За несколько лет в Екатеринбурге вырос район Солнечный, непохожий по планировке, архитектуре и образу жизни ни на один другой район в городе. Сейчас там проживают более 12 тыс. человек, и территория продолжает расти и развиваться. О том, как возникла идея создать европейский район на Урале и как развивается район, рассказал председатель совета директоров «Форум-групп» Олег Черепанов.

— Солнечный можно смело назвать уникальным районом и для компании, и для региона в целом. Расскажите, почему он получился именно таким, как родилась идея создать Солнечный?

— Проект большой, и история у него длинная. Когда у нас появился большой земельный участок площадью 362 га, для меня стало ясно, что нужно сделать что-то масштабное, то, чего никогда не делали.

Все началось, как мне кажется, с небезразличия — такими проектами должны заниматься люди, которым не все равно. Нам удалось сформировать прекрасную команду, это очень амбициозные, дерзкие люди, много молодых специалистов. Они ассоциируют этот проект напрямую с собой. Многие сейчас сами живут в Солнечном. Когда воплощаешь проект, всегда примеряешь его на себя.

Я всегда представляю, как бы я чувствовал себя в этом месте, что бы мне хотелось там видеть. Как в дополненной реальности, образ Солнечного я видел в своей голове. Мы изучали и анализировали лучшие мировые практики градостроительства. Из мозговых штурмов, работы с экспертами, осмысления и переосмысления сложилась концепция Солнечного. Надо отметить, что «Форум-групп» давно занимается девелопментом, и какие-то вещи, которые мы реализовали в Солнечном, мне хотелось сделать раньше. Предлагал их и прежним представителям администрации, но по разным причинам, в том числе не зависящим от людей, они не были реализованы. Но в итоге идею удалось материализовать в Солнечном.

— А какие идеи предлагали, но их не сразу услышали?

— Например, единое благоустроенное пространство. Солнечный не похож на лоскутное одеяло, сшитое из разных кусков. В отличие от застройки большинства российских городов, это единый проект района, созданный в первую очередь для человека, а не для транспорта. Архитектура в Солнечном разнообразна, но концепция едина. Ты идешь по району, проходишь один, второй, третий квартал и ощущаешь цельность места. При этом Солнечный — это не просто набор домов, это район со своими сценариями жизни.

Благоустройство, озеленение не обрывается за рамками квартала. Здесь комфорт, в том числе визуальный.

Сам проект — улицы, здания — строится от масштабов человека. Мы, в первую очередь, обращаем внимание на те вещи, которые видим со своего уровня зрительного восприятия. Человек в Солнечном поставлен в центр — район создан вокруг человека, семьи. Поэтому у нас, например, сделано все, чтобы создавался психологический приоритет пешеходам, мы уводим автомобили на второй план (через закрытые дворы, приподнятые перекрестки, изогнутую структуру улиц). Машины, общественный транспорт — это все-таки вспомогательная функция, и они не должны превалировать на территории, где отдыхают жители и гуляют дети. Вот такие, как кажется, простые вещи, но которые не часто реализуются в городах, воплощены в Солнечном.

— У вас как у девелопера много проектов — «Форум-сити», «Александровский сад», знаменитый «Тихвинъ». Если сравнивать комплексное освоение новой территории (КОТ) и застройку ЖК или квартала, насколько сложнее задача при реализации КОТ?

— С точки зрения функционала девелопера это совершенно разные задачи и уровни ответственности. В международной практике существует такое понятие, как мастер-девелопер — это компания, которая строит город, а обычный девелопмент — это компания, которая строит дом или квартал. Масштаб несоизмерим. Объясню, мастер-девелопер начинает планирование района далеко за его пределами.

При планировании транспортной доступности и схемы общественного транспорта в Солнечный мы начали от улицы Ленина. То есть изучили 11 км дорог и предложили администрации города реконструировать дороги, проложить новые маршруты, предусмотреть дополнительные линии расширения поворотов и торможения. Большинство предложений были приняты, и часть на сегодняшний день уже реализованы. Добираться в сторону Вторчемета стало намного проще.

Чтобы начать строить такой район, мастер-девелопер должен привести к нему инженерные коммуникации. На этапе подготовки к началу строительства района мы построили больше 25 км инженерных коммуникаций, возвели собственную ТЭЦ, которая обеспечивает район теплом. Затем мы начинаем планировать схему движения общественного транспорта, социальные объекты — школы, садики, спортивные объекты, поликлиники; рассчитать нужно даже то, где будет находиться пункт участкового полицейского. И на все это необходимо наложить пешеходную инфраструктуру. Все сделать сомасштабным человеку, с этажностью и плотностью застройки, которая не давит — человеку должно быть комфортно. Наверняка, вы видели районы-колодцы, когда идешь и вокруг тебя высотные дома, построенные очень близко друг к другу, и ты чувствуешь себя непропорционально маленьким в этом районе. Чтобы такого не было, нужно все правильно спланировать.

