Банкротства не сразу строились
Девелоперы отложили разорение на второе полугодие
Ограничения по работе арбитражных судов, введенные на фоне распространения COVID-19, притормозили динамику роста банкротств застройщиков. По итогам первого полугодия с рынка ушло почти на 20% меньше компаний, чем годом ранее. Но результаты всего 2020 года могут оказаться менее обнадеживающими. Тяжелее всего придется небольшим региональным девелоперам, сворачивающим добровольно стройки из-за невозможности получить проектное финансирование. Эта тенденция может привести к тому, что в 40 городах с населением более 100 тыс. человек некому будет строить жилье.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
За первую половину 2020 года в России процедуры банкротства начаты в отношении 73 застройщиков, возводящих суммарно 1,2 млн кв. м жилья. Эти показатели ниже аналогичных значений прошлого года на 19% и 40% соответственно. Такие данные приводятся в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Аналитики связывают сложившуюся ситуацию с ограничением из-за пандемии работы судов: во втором квартале они рассматривали только неотложные дела. Это подтверждается и данными РАСК, согласно которым 79% новых заявлений о банкротстве пришлось на первый квартал года.
Аналитики «Талана» считают, что банкротство юрлиц дает неполную картину. По их мнению, недобросовестные девелоперы банкротят их ради неисполнения обязательств, в то время как бренды компании продолжают действовать.
Так, по данным Единого реестра застройщиков, в июне в России зарегистрировано 2,67 тыс. брендов застройщиков, это на 11% ниже значения за аналогичный период прошлого года и на 7,7% — относительно января текущего года.
Новые случаи банкротств застройщиков в России происходят в основном за счет небольших региональных компаний, говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко. По его оценкам, если год назад средний объем строительства уходящего с рынка игрока составлял 25,5 тыс. кв. м, то по итогам первого полугодия 2020 года — уже 15,9 тыс. кв. м. Аналогичную динамику заметили и в «Талане». Там говорят, что число локальных застройщиков в первом полугодии сократилось на 18%, а объем их строительства — на 24%. Эксперты объясняют, что компании, работающие в одном регионе, в меньшей степени защищены от рисков, связанных с колебаниями спроса.
Массовые банкротства небольших региональных застройщиков сопровождаются тем, что часть компаний добровольно сворачивает стройки.
Они не смогли адаптироваться к переходу на проектное финансирование: низкая рентабельность проектов в регионах и недостаток собственных средств на старте строительства не позволяют девелоперам договариваться с банками, объясняет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В итоге, по его оценкам, 15–20% небольших девелоперов в России приняли решение заканчивать текущие и не начинать новые проекты.
Николай Алексеенко предупреждает, что уход с региональных рынков добросовестных застройщиков в перспективе может стать серьезной проблемой. По оценкам РАСК, примерно в 40 городах с населением более 100 тыс. человек новое жилье практически не строится. «То есть около 8 млн человек даже гипотетически не могут поучаствовать в программе господдержки ипотечного кредитования»,— рассуждает господин Алексеенко. Он предполагает, что пока в этих городах жилье целесообразно строить за счет госзаказа, а при улучшении экономического климата туда могут прийти застройщики федерального уровня или компании из соседних регионов.
Эксперт не исключает увеличения числа банкротств застройщиков во втором полугодии. Способствовать этому может как отложенный эффект, так и начавшийся кризис.
«От начала серьезных проблем в бизнесе до подачи заявления обычно проходит не меньше полугода»,— рассуждает эксперт. Он ждет, что по итогам года число банкротств будет сопоставимо со значением 2019 года, когда с рынка ушли 184 застройщика, возводивших 4 млн кв. м жилья.
Аналитики «Талана» прогнозируют, что проблемы продолжатся у локальных игроков, в то время как уход с рынка крупных компаний маловероятен. Это соответствует общему тренду консолидации строительного рынка. Руководитель проектов компании «НЭО Центр» Сергей Окунев также не исключает увеличения числа обанкротившихся по итогам года застройщиков. Эксперт опасается, что снижение конкуренции на региональных рынках усложнит контроль за ценовой политикой и будет способствовать росту стоимости жилья на первичном рынке.