Как повышение ставок по ипотеке скажется на спросе

Ипотека в этом году продолжит дорожать, особенно заметно это будет на вторичном рынке. К такому выводу пришли опрошенные “Ъ FM” эксперты. По их мнению, отечественные банки осенью снова поднимут ставки по ипотечным кредитам. В первый день октября на такой шаг пошел Сбербанк. Он повысил планку на 0,4 процентных пункта на новые и вторичные квартиры. Как это скажется на ипотечном спросе? И как быстро будут меняться цены на жилье? Об этом — Владимир Расулов.

Российский рынок ипотеки за время пандемии переживал самый настоящий бум. По данным Центробанка, в 2020 году в стране таких кредитов выдали на 4,5 трлн руб. Однако рекорд может быть побит, ведь только за восемь месяцев 2021 года объем полученной ипотеки достиг 3,5 трлн руб. При этом ЦБ 10 сентября поднял ключевую ставку до 6,75%. Банки долгое время на это решение не реагировали. И вот теперь жилищные кредиты подорожали в Сбербанке. Стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке с 1 октября выросла до 8,4% годовых. Ставка для молодых семей на жилье на вторичном рынке поднялась до 8,1%, а для остальных заемщиков — до 8,5%. Другие банки тоже не заставят себя ждать, но при этом чаще станут предлагать клиентам альтернативные ипотечные программы, говорит президент группы компаний RWAY Александр Крапин:

«Поскольку они все-таки рыночные субъекты, то будут реагировать, например, увеличением количества программ, когда банк вместе с застройщиком дает возможность взять платежеспособным домохозяйствам кредит под 2-3%. И эта тенденция в ближайшее время будет нарастать».

Некоторые крупные российские банки пошли на опережение и подняли ставки по ипотеке до сентябрьского решения ЦБ. Так, например, поступили Газпромбанк и ВТБ. Там стоимость кредитов в августе выросла на 0,3 и 0,4 процентных пункта соответственно. Цены на жилье в стране тем временем тоже не падают. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, с начала пандемии квартиры подорожали на 40%. Опасаясь стремительно растущего спроса на жилищные кредиты и дальнейшего роста цен власти еще с начала июля изменили условия льготной ипотеки. Ставка по ней выросла с 6,5% до 7,5%, а лимит по кредитам для всех регионов теперь составляет 3 млн руб. Интерес к таким кредитам в итоге начнет постепенно уменьшаться, но стоимость новостроек из-за этого вряд ли снизится. Так считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

«Что касается новостроек, поскольку нет резкого роста ставок и ухудшения условий по ипотечным кредитам, то и снижения спроса не будет. Соответственно, цена тоже не будет резко меняться. По крайней мере текущая ситуация продлится примерно до конца года».

Спрос на жилищные кредиты может упасть и на вторичном рынке, но цены там замрут на некоторое время, а потом снова пойдут в рост, говорит директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Стоимость бетона, песка, арматуры, пластиковых окон и тому подобного не понижается, она повышается. Так каким образом может подешеветь дом или квартира? Физически та же вторичка, все, что переживает новострой, то же переживает вторичное жилье. То есть сейчас некоторая стагнация на рынке произойдет, возможно, она продлится до декабря-января, а потом плавно, потихоньку цены будут повышаться».

Центробанк тем временем намекнул, что может и дальше повысить ключевую ставку. Регулятор обсудит этот вопрос 22 октября. И если такие планы реализуются, ипотечные ставки у банков тоже продолжат расти, и в итоге спрос на жилье перетечет из вторичного на первичный рынок. В этом уверен инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев:

«Повышение ключевой ставки больше всего отражается на вторичке, новостройки более адаптивны, девелоперы субсидируют ставки и делают это уже очень много лет. Девелоперское повышение ставки по ипотеке просто приводит к тому, что заемщики дороже платят за кредит, больше выплачивают процентов и так далее. Получается, что купить новостройку становится дешевле, чем вторичку».

Тем временем бурным ростом жилищных кредитов обеспокоились в Счетной палате. Там заявили, что на российском рынке надувается ипотечный «пузырь». Аудиторы призвали Центробанк обратить внимание на резкий рост кредитного портфеля и высокие цены на недвижимость. Впрочем, ЦБ ответил сдержанно. Там полагают, что темпы жилищного кредитования в новых условиях стали более сбалансированными.