На протяжении многих лет Челябинск сохраняет за собой статус миллионника с одними из самых низких цен на жилье. В последнее время на фоне роста спроса ценовая конъюнктура улучшилась, и застройщики получили более высокую рентабельность, однако областной центр и его пригороды по-прежнему отстают от большинства других российских мегаполисов. Эксперты считают, что для развития рынка нужны стратегические решения о будущем не только Челябинска, но и всей агломерации.

Вопросы развития рынка жилья в Челябинске и на близлежащих к нему территориях обсуждались на организованной изданием «Коммерсантъ Южный Урал» конференции «Недвижимость Челябинской агломерации: между ценой и качеством». В дискуссии приняли участие ведущие девелоперы Южного Урала, представители правительства области и мэрии регионального центра. Участники встречи говорили о том, что сдерживает отрасль от качественного рывка, и какие совместные шаги могут предпринять власть и бизнес, чтобы город стал комфортнее, а строительство жилья вышло на качественно новый уровень.

Как отметил модератор конференции, руководитель группы «Компаньон» Арсен Унанян, в Челябинске, который традиционно был одним из самых дешевых миллионников по стоимости жилья, квадратный метр с 2019 года подорожал примерно на 40%. Банковское финансирование на выгодных условиях позволило местным девелоперам, которые ранее постоянно указывали на низкую рентабельность, получать доходность около 100% на каждый вложенный рубль. Однако застройщики видят ряд рисков, связанных с дальнейшим развитием ситуации на рынке, которое во многом будет зависеть от того, какие решения примут власти. От этого же зависит и ответ на вопрос, насколько сложно будет застройщикам в дальнейшем реализовывать проекты с высокой добавленной стоимостью.

Реновация по-челябински

В этом году в Челябинской области был принят региональный закон о комплексной застройке территорий (КРТ), который также называют законом о реновации. Документ предусматривает возможность принимать специальные программы сноса и реконструкции не только ветхоаварийных домов, но и жилых и нежилых помещений, не признанных таковыми, для последующей застройки. В правительстве региона и заксобрании полагают, что закон упростит процедуру поиска земли для строительства жилья и привлечет новых инвесторов.

Как отметил на конференции заместитель губернатора Сергей Шаль, для руководства области «очевидно, что закон о комплексном развитии территорий — это новые возможности». «Главное — есть понимание того, зачем, где и как мы это будем делать,— отметил замглавы региона.— Предложения по КРТ есть от 25 муниципальных образований. В первую очередь это, конечно, Челябинск. Мы уже разработали совместные понятийные дорожные карты, как мы будем это реализовывать, а в декабре Челябинск планирует уже заключить контракты на реализацию».

Новые правила, принятые на региональном уровне, должны позволить мэрии Челябинска более эффективно следовать принятому курсу на развитие городского центра. Вместе с тем в мэрии обещают не забывать и про создание так называемых подцентров в разных районах города, чтобы снизить маятниковую миграцию. «Мы понимаем, что есть центр, ядро города, наша историческая айдентика, но также есть и спальные районы, где должны формироваться дополнительные подцентры. В последние несколько лет администрация активно занимается устранением дисбаланса. Мы стараемся, активно развивая центральную часть, предъявляя требования к уровню жилья и благоустройства в центре, параллельно и с застройщиками, и в общественных пространствах развивать и другие части города. Самое главное здесь — все силы администрации положить на инфраструктуру, чтобы она возникала и на периферии, чтобы снизить эту маятниковую миграцию, которая сейчас происходит, потому что людям не хватает поблизости мест, куда можно сходить, сервисов, которые у них должны быть»,— говорит заместитель начальника управления по архитектурно-строительному проектированию Челябинска Ольга Никитина.

Директор СК «Голос девелопмент» Сергей Пахомов отметил, что ему понятна позиция городских властей, взявших курс на освоение под застройку площадок внутри областного центра. «Город обоснованно говорит, что не хочет расти вширь, потому что население Челябинска не растет. До недавнего времени не было понятных механизмов, как развивать территории в черте города. Сейчас принят закон о комплексном развитии территорий и подзаконные акты — это то направление, в котором будет сосредоточено основное внимание, в том числе девелоперов»,— сказал он.

