Участку под бизнес-центром в Москве нашли применение

На фоне стагнации на офисном рынке его участники стали искать способы максимизировать прибыль от продажи этих объектов. Так, Stone Hedge Максима Гейзера намерена реализовать бизнес-центр «Чайка-плаза, 10» на юге Москвы, поделив перед этим участок под ним на две части, чтобы свободную площадку позже застроить апартаментами. Но в этом направлении офисный рынок уже перенасыщен, а строительство апартаментов из-за их неопределенного статуса власти города могут не согласовать.

Компания Stone Hedge Максима Гейзера намерена продать бизнес-центр «Чайка-плаза, 10» на Варшавском шоссе, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости. Они уточнили, что за актив площадью 22,8 тыс. кв. м с ежегодным арендным потоком в 160 млн руб. компания намерена выручить 1,8 млрд руб. Из презентации объекта (есть у “Ъ”) следует, что бизнес-центр заполнен на 95%, при этом 76% площадей арендовано Сбербанком до 2025 года. В Stone Hedge подтвердили “Ъ”, что продают деловой центр, уточнив, что «привлечены партнером к участию в роли агента». «Stone Hedge в последний год фокусируется на реализации проектов и их продаже, а не управлении арендным бизнесом»,— отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева.

Ранее объект принадлежал племяннику владельца «Сафмар» Михаила Гуцериева Микаилу Шишханову. Во время санации Бинбанка в 2018 году актив перешел на баланс банка «Траст», а в декабре 2020 года АО «Управляющая компания РБТ» (УК РБТ) выкупила его с торгов за 2,03 млрд руб. По данным «СПАРК-Интерфакс», конечными бенефициарами компании выступают Ольга Жук и Алексей Коновалов, ранее заключавшие сделки в интересах Riverstretch Trading & Investments (RT&I). Господин Коновалов в 2016 году контролировал ООО «УК "Управление"», которое в интересах экс-супруги главы «Роснефти» Игоря Сечина Марины Сечиной выкупало акции застройщика ЗАО ФЦСР. Гендиректором УК РБТ, в свою очередь, выступает Виктор Лесной, которого Forbes упоминал как партнера инвестфонда Stone Hedge. К тому же в апреле 2021 года УК РБТ консолидировала 100% застройщика бизнес-центра в Костомаровском переулке, реализацией которого занимается Stone Hedge. В RT&I также уверяют “Ъ”, что не имеют отношения к активу.

Продажу объекта по цене ниже, чем покупатель отдал на торгах, два источника “Ъ” объясняют тем, что участок 4,9 га под бизнес-центром «Чайка-плаза, 10» будет поделен.

Свободная площадка в 2,7 га позже будет застроена. Разделение актива создает дополнительную стоимость за счет коммерческого потенциала застройки, уверен директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов.

Директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич считает, что наиболее эффективное использование свободного участка — строительство офиса. Госпожа Никульчева считает, что на 2,7 га можно возвести около 90 тыс. кв. м офисов класса B, затраты на строительство которых оцениваются в 80–100 тыс. руб. за 1 кв. м, а выручка от продажи — в 170–180 тыс. руб. за 1 кв. м. Господин Платов, напротив, считает, что в данной локации высокое конкурентное окружение из-за близости к деловым центрам «Даниловская мануфактура», «Данилов плаза», «Даниловский форт» и DM Tower. Руководитель «Центра делового консультирования» Никита Бубякин напоминает, что сейчас усиливается негативная ситуация на офисном рынке: ставки аренды падают, а вакантность помещений растет. Только за последние полгода уровень свободных площадей в московских офисах вырос с 11,9% до 12,8%, подсчитали в JLL.

Поэтому наиболее целесообразным было бы построить на участке апартаменты, говорит Денис Платов. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк оценивает потенциал застройки в 67–95 тыс. кв. м, инвестиции — в 5,3–7,6 млрд руб., а ориентировочную выручку — в 12–16 млрд руб. Но согласование новых проектов апартаментов пока приостановлено до принятия закона об этом формате недвижимости, предупреждает Юлия Никуличева.

Дарья Андрианова