Следующая станция Mubadala
Арабский фонд торгуется за долю в офисном центре у «Динамо»
Инвестфонд Mubadala, базирующийся в Объединенных Арабских Эмиратах, продолжает искать новые объекты для инвестиций на российском рынке недвижимости. Компания ведет переговоры о покупке более 50 тыс. кв. м в бизнес-центре (БЦ) «Аркус» на севере Москвы. Но, предупреждают эксперты, доходность инвестиций в этом сегменте может сократиться на 10–15% из-за роста свободных площадей в столичных офисах.
Фото: Jonathan Drake / Bloomberg via Getty Images
О переговорах Mubadala с AB Development, владеющим бизнес-центром «Аркус» у станции метро «Динамо» в Москве, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их данным, фонд ведет переговоры о покупке совокупно 52 тыс. кв. м в третьей и четвертой очереди БЦ. В Mubadala и AB Development от комментариев отказались.
«Аркус» стал одним из первых самостоятельных проектов основателя AB Development Алексея Бланина, который ранее был топ-менеджером американского фонда Hines и Horus Capital, принадлежавшего в свое время нынешнему акционеру ГК ПИК Сергею Гордееву. Mubadala, работающий на рынке России в консорциуме с РФПИ, активно ищет для инвестирования объекты на рынке недвижимости. В прошлом году фонду вместе с РФПИ удалось закрыть сделку по покупке у девелоперской компании «Ориентир» логистического комплекса «Север-1» в Подмосковье.
Бизнес-центр «Аркус» на Ленинградском проспекте
Фото: Бизнес-центр "Аркус"
Директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов оценивает стоимость арендопригодных 52 тыс. кв. м в «Аркусе» в 17–18 млрд руб. В CBRE называют сумму в 20–22 млрд руб. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков знает, что AB Development пытался найти покупателя на бизнес-центр еще в 2015 году, когда была введена первая очередь объекта. Но сделка так и не состоялась: потенциальных покупателей оттолкнуло отсутствие стабильного денежного потока от арендной платы. В этот раз у владельца возникла похожая сложность.
По словам источника “Ъ”, знакомого с ситуацией, после переезда одного из якорных арендаторов «Аркуса» — концерна BASF — в БЦ увеличится уровень вакантных площадей.
Учитывая это положение и возможный рост вакантных площадей на офисном рынке, Mubadala будет пытаться договориться о дисконте, не исключает управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф. По ее прогнозам, уровень свободных площадей в офисах Москвы до конца 2022 года будет увеличиваться на 2% в год, что может привести к сокращению доходности инвестиций в такие объекты минимум на 10–15%, добавляет эксперт.
Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина, напротив, считает, что офисный рынок «получил импульс благодаря высокой деловой активности крупных корпораций».
«Компании по-прежнему ищут оптимальные формат и размер офисных решений»,— соглашается Андрей Новиков. Наталья Никитина ожидает, что до конца 2021 года в Москве совокупный объем спроса на бизнес-центры, включая аренду и продажу, составит 1,92 млн кв. м, что соответствует докризисному уровню. При этом, продолжает она, на конец второго квартала 2021 года доля свободных площадей составила 10%, что на 0,5 процентного пункта меньше, чем в январе—марте 2020 года.
Такая ситуация более или менее комфортна для владельцев бизнес-центра, считает Андрей Новиков. Это, по его мнению, позволит им индексировать ставку аренды, что позволит получить оптимальную доходность в условиях кризиса.