Доехать до качества

Сергей Шаль подчеркнул, что ключевым вопросом, от которого будет зависеть развитие рынка жилой недвижимости, является транспортная доступность. В прошлом году областной центр передал на уровень региона полномочия по организации работы общественного транспорта. Это было сделано, чтобы планировать и создавать единую транспортную схему в рамках всей челябинской агломерации.

«Уже есть определенные успехи. За счет собственных региональных средств мы за последние два года купили 100 автобусов, разместили заказ на приобретение новых трамваев для Челябинска. Сейчас уже подписано постановление правительства о выделении нам более 2,3 млрд на покупку нового общественного транспорта, мы будем менять систему его работы. Не уходя в детали, скажу, что мы будем концентрироваться на автобусах большой вместимости, сохраним троллейбусы в полном объеме и будем активно развивать трамвай с учетом проекта метротрама. Делаем акцент на перераспределение пассажирского потока на общественный транспорт. Наша целевая задача — если не избавиться полностью от маршруток, то оставить их на периферии, чтобы по основным артериям все-таки двигались большие автобусы. Еще одна задача — уменьшить количество личного автотранспорта, повысив качество общественного. Эти усилия мы будем принимать совместно с муниципалитетами в рамках всей агломерации»,— рассказал вице-губернатор.

Сергей Шаль признал, что текущее состояние системы общественного транспорта является «сдерживающим фактором для развития жилищного строительства». «Мы сегодня ограничены по вводу жилья в Сосновском районе, в первую очередь, из-за проблем с транспортной доступностью»,— отметил он, добавив, что в соседнем с Челябинском муниципалитете, где сегодня реализуется больше всего проектов по строительству загородной недвижимости, также «есть моменты недостаточного уровня сервиса, социальной инфраструктуры». Эти проблемы область намерена решать, в том числе, с помощью инфраструктурных облигаций, бюджетных кредитов, кредитов на реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Проблемы «зашершневья»

Об инфраструктурных проблемах Сосновского района на конференции много говорили и девелоперы. Как отметил управляющий партнер группы компаний «Девелопмент PRO» Вахтанг Чикаберидзе, одно из ограничений, препятствующих развитию этой территории,— финансовое. По его словам, бюджет Кременкульского сельского поселения, куда переселяются тысячи семей из Челябинска, составляет всего 55 млн руб. в год. «Притом, что там живут самые богатые в Челябинской агломерации жители, эта территория оперирует такой малой суммой. Это копейки! Для сравнения, мы были в Татарстане примерно на таком же объекте, там живет порядка 8 тыс. человек, и у них бюджет 550 млн руб., благодаря дотациям, субсидиям и т. д.».

Тему развил инвестор проекта L-Town Василий Курбацких. «На мой взгляд, за Шершнями живет элита Челябинска, которая существенно влияет на то, что происходит в городе,— сказал он.— И там абсолютно нет никакого генплана, никаких решений по развитию в будущем. Никто ничего не предлагает. Главархитектура Челябинска не предлагает, потому что это не территория областного центра, кроме того, у Челябинска только сейчас появился первичный документ стратегии, его надо дорабатывать, в том числе ответить на вопрос, что делать с элитой, которая давно живет за пределами города, в Сосновском районе, в “зашершневье”. Получается, что этих людей игнорирует и Сосновский район, и областной центр. А эти люди в ответ игнорируют Челябинск, отправляют своих детей учиться в Москву, Екатеринбург, и дети не планируют оттуда возвращаться. Это вызов, и ответ на него должен быть дан в кратчайший срок. Там должна появиться хорошая инфраструктура. А сейчас оттуда, как уже сказали, не приехать в Челябинск утром и не уехать обратно вечером. То есть элиту попросту отрезали и ждут от нее активного участия в развитии бизнеса в Челябинске. Интересно, каким будет ответ на этот вызов в стратегии города?».

