Экспертное мнение

О новых проектах на рынке недвижимости, участии в ПМЭФ и возможностях для бизнеса корреспонденту BG Татьяне Каменевой рассказал председатель совета директоров ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.

BUSINESS GUIDE: Не так давно вы анонсировали сразу два новых проекта, один из них — индустриальный парк. На какой стадии он находится?

РУСЛАН ГАЙСИН: Если говорить об индустриальном парке «М-18», который мы заявили осенью, то мы переработали его концепцию применительно к сегодняшнему дню, получили все необходимые технические условия, согласовали подключение газа. Уже принято решение по площади каждого лота: она составит от 3 до 5 тыс. кв. м. Такая нарезка позволяет строить небольшие склады и производства (от 1,5 тыс. кв. м) из легких металлических конструкций, которые востребованы в силу дешевизны и простоты в эксплуатации. Думаю, что к июлю мы закончим подготовительные процессы, за лето построим дороги, подведем электричество, а к следующему лету — газ. Уже есть потенциальные резиденты, которые интересуются приобретением участков. Уникальность нашего объекта в том, что он расположится всего в 2 км от будущего съезда Восточного скоростного диаметра и всего в 15 минутах от центра города.

В настоящее время мы ведем переговоры с властями Ленинградской области, чтобы официально получить статус индустриального парка и соответствующие преференции, участвуем с проектом в Петербургском международном экономическом форуме. В этом году как никогда актуальна тема импортозамещения. Я не сомневаюсь, что государство будет оказывать всестороннюю поддержку отечественным компаниям, которые готовы заместить выпадающую иностранную продукцию. Для них важно иметь возможность размещения производств и складов на недорогих качественных площадях с удобной логистикой. Концепция нашего индустриального парка разработана с учетом всех потребностей небольших предприятий. Таких предложений на рынке почти нет.

Предлагаемый нами формат интересен малому и среднему бизнесу, на который сегодня делают ставку, в том числе в программах господдержки. С уходом западных компаний, разрушением логистических цепочек в промышленности высвободилось огромное число ниш. Те же автомобили состоят из тысяч деталей, часть из которых в России не производится. И как раз небольшие производства способны наладить их выпуск. Понятно, что это небыстрый процесс, для развития таких производств надо готовить почву и условия. Качественные промышленные площадки — одно из них.

BG: В связи с уходом ряда иностранных компаний из страны предполагается, что высвободятся складские и производственные площади. Будет ли, по вашему мнению, актуально предложение новых площадей? Как вы оцениваете перспективы рынка индустриальной недвижимости в целом?

Р. Г.: Многие иностранные компании покидают рынок, но их активы переходят новым собственникам. Напомню также, что правительство разрешило параллельный импорт. Так что даже если высвободятся все складские помещения, ранее занимаемые иностранными компаниями, это, как показывают исследования аналитиков, не приведет к высокому уровню вакансии в масштабах рынка.

Надо учитывать также, что государство поддерживает ряд производственных отраслей. Если поддержка будет весомой, а экономическая ситуация к этому располагает, то инвесторы смогут получать дешевые кредиты, будут строить производства, для которых оптимально размещение в индустриальных парках. Потребность в качественной промышленной и складской недвижимости не исчезнет.

Для девелоперов традиционно этот сегмент всегда был менее доходным, чем жилая или другие виды коммерческой недвижимости, но не в сегодняшней ситуации, когда есть необходимость в развитии отечественного производства.

BG: А как продвигается работа над вашим проектом садово-парковых центров, о намерении инвестировать в который около 1 млрд рублей вы заявили осенью прошлого года?

Р. Г.: Мы приняли решение создать сеть из семи торгово-выставочных комплексов на выездах из города, что логично и удобно как для тех, кто живет за городом, так и для дачников. Сначала была идея, чтобы магазины специализировались исключительно на продаже растений и услуг ландшафтного дизайна. Но позже решили продавать все, что ассоциируется со словом «уют». В наших торгово-выставочных комплексах будут представлены различные концепции дизайна загородных садов и сопутствующие товары: заборы, бассейны, фонтаны. Можно подойти, рассмотреть в подробностях, как это выглядит, и приобрести любые элементы, которые понравились. Такого в Петербурге точно нет. Наша задача — окружить клиента заботой и предложить то комплексное решение из типовых, которое подойдет лично ему.

BG: С учетом сезонности спроса на садово-парковую продукцию как будут использоваться торгово-выставочные комплексы в остальное время?

Р. Г.: Все, что связано с дачей,— действительно сезонное явление. А вот загородный дом — явление круглогодичное. Спрос на коттеджные поселки резко вырос в связи с пандемией, и эта тенденция наблюдается до сих пор. Мы видим это на примере нашего коттеджного поселка «Резиденция у озера».

BG: Есть ли предпосылки к тому, чтобы коттеджная застройка появилась на более отдаленных от административной границы Санкт-Петербурга территориях?

Р. Г.: Безусловно. Но пока достаточно предложения в пределах 50-километровой зоны. Понятно, что чем ближе поселок к городу, тем выше на него спрос. Но город расширяется, улучшается дорожная сеть. Конечно, это повлияет на развитие загородного строительства. Новоприозерское шоссе уже дало существенный импульс такому развитию.

BG: А как оцениваете перспективы дальнейшего заполнения рынка именно загородной недвижимости?

Р. Г.: В свое время в Ленинградской области достаточно хаотично меняли виды разрешенного использования земель, что привело к появлению обманутых дольщиков в сегменте загородного строительства. Руководством региона было справедливо принято решение не осваивать никакие участки вне пределов населенных пунктов. Одновременно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко ввел «мораторий» на перевод земель в категорию ИЖС. Это отсекло огромное количество непрофессиональных игроков с рынка. Даже те, кто успел когда-то перевести земли сельхозназначения в статус ДНП (дачное некоммерческое партнерство), сегодня ничего не могут с ними сделать, пока они не внесены в границы населенного пункта. Сейчас регион работает только с социально ответственными застройщиками. Думаю, все это сейчас привело к тому, что спрос опережает предложение, если мы говорим о качественном предложении.

BG: Говорят, что каждый кризис дарит новые возможности. Как экономическая ситуация и санкции повлияли на планы вашего холдинга?

Р. Г.: В начале года мы спланировали активную инвестиционную программу, решив вкладывать в новые проекты практически всю прибыль. Но затем приостановили работу по ряду направлений, чтобы оценить, как будет складываться ситуация. При этом в отношении уже реализуемых проектов наши планы никак не корректировались — я говорю о загородной