого дома в эксплуатацию. Это целевые средства, они могут быть потрачены только на развитие сети социальных учреждений.

Важно отметить, что окончательное решение о том, менять ли параметры плотности и высотности, принимает дума. Тот факт, что застройщик уже частично профинансировал развитие социальной инфраструктуры, не означает, что его заявка на снятие ограничений по плотности и высотности будет одобрена автоматически. Дума может ее отклонить и отправить проект на доработку. В этом случае бюджет просто возвращает деньги девелоперу.

Второй вариант предполагает, что застройщик возводит детский сад (не менее чем на 280 мест) или школу (не менее чем на 800 мест) за свой счет и затем безвозмездно передает их в муниципальную собственность. При этом детский сад может разместиться и во встроенно-пристроенных помещениях, его вместимость должна быть не менее 150 мест. Объекты должны быть сданы не позднее ввода в эксплуатацию половины общего объема жилого комплекса. Однако такой вариант будет использоваться нечасто – это исключительные случаи для крупных площадок, а их в городе не так много. По нашим оценкам, в основном застройщики будут применять механизм внесения платы в бюджет.

К нам уже обращаются участники рынка, которые хотели бы зайти в процедуру изменения ПЗЗ и которые при этом готовы финансировать социалку. Они ждали утверждения документа. Теперь у застройщиков есть четкая и понятная процедура, которая позволяет им формировать бизнес-планы и рассчитывать наиболее выгодные для них варианты застройки участка. Для покупателей жилья готовность компании вкладываться в социалку – это положительный сигнал, он говорит о финансовой стабильности застройщика и серьезности его намерений.