Вахтанг Чикаберидзе добавил, что нужно формировать доверие между властями, бизнесом и жителями, чего пока не получилось сделать в Сосновском районе. «У нас когда-то была договоренность, что поселок Западный и все, что вокруг него, будут территорией малоэтажной, не однотипной застройки. И как получилось, что через несколько лет там появились и панельные дома, и другие типовые объекты — все, что угодно, только не то, о чем договаривались? И о каком доверии может идти речь, когда нет стратегии и тактики, которая подтвердит, что эта стратегия — не пустой документ?».

«Челябинск — грустный город»

От наличия четкой стратегии зависит и будущее самого областного центра, а значит, и развитие рынка недвижимости в нем, говорит Василий Курбацких. «Долгое время стратегии в Челябинске фактически не было, она была формальным документом, ничего никому не говорящим. Стратегия — это когда есть конкретная цель, как у Екатеринбурга 20 лет назад. Там целью было уйти от конкуренции со всеми региональными миллионниками и конкурировать со столичными городами — Москвой и Санкт-Петербургом. Далее они решали, какие проекты нужно реализовать, чтобы это произошло. Определили восемь проектов, и как только они их завершили,— а произошло это не через 20 лет, а примерно через 12,— действительно начали конкурировать со столицами. И челябинцы поехали туда. Я еще тогда объяснял команде губернатора Петра Сумина, что нужно повторять то, что они делают,— разрабатывать нормальную стратегию»,— сказал девелопер.

По словам господина Курбацких, необходимо, в частности, чтобы каждый житель Челябинска знал, где он будет отдыхать в выходные в своем городе. «Я — челябинец, и я не знаю, где я здесь буду отдыхать в субботу и воскресенье, на каком озере — не среди коровьих лепешек, а как в Финляндии, где я отдыхаю каждый год по десять дней. Когда у нас в пригороде будет как там?». Бизнесмен считает, что о возможностях для комфортного отдыха за городом должны заботиться власти Челябинска. «Челябинск должен решить, как создать такую коллаборацию, чтобы обеспечить отдых для своих жителей»,— говорит он.

Вахтанг Чикаберидзе отметил, что город состоит из 12 систем, по каждой из которых должна быть своя стратегия. «В Челябинске мы, слава богу, занимаемся транспортом, но по другим вопросам у нас провал. Ни бренда города, ни рекреационных возможностей. Челябинск — довольно грустный город. Здесь негде повеселиться, негде оставить деньги. Это одна из причин, почему люди уезжают».

Заместитель генерального директора АО «РСГ — Академическое» (Екатеринбург) Павел Петриченко, говоря о том, почему люди уезжают из Челябинска, рассказал, что многие сетуют на экологическую ситуацию. «Мы наблюдаем в своей структуре продаж приток людей из Челябинска,— говорит он.— Регион очень красивый, но есть проблема, которая отрицательно влияет на его привлекательность,— экологическая ситуация. Покупатели из Челябинска указывают это в анкетах, которые мы их просим заполнить».

«Деньги у людей есть»

Говоря о факторах, сдерживающих качественное развитие рынка жилья в Челябинске и его окрестностях, девелоперы отметили, что это не связано с низкой покупательской способностью. «Если смотреть на продажи дорогих машин в Челябинске, то мы здесь вовсе не на предпоследнем месте среди миллионников,— говорит Сергей Пахомов.— Поэтому вопрос здесь скорее не в спросе, а в предложении, которое есть на рынке. При этом отрицательная миграция из города — 14 тыс. человек — сильно влияет на рынок. В переводе на недвижимость это где-то 300 тыс. кв.м освобожденной площади. То есть они уехали и все это жилье выставили на рынок. Чтобы этого не происходило, нужно то, ради чего люди захотят здесь остаться. Да, мы, создавая вместе с городом комфортную среду в своих проектах, способствуем тому, чтобы людям хотелось у нас жить, но это не все, что необходимо. Нужны возможности профессиональной реализации, обучения, экология».