Освоение новых территорий — это не про «вписать дом в уже созданную инфраструктуру». По сути это строительство нового города. Только после того, как все спланировано и подведено, включается стандартный функционал девелопера — берем участок застройки и строим на нем дома.

— Получается, это был риск? Вы довольны результатом, что в итоге получилось?

— Конечно, это был определенный риск. На тот момент уже несколько лет развивались другие новые районы, но мы развиваемся по разным моделям. Мы верили, что сможем создать оригинальный, очень конкурентоспособный продукт. Я считаю, что у нас получилось. И жители любят Солнечный — мы это видим. К тому же уровень профессионализма команды растет, и сегодня я спокойно доверяю каждому. Сейчас как у основателя проекта душа радуется за команду!

— Мы все любим сравнивать с Европой, смотреть на их опыт. С застройкой какой страны можно сравнить Солнечный?

— Я посещал достаточно много разных проектов, в том числе в Европе. И совершенно точно могу сказать, что сегодня уровень района Солнечный по многим показателям превосходит европейские проекты. Уровень дворов, качество территории, которые мы реализуем в Солнечном, такого — в массовом сегменте — практически нигде нет. И мы можем этим гордиться. Сегодня я спокойно приглашаю европейских коллег посмотреть наш проект, точно знаю — стыдно не будет.

— Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин назвал район лучшим проектом комплексного освоения территорий, который он видел. Сюда неоднократно приезжали губернатор и глава города. Сейчас к вам приехала ГК «Стрелка», главы многих городов и регионов. В проекте есть заинтересованность, но он все-таки единичный для Екатеринбурга. Как считаете, когда город начнет активнее развиваться по этому принципу? Будут ли применяться выработанные компанией решения в развитии города?

— Оценка такого профессионала как Марат Хуснуллин для нас особенно важна, это как орден для нас. Наши наработки, конечно, интересны Екатеринбургу и региону. Мы с удовольствием делимся опытом Солнечного — регламентами благоустройства, озеленения, содержания улиц. Это большой пласт работы в масштабах города, чтобы все это систематизировать и масштабировать. Эта работа ведется. Совершенно точно, что у губернатора Евгения Куйвашева и нового мэра Екатеринбурга Алексея Орлова есть желание повышать качество городского благоустройства. И делаются реальные шаги. Конечно, на все необходимо финансирование, но сегодня федерация активно помогает регионам.

Понимаете, в комплексном освоении территорий сложность состоит в том, что это долгоиграющий проект. И ни бюджет, никто в регионах не обладает такими ресурсами.

Вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин:
«Больше нигде в России не встречал проекта комплексного развития такого качества. Солнечный – отличный пример создания комфортабельного и современного квартала. Считаю, что такой опыт должен перениматься другими регионами страны».

— Планируете ли вы реализовывать еще подобные масштабные проекты?

— Нам предлагают реализацию таких проектов, зовут в другие регионы. Мы пока думаем над этим, все-таки это достаточно трудозатратный процесс. Мы приобрели и сформировали практически все компетенции в мастер-девелопменте и можем их масштабировать. Сейчас начинаем задумываться о выходе в другие регионы, но пока окончательного решения об этом не приняли.

— Как вы считаете, что нужно сделать государству, чтобы подобных районов становилось больше, как стимулировать застройщиков?

— В первую очередь в законодательстве должны появиться понятия «мастер-девелопер» или «генеральный девелопер», должны быть законодательно прописаны его функции и полномочия. Нужно четко понимать, что генеральный девелопер работает в более длинном горизонте инвестирования, соответственно, и условия для него должны быть другие. Государству нужно вырастить компании с функционалом мастер-девелоперов, так как сегодня в России таких компаний буквально единицы. Также качественное КОТ в регионах абсолютно невозможно реализовать без наличия федеральных программ поддержки.

Ты должен деньги вложить сегодня, а возврат инвестиций начнется только через 5–6 лет. Окупаемость проекта начинается через 8–10 лет. И мало кто идет в этот бизнес. Хотя это путь формирования качественной среды, и государство заинтересовано в комплексном развитии территорий. Своевременно принят нацпроект «Жилье и городская среда», проекты «Формирование комфортнои городскои среды», «Демография», «Развитие образования» для поддержки развития таких территорий. Я считаю, это очень эффективные программы. До 70–90% составляет федеральное финансирование, федерация компенсирует областному бюджету при строительстве дорог, детских садов, школ. Это, конечно, колоссальная помощь. С такой поддержкой можно создавать качественные проекты комплексного освоения территорий и получить результат, в котором заинтересовано государство, чтобы люди жили в по-настоящему комфортных условиях.

