Минстрой предлагает сблизить правила строительства коттеджных поселков и многоэтажек

Минстрой предпринимает новую попытку урегулировать правовой статус организованных коттеджных поселков — ведомство подготовило законопроект о финансировании их строительства и управлении общим имуществом. Сейчас в РФ в таких поселках строится каждый шестой жилой дом. Привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов застройщики смогут только через эскроу-счета так же, как для многоквартирных домов, а сами покупатели коттеджей в таких поселках получат статус дольщиков. Проект не регламентирует прямо возможность применять новое регулирование к уже существующим поселкам. Эксперты считают, что необходимость в урегулировании статуса этого сегмента рынка жилья назрела давно, однако сам проект при всех его преимуществах, включая возможное снижение ставок по ипотеке на такие дома, называют небесспорным.

Минстрой подготовил масштабный комплексный законопроект, регулирующий строительство малоэтажных жилых комплексов (МЖК) — организованных коттеджных поселков, построенных индустриальным способом. Поправки вносятся сразу в несколько законов — в частности, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы и закон о долевом строительстве. Отметим, ранее Минстрой уже предпринимал попытку урегулировать малоэтажное строительство — еще в 2018 году ведомство подготовило законопроект об уточнении его правового статуса, но до реального рассмотрения дошла лишь «отделившаяся» от него инициатива о таунхаусах (см. “Ъ” от 9 сентября). Положение же МЖК остается неурегулированным, хотя спрос на такие проекты растет. В целом «малоэтажка» (включая таунхаусы и многоквартирные дома не выше четырех этажей), по оценкам ДОМ.РФ на конец 2020 года, составляет 16% от числа всех строящихся жилых домов в РФ.

Предложенные Минстроем нововведения не затронут дома на частных участках — для них правила не изменятся, новации касаются только индивидуальных жилых домов (ИЖС), которые строятся в границах малоэтажных жилых комплексов.

Так, их застройщики должны будут готовить проекты по планировке территории для строительства МЖК и раскрывать информацию о проекте. Регулирование финансирования строительства и продажи домов в таких поселках планируется максимально приблизить к правилам, действующим сейчас для многоквартирных домов,— за счет распространения на них механизма проектного финансирования. Застройщики смогут привлекать средства граждан не напрямую, а через счета эскроу, то есть девелопер должен строить за счет своих или заемных средств, а средства дольщиков получит только после завершения проекта. Будущие владельцы коттеджей фактически получат статус дольщиков — они будут заключать с застройщиком договоры долевого участия в строительстве индивидуального дома с инженерными системами.

Одна из ключевых проблем коттеджных поселков сейчас — неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования и управления им.

Законопроект относит к имуществу общего пользования все, что находится на территории поселка за пределами частных участков,— от водонапорных башен и объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, необходимых для обслуживания комплекса, до велосипедных дорожек, детских и спортивных площадок и парковок. Доля каждого владельца коттеджа будет определяться пропорционально площади его земельного участка. Не входит в общее имущество только социальная инфраструктура. Отметим, что все положения законопроекта ориентированы на новое коттеджное строительство, вопросы существующих поселков в нем не регламентированы. Конструкция закона, видимо, предполагает, что часть старых поселков могут воспользоваться новым статусом, обязательности статусов для них там нет, но в целом эти вопросы никак не регламентированы, соответственно, риски закона для существующих поселков неизвестны.

Общее собрание собственников индивидуальных домов в новом коттеджном поселке, воспользовавшемся статусом, будет его органом управления — с механизмами, почти идентичными собранию собственников в многоквартирном доме: ежегодным собранием, голосованием по важным для управления общим имуществом вопросам, включая выбор способа управления комплексом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо управляющая организация). Если же в МЖК не более 30 индивидуальных домов, то собственники смогут управлять комплексом самостоятельно.

Минстрой таким образом преследует цель создать «правовые условия и предпосылки для достижения» цели по ежегодному вводу до 50 млн кв. м малоэтажного строительства к 2030 году. Отметим, на ИЖС власти делают особую ставку при «разгоне» общего ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Как отмечает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко, с точки зрения унификации и создания общих «правил игры» для строительства, где привлекаются средства дольщиков, «законопроект актуален и его необходимость понятна; другой вопрос, что практика применения эскроу-счетов в долевом строительстве не стимулирует развитие этого рынка».

Эксперты единогласно отмечают, что необходимость регулирования малоэтажного строительства давно назрела и даже «перезрела».

Как отмечает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, ИЖС в части малоэтажного строительства, которое потом превращалось в многоквартирные дома или разделялось на доли, в должной степени не регулировался. Проект устраняет этот пробел и в будущем позволит не допускать появления обманутых граждан, собравших средства на строительство поселка, который так и не был завершен застройщиком,— сейчас они даже не являются обманутыми дольщиками, но поправки предположительно их защитят.

По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, проект достаточно спорный: «унификация подходов, казалось бы, упрощает жизнь, но вне регулирования могут остаться массы проектов, которые развивались по схеме продажи индивидуальных участков и далее инициативного развития территории путем создания на совместные взносы сетей»,— такие проекты реализуются и сейчас. Она также обращает внимание на требование вводить индивидуальный дом только в составе МЖК — это, по словам госпожи Николаевой, чревато снижением качества жилья: готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию, возможно, без, например, отопления, что может быть губительно (особенно для каркасных домов).

В НОСТРОЙ отмечают, что распространение механизма проектного финансирования на проекты комплексной застройки ИЖС имеет ряд преимуществ: банки будут работать с добросовестными застройщиками, проект и каждый дом в нем будет сопровождаться необходимой документацией, а сами объекты станут ликвиднее и менее рискованными для банков, что снизит ставки по ипотеке. «Для застройщиков проектное финансирование не должно сильно повлиять на общую стоимость реализации проекта — сроки строительства малоэтажного жилья в два-три раза короче, чем многоквартирных домов»,— отмечают в объединении. При этом в НОСТРОЙ считают необходимым учесть пробелы, выявленные при распространении проектного финансирования в сегменте многоквартирных домов,— «в объем кредита должны быть включены и объекты социальной инфраструктуры». Также, полагают там, ЦБ стоит на начальном этапе предложить банкам стандарт проектного финансирования ИЖС, чтобы предотвратить возникновение избыточных требований к составу документов, затягивание сроков рассмотрения заявок застройщиков или появление дополнительных комиссий банка при обслуживании кредита.

Евгения Крючкова