Екатеринбургские застройщики считают, что нужно активнее развивать центр города

Екатеринбург считается самым компактным городом-миллионником в России. Сейчас активнее всего развиваются проекты на окраинах, где есть свободная территория. Однако, по мнению застройщиков и архитекторов, Екатеринбургу нужно обратить внимание и на состояние кварталов в центре города — обновить старый жилищный фонд, избавиться от бараков и малоэтажных советских построек. Для этого важно изменить подход: принять обновленный генплан и новые правила землепользования.

Частный сектор покинет центр

Одно из препятствий для развития города с учетом современных стандартов — наличие большого количества частных домов. Одноэтажные дома с разбитыми садами и огородами найдутся в каждом районе.

На протяжении последних лет в Екатеринбурге сносят такие кварталы и строят на их месте жилые комплексы. Но это непростой процесс. Практически всегда находятся жильцы, которые не хотят продавать свои земельные участки застройщику. Реализация проектов затягивается, так как механизмов, кроме как договориться о выкупе, у девелопера нет.

«Центр города недостаточно развивается, у нас много неудобных территорий, которые надо переделать. Вот улица Вайнера, если зайти вглубь, я даже помню, как там картошку сажали за зданием “Рубина”. Это ведь не годится»,— считает заслуженный архитектор России, бывший главный архитектор города Михаил Вяткин и предлагает администрации пересмотреть позицию по развитию этих территорий. Начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений городской администрации Алексей Храмов соглашается с тем, что территории, которые сегодня используются неэффективно, необходимо «переосмыслить и реновировать».

Можно ожидать, что частный сектор через несколько лет покинет центральные части города и переместится в отдельные организованные поселки. Сейчас в Екатеринбурге активно идет снос так называемого «цыганского поселка» в Юго-Западном, планируют осваивать территорию с частными домами и вдоль улицы Татищева. Так называемые «кварталы под снос» есть и на Уралмаше, там жители даже устраивали митинги против выкупа и демонтажа их домов и дошли до суда. Также они начали процедуру создания территориального общественного самоуправления (ТОС) на своей территории.

Реновация малоэтажного фонда

По мнению президента АСРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, особое внимание нужно уделить не столько частному сектору, сколько старым малоэтажным домам. Реновация должна затронуть именно этот фонд, ведь таких домов в Екатеринбурге сотни. По его словам, когда он занимал пост главы Орджоникидзевского района (с 2016-го по 2018 год), то насмотрелся на ветхие двухэтажные бараки 40–60-х годов, которые пытаются ремонтировать, но ситуацию это не меняет. Единственный правильный выход — это расселение, считает Вячеслав Трапезников.

«Фонд капремонта в таких домах красит фасад, меняет кровлю и вертикальные коммуникации, но дом при этом остается гнилым, он не стал менее опасным или менее аварийным. Расселение бараков — это социальная задача, на которую государство тратит огромные деньги, и все равно недостаточно. Фонд капремонта прошелся по сотням таких домов и после этого их перестали признавать аварийными. Эта классическая история, когда благими намерениями вымощена дорога в неверном направлении»,— рассказал господин Трапезников, объяснив, что такие меры препятствуют расселению домов, а застройщики лишились возможности добиваться расселения через суд. По мнению президента гильдии, задачу расселения бараков все равно предстоит решать, но чем дальше, тем это будет дороже для города.

Тем не менее, в Екатеринбурге уже есть примеры, когда малоэтажные дома демонтируются, и на их месте возводится новый жилой комплекс. Например, проект «Брусники» за зданием Управления Свердловской железной дороги. В старом фонде проживали 3,6 тыс. человек, а после завершения строительства там будут жить 5,4 тыс. человек. Общая площадь жилых домов до начала работ составляла — 89,1 тыс. кв. м, а по проекту должна составить 140,8 тыс. кв. м.

Жизнь на окраинах

Сейчас на окраинах Екатеринбурга идет масштабная застройка — микрорайоны Солнечный, Академический, Изумрудный бор. В этом году губернатору презентовали также инвестпроект в поселке Исток. Микрорайон появится в Октябрьском районе Екатеринбурга, в границах планировочного района Истокский. Строительством жилья на территории более 4 тыс. га займется компания Prinzip. Жилой микрорайон будет рассчитан на 150 тыс. человек. Кроме жилья там будет расположен научно-технический и индустриальный кластер на 30 тыс. рабочих мест. Общий объем инвестиций в проект, рассчитанный на 20 лет, оценивается более чем 250 млрд руб.

