Они рассчитывают пересогласовать условия

На фоне сохраняющихся кризисных тенденций арендаторы офисных помещений продолжают переговоры с собственниками: они рассчитывают получить скидки или возможность досрочно выйти из договоров аренды для переезда в более дешевое помещение. Но снижать цены пока готовы лишь владельцы проблемных объектов. Собственники торгцентров и помещений стрит-ритейла оказываются более сговорчивыми, продлевая дисконт большинству арендаторов до конца года.

Текущая вакантность на офисном рынке составляет 12,3%, это на три процентных пункта (п. п.) выше аналогичного значения прошлого года. Такие данные приводят аналитики Cushman & Wakefield. Партнер компании Наталья Никитина отмечает, что на рынке начинают появляться крупные офисные блоки площадью более 1 тыс. кв. м. «Многие арендаторы продолжают платить за помещения, поскольку не могут выйти из договоров, но просят собственников показывать их офисы как свободные»,— поясняет она. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели добавляет, что арендаторы офисов сейчас по-прежнему активно ведут переговоры по пересогласованию текущих условий. «Компании пытаются понять, какой объем площадей им необходим»,— констатирует она. Большинство блоков, по ее словам, будут освобождаться в начале 2021 года.

Офисы без сотрудников

В Knight Frank важным фактором увеличения вакантности называют переход части офисных сотрудников на удаленную работу. При этом аналитики указывают, что ситуация в сегменте помещений класса В более стабильна: он остается альтернативой для арендаторов дорогих помещений. Региональный директор по работе с ключевыми клиентами департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков отмечает, что сложившаяся ситуация не сделала арендодателей более гибкими в переговорах: на уступки готовы идти лишь собственники объектов с большой долей пустых площадей. Наталья Никитина добавляет, что более сговорчивыми оказываются собственники помещений, чей арендатор может досрочно выйти из договора аренды.

Эксперт не ждет снижения средних ставок на офисы и в перспективе: ощущения резкого роста вакантности на рынке сейчас нет.

Показатель, по ее прогнозам, сохранится на уровне прошлого года и будет составлять 20 тыс. руб. за кв. м в год.

В Санкт-Петербурге наблюдаются аналогичные тенденции. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что по итогам первого полугодия общий объем пустующих офисов составил 233,4 тыс. кв. м — это на 48% больше, чем годом ранее. Эксперт ждет, что показатель продолжит увеличиваться. Вместе с тем активность на рынке, по его словам, сохраняется: многие арендаторы мигрируют из офисов класса А в помещения класса В — именно на них, согласно оценкам господина Тюнина, сейчас приходится основная часть запросов.

Пустые улицы

Сегмент стрит-ритейла среагировал на текущий кризис быстрее. Согласно оценкам CBRE, доля вакантных площадей на торговых улицах Москвы сейчас составляет 11,6%, с марта показатель вырос на 3,4 п. п., став максимальным за последние четыре года.

В JLL ждут, что рост вакантности продолжится и к концу года установит новые рекордные значения.

Такую динамику руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова связывает с вынужденной двухмесячной приостановкой работы непродовольственных магазинов и заведений общепита. Большинство закрытий, по ее словам, сформировали торговые сети и банки, которые еще до начала кризиса активно оптимизировали число своих отделений и могли расторгнуть договор без значительных штрафных санкций. Дополнительно, по словам госпожи Назаровой, пострадали арендаторы, ориентированные на туристический поток: так, на Арбате вакантность выросла с 8,5% до 13,7%.

Рост вакантности и сниженный спрос, согласно оценкам JLL, уже привели к снижению средней стоимости аренды на большинстве торговых улиц на 5–13%. Юлия Назарова прогнозирует, что снижение средних арендных ставок на помещения стрит-ритейла продолжится до конца года, оговариваясь, что это в меньшей мере коснется топовых торговых улиц — Кузнецкого Моста, Петровки и района Патриарших прудов. Руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова считает, что, несмотря на увеличение вакантности, на рынке продолжают заключаться сделки — это позволяет поддерживать баланс. Большинство арендаторов, по ее словам, просят у собственников скидки на новый срок, чаще всего до конца года. Существенным фактором риска, по словам госпожи Марковой, для заведений общепита станет закрытие в октябре летних веранд: в кафе и ресторанах нужно сохранять дистанцию между клиентами и число посадочных мест заметно снизилось, сейчас посетители в основном сидят на улице.

Торгцентры без магазинов

На рынке торговых центров негативная динамика пока не так выражена. Согласно оценкам CBRE, уровень вакантных площадей в Москве сейчас составляет 6,6%, за три месяца он вырос на 0,6 п. п. Аналитики не прогнозируют заметного увеличения показателя в сентябре: обороты ритейлеров в июне и июле показали положительную динамику, многие сети по результатам работы и переговоров с собственниками приняли решение сохранить площадки. Но такую позицию занимают не все консультанты. Так, в JLL прогнозируют, что до конца года доля пустующих площадей в московских торгцентрах вырастет до 8–10%.

«Покупательная способность населения не восстановится до прежнего уровня еще какое-то время, и многие операторы, которые смогли пережить время приостановки деятельности, будут оптимизировать свои сети в краткосрочной перспективе во время сниженного спроса»,— рассуждает руководитель отдела торговых помещений компании JLL Полина Жилкина.

Полина Жилкина рассказывает, что размер скидок, которые собственники предоставляют ритейлерам, постепенно снижается. Так в апреле—июне вынужденные закрыть свои магазины операторы платили операционные и коммунальные расходы. До конца августа большинство собственников снизили стоимость аренды на 40–50%. На третьем этапе, с сентября и до конца года, по словам госпожи Жилкиной, размер дисконтов будет скорректирован в среднем до 25–30%. Аналитики компании «Магазин магазинов» отмечают, что товарооборот большинства сетей пока не восстановился, в среднем падение относительно прошлого года составляет 30–40%. На этом фоне, по их прогнозам, собственники пролонгируют скидки на арендную плату до конца года, снижая их размер по мере восстановления товарооборота.

В Санкт-Петербурге часть связанных с риском распространения COVID-19 ограничений действовала дольше, полноценную работу непродовольственных магазинов торгцентрам удалось возобновить лишь 27 июля. На этом фоне, по словам госпожи Жилкиной, говорить о росте вакантности пока рано — до осени покупатели будут реализовывать отложенный спрос. Затем, по прогнозам эксперта, рынок столкнется с повышенной ротацией и увеличением доли вакантных площадей в менее успешных торговых центрах. «Этому в первую очередь будет способствовать снижение реальных доходов населения и миграция части спроса в e-commerce»,— рассуждает Полина Жилкина.

Александра Мерцалова