В комплексном освоении территорий мастер-девелопер должен обеспечить огромное количество инфраструктуры, и это совершенно точно не окупаемо за счет рентабельности жилья. Те федеральные программы, которые я перечислял, о них надо громко говорить и благодарить федеральную власть. Я занимаюсь строительством более 20 лет, и никогда в РФ не было подобных программ, которые есть сейчас по финансированию дорожной инфраструктуры, детских садов, школ из федерального бюджета. Сегодня они существуют, и надо снять шляпу перед теми людьми, кто их запустил, и за их реализацию. В первую очередь нужны эти программы поддержки. Ни один региональный бюджет, кроме Москвы и, может быть, Санкт-Петербурга, не выдержит реализацию таких проектов, а уровень рентабельности проектов не позволяет самому застройщику нести все эти затраты. Важный вопрос для государства — контроль эффективности — знать, что деньги дошли до людей, и такие проекты, как Солнечный, позволяют это увидеть.

— Вернемся к Солнечному, ваш громкий проект — Губернаторский лицей. Про него много говорят, в том числе и сам губернатор. Расскажите, как развивается система образования в районе?

— Губернаторский лицей — это совершенно фантастический проект не только с точки зрения образовательного учреждения, а самой идеи этого объекта, это совершенно другая философия школы. В свое время Евгений Куйвашев озвучил мне идею этой школы, основанную на лучших зарубежных практиках. И, честно говоря, это очень амбициозный проект школы, на который государство раньше не шло. Но губернатор сказал, что в регионе нужен такой проект, предложил нам его сделать, и мы приступили к реализации.

Это больше, чем просто школа, она становится общественным центром района, где есть две составляющие, одна — образовательная, с новыми подходами, открытыми трансформируемыми пространствами, с технопарком кваноториумом. Вторая часть — это общественный центр района для всех жителей. Часть помещений общественного центра работают независимо, часть совмещены со школой. Библиотеки, спортивная инфраструктура, швейные мастерские, творческие, концертный зал, тот же кванториум, коворкинги — все это ежедневно после завершения учебного процесса становится открытым для жителей района. С одной стороны, проект становится дороже, с другой — если посчитать, что в районе требуется построить еще несколько объектов, необходимых жителям для дополнительного образования, досуга, творчества, то после этого осмысления есть понимание, что новый подход эффективный и представляет разумные траты. Кроме того, в проекте предусмотрен учебный центр для педагогов, где они смогут обучаться новым методикам образования, проходить практику как в лицее, так и в инновационном детском саду — еще одном проекте образовательного комплекса в Солнечном. Знаю, что у губернатора есть планы масштабировать проект в регионе.

Глава Екатеринбурга Алексей Орлов:
«Сегодня Солнечный — это самый благоустроенный и инновационный район города. И появление таких объектов, как Губернаторский лицей, делает жизнь здесь ещё привлекательнее»

— В привычном понимании школа совсем другая. Как вы думаете, эта открытость не испугает жителей района?

— Начну издалека. Вы знаете, мы увидели тенденцию, что люди в основном ценят качество среды, которое в районе создано. Когда люди переезжают в Солнечный из других, менее благоустроенных мест, первое время могут бросать окурки в подъездах, но постепенно сами перестают это делать. Среда меняет образ жизни. Сегодня даже по мероприятиям мы видим, как люди меняются и раскрываются по-другому. Мы делаем в парке концерты, игры, и жители приносят пледы, располагаются на газонах, организовывают пикники — все очень культурно, дружелюбно.

Район у нас молодой — количество детей в три раза превосходит средний показатель по городу. Но мы видим, как молодые семьи стали активно перевозить в Солнечный ближе к себе своих родителей. И когда они только приезжают в район, для них многое тоже непривычно: что значит отдыхать в парке на траве? Они не привыкли, но они видят, что так можно, и это красиво, безопасно, приятно и можно расслабиться. Также можно заниматься фитнесом прямо в парке — там проходят тренировки. Люди раскрепощаются и начинают менять свои привычки. А наша задача — создать среду для этого, показать, что так можно.

Так вот теперь возвращаясь к лицею. То, что школам пора выйти за рамки общеобразовательных процессов, развивать дополнительное образование и стать открытыми центрами притяжения для жителей района и города — об этом говорит европейский опыт, российские и международные эксперты. И когда мы в проектной группе работали с педагогами, с жителями — это также совпало с их ожиданиями и запросами. Я думаю, люди будут в восторге!

— Вы упомянули инновационный детский сад, на какой стадии находится проект?

— Детский сад будет рядом с Губернаторским лицеем и входит в единый образовательный комплекс. Мы закончили проектирование и получили положительное заключение экспертизы. Сейчас осталось дело за финансированием строительства, этот вопрос будет обсуждаться. Думаю, что в ближайшие 6–8 месяцев мы начнем строительство инновационного садика.