По словам генерального директора Prinzip Геннадия Черных, компания отказалась от строительства высотного жилья на этой территории и будет придерживаться концепции комфортного пригорода, возводя дома до пяти этажей. Господин Черных отмечает, что жилье на окраинах крайне важно для определенного слоя населения, так как квартиры в обновленном фонде в центральных частях Екатеринбурга себе могут позволить далеко не все. «Окраины городов всегда рассматривались как некая буферная зона, это может быть первое жилье для молодой семьи или для тех, кто только переехал в Екатеринбург. Таким образом, создаются условия для миграции из малых городов области»,— рассказал Геннадий Черных.

Другой масштабный проект — строящийся микрорайон Изумрудный бор — планируют реализовать в течение 14 лет. За это время между Екатеринбургом и Верхней Пышмой хотят возвести 700 тыс. кв. м жилья. «Мы планируем строить по 50 тыс. кв. м в год. Это покроет существующий спрос»,— пояснил руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

По словам господина Мордовина, на окраине города строить проще — не нужно вписываться в существующую архитектуру. «Не надо перекладывать сети и дороги, для строителей это более комфортная ситуация, чем в центре города, где каждое подключение дома — это перекладка существующих сетей»,— добавил Евгений Мордовин. В то же время он замечает, если развивать только городские окраины, то получится «эффект бублика», когда люди уезжают, и центр города начинает деградировать. По его мнению, помочь строительному сообществу развиваться в правильном направлении поможет актуальный генплан.

«Это стратегический документ, в котором прописываются не только параметры жилья, но и дороги, инфраструктура. Когда есть актуальный генплан, всем проще — и застройщикам, и потребителям. Они видят, какие территории попадают под жилищное строительство, общественные и промышленные зоны»,— рассказал господин Мордовин.

Конфликт сторон

Баланс между развитием центральной части города и окраин нарушен уже около двух десятилетий в пользу центробежных (от центра к периферии) моделей развития, считает Вячеслав Трапезников. По его словам, чаще всего застройщикам проще осваивать свободные территории, чем преодолевать «ворох проблем» при развитии ранее застроенных территорий. «Я не устану повторять, что не согласен с позицией администрации города, которая твердит, что решение проблемы дефицита школьных мест находится в ограничении нового строительства — это не так. Дефицит школьных мест и создан на вновь осваиваемых территориях, потому что социальная инфраструктура не успевает за жилищным строительством»,— добавил господин Трапезников.

Если говорить о социальной инфраструктуре, то застроенные территории — сложившиеся кварталы в центре — обладают преимуществом, но у них есть недостатки, считает Геннадий Черных. «Квартальная сетка создавалась 100 лет назад, когда были свои требования по социальной обеспеченности. Сейчас сложно найти место под строительство школы или детского сада в центре — нормативы были другие в то время, и такие объемы жилья не были запланированы»,— добавил господин Черных.

Отметим, что в октябре между строительным сообществом Екатеринбурга и городской властью начался открытый спор из-за новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Екатеринбургские депутаты из комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию отказались выносить на заседание думы новые ПЗЗ. Изменения предполагали увеличение плотности застройки территории, повышение коэффициента этажности объектов, а также отмену необходимости согласовывать с городскими властями внешний облик зданий. По мнению депутатов, корректировка нормативов приведет к росту строительства жилья и нехватке мест в школах и детских садах. После этого Гильдия строителей объявила бойкот мэрии. Солидарен с ней оказался и Союз архитекторов, и комитет по строительству Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей (СОСПП). Последние написали обращение к главе Екатеринбурга Александру Высокинскому и председателю екатеринбургской городской думы Игорю Володину.

Как указано в обращении СОСПП, отказ от изменения в Правилах землепользования и корректировки ряда нормативных и законодательных актов фактически делают невозможным реализацию программы реновации центра города.

«Ввиду того, что и разрастание города вширь сегодня очевидно невыгодно и нецелесообразно, а строительство в центральных кварталах остается труднореализуемым без принятия необходимых корректировок, возникает риск появления дефицита земли под качественную застройку, а следовательно, и дефицита жилья, что неминуемо приведет к повышению стоимости квадратного метра», говорится в обращении СОСПП. После этого администрация предложила застройщикам организовать встречу с депутатами гордумы, чтобы обсудить поправки в правила землепользования и застройки.

Главным «девелопером и выгодоприобретателем» на территории должна быть городская власть, убежден Геннадий Черных. Для этого необходимо заранее готовить земельные участки и выставлять их на торги. «Они должны быть подготовлены согласно градостроительной документации, должна быть синхронизация планов по развитию сетей, дорог, социальной инфраструктуры. Тогда стоимость таких земельных участков будет значительно выше. Тогда будет и бюджет пополняться, и мы избежим риска необеспеченностью школами, дорогами»,— рассказал застройщик.

Мария Игнатова