Вахтанг Чикаберидзе также привел аналогию с автомобилями, говоря о перспективах качественного развития рынка: «Развитие возможно только с улучшением продукта и его различных характеристик. Возьмем, например, автомобиль ГАЗ-2107 и современную машину, например, Hyundai Solaris. Лошадиных сил у них одинаково, багажник у ГАЗа больше. Почему советская машина стоит 50 тыс. руб., а иномарка — миллион? Разница в примененных современных технологиях. А мы продолжаем мерить квадратные метры. А какие это метры, те же самые или абсолютно другие, которые дают человеку не просто кров, но которыми он гордится, в которые инвестирует?». Девелопер отметил, что россияне консервативны и вкладывают в недвижимость 90% своих сбережений. При этом в Челябинске недвижимость не просто дешевая по сравнению с другими городами, она еще и дешевеет со временем после покупки. «Поэтому и покупают то, что подешевле — потому что она все равно будет падать в цене, рассматривать ее как инвестицию невыгодно. Это происходит по разным причинам, не только экономическим, но и потому, что у нас даже в центре города разрешают строить однотипные дома. У нас нет закона, который запретит строить некрасивый дом»,— сказал он.

Панельки и следующий шаг

Челябинск остается в лидерах среди российских городов-миллионников по доле панельных домов в общем объеме возводимого жилья. Некоторое время назад в органах власти часто говорили о том, что нужно отказываться от этого типа зданий в пользу более качественных вариантов. Сегодня в мэрии отмечают, что цели уйти от панелек нет. «Это рынок, это эволюция, которая происходит сама по себе, к тому же, в панельном строительстве как таковом нет ничего плохого,— говорит Ольга Никитина.— Это до сих пор один из топовых инструментов в Европе, которая продолжает их строить. К панелькам один вопрос: время показывает, что это не самый жизнестойкий вид жилья. Мы с застройщиками Челябинска как раз ведем диалоги, возможно ли разработать новые серии панельного жилья, которые отвечали бы адаптивности первых этажей, планировок внутри квартир. Конечно, мы будем всячески поддерживать приход в Челябинск индивидуальных проектов, но понимаем, что панельное строительство эффективно, экономично. В любом случае, из чего бы ни строили дома, сейчас на первый план выходит качество, которое покупатели хотят получить».

Вместе с тем представитель городской администрации отметила, что в Челябинске уже достаточное количество людей, которые уже пожили в панельных домах и «хотят сменить сценарий своей жизни». Сергей Пахомов рассказал, что возглавляемая им компания в своей работе ориентируется как раз на таких людей: «Мы как раз исходим из того, что наши покупатели — это те люди, которые хотят сделать следующий шаг. В Челябинске этот сегмент почти пуст. Мы размышляли, а где тот потолок цены, который мы можем себе позволить, и какое качество можем создать за эти деньги? Стали сравнивать доходы населения Челябинска с другими миллионниками и со средней стоимостью квадратного метра. Оказалось, что разница в среднедушевых доходах с другими городами у нас меньше, чем в цене жилья. И это наводило на мысль, что наша цена квадрата — это не столько про доходы, сколько про исторически сложившуюся ситуацию. Для меня это признак неразвитости челябинского рынка. У потребителя скорее всего есть спрос, но нет предложения, за которое он готов заплатить».

Сергей Пахомов отметил, что во всех городах рынки проходят примерно одни и те же стадии развития, и Челябинск просто отстает от других. «Сначала рынок на стадии сырья: строят панель, она не течет, крыша надежная, стены держатся, конкуренция идет за место строительства, скорость и цену. Далее фокус конкуренции смещается в продукт. Уже мало, чтобы крыша не текла, надо еще, чтобы места общего пользования были нормальные, чтобы на первом этаже какая-то “социалка” была, инфраструктура, закрытый двор. Дальше идут сервис и дистрибуция — это уже про управляющие компании, про впечатления, которые люди хотят получить от продукта. В конце мы уходим вообще в эмоции. Если рассмотреть в этом плане Челябинск, то мы где-то в начале продуктовой стадии, в Екатеринбурге уже идет речь о сервисе. Мы тоже будем двигаться в эту сторону, нас время заставит. Здесь вопрос инерции нашего вида деятельности, нормативной базы, которую нужно поменять, и которую меняют. Но даже если ничего не делать в этом плане, мы органически будем улучшаться, будут появляться хорошие общественные пространства, потому что на это есть спрос».