Образовательный процесс сквозной, и должны быть условия для плавного перехода из детского сада в школу. И предложенную губернатором идею хочется довести до конца, потому что такие уникальные вещи нельзя бросать на полпути.

— Важное место у вас занимает спортивная составляющая, планируете ли развивать ее дальше?

— На сегодняшний день построена академия хоккея — ледовая арена «Авто» с камбузом. Это очень серьезное сооружение, с качественным наполнением, с детскими секциями. В первой школе создана достаточно большая спортивная инфраструктура. Сейчас строится объект Универсиады 2023 — Центр художественной гимнастики. Как и академия хоккея, это будет самое современное спортивное сооружение в регионе. В планах у нас строительство бассейна со спортивным комплексом в Солнечном. Не стоит забывать, что большая спортивная составляющая будет в губернаторском лицее — это и стадион, и трансформируемый спортивный зал, и скалодром.

В первой школе уже открыты секции карате, баскетбола, футбола.

Губернатор Евгений Куйвашев:
«Очень важно, что в Солнечном будут строиться объекты Универсиады. Это ведь не просто праздник спорта. Это возможность рассказать о нашем городе, привлечь сюда как можно больше молодых креативных людей, создать комфортные условия»

— Немного о зеленых пространствах, почему вы пересмотрели первоначальную концепцию парка в Солнечном?

— Изначально была идея большого парка наподобие центрального парка в Нью-Йорке. Но когда мы более глубоко стали прорабатывать проект, поняли, когда жилая застройка масштабна, то все равно будут отдаленные уголки района, и людям будет далеко ходить до парка. По большому счету, жителям не нужен один большой парк в 15–20 минутах от дома, им нужно наслаждаться прогулками каждый день и видеть много зелени рядом со своим домом. И мы решили, что не человек должен идти в парк, а парк должен идти к человеку. Мы разделили большой парк на три и распределили эти зоны по всему району, чтобы с любой точки жителям было удобно дойти. Парки мы «связали» не просто тротуарами, а бульварами, pocket park*. Если хочешь погулять подольше, можно переходить из парка в парк с ощущением, что продолжаешь идти по зеленой территории. Опять же, эта выработанная стратегия исходит из интересов человека, опирается на его внутренние запросы.

— В Екатеринбурге есть острая проблема — нехватка парковок. Как вы решаете эту проблему в своем районе?

— Мы считаем, что у нас этот вопрос решен на системном уровне. Так как мы не хотим, чтобы цены на недвижимость в районе улетали в космос, мы изначально не делали подземные паркинги. Это дорого, сложно в окупаемости, и мы не хотим перекладывать стоимость паркинга в квадратный метр квартир. Мы приняли концепцию паркования в районе: первый уровень паркования — парковка у домов. Второй — плоскостные парковки, на расстоянии 200–300 м. Третий — парковки на расстоянии 500 м от домов. Есть платные парковки, есть бесплатные, у нас есть большая оборудованная бесплатная парковка, открытая для всех жителей. Чем ближе к дому, тем дороже. Мы постоянно следим за количеством машино-мест, и если видим, что их недостаточно, открываем новые парковки. В ближайшее время планируем развивать наземные многоэтажные паркинги, так как видим потребность и прогнозируем заполняемость. Места под них предусмотрены.

— Поступают ли вопросы от родителей по поводу новых образовательных объектов, вероятно, все хотят туда попасть. Как в целом происходит коммуникация с жителями района?

— К школам, конечно, большой интерес и внимание. Какой родитель не хочет дать современное востребованное образование ребенку. Жители района очень ждут губернаторский лицей, мы это видим по комментариям в соцсетях района.

Коммуникацию с жителями осуществляет сервисная компания Солнечного. У нас есть мобильное приложение «Форум Сервис», в котором жителей оповещают о всех мероприятиях, там же они могут оставлять обратную связь, пользоваться услугами УК, смотреть свободные места на парковках. Там же появился сервис «жители для жителей»: если, к примеру, вы печете торты на заказ или являетесь парикмахером, там можно предложить свои услуги. Кроме того, есть социальные сети. Мы очень активно взаимодействуем по всем каналам.

— Подводя итог, скажите, как вы формулируете, какие ценности несет ваша компания?

— Мы ориентируемся на потребности человека, в этом суть всех наших проектов. Наш потребитель, клиент, житель — все развивается вокруг него, вся территория соответствует его потребностям, пониманию комфорта. И, конечно, мы строим проекты, за которые не стыдно, мы ими гордимся, и это дает нам энергию и драйв.

Застройщики: ООО «СЗ “Прибрежное”», ООО «СЗ “Форум-солнечные кварталы”».

Проектная декларация наш.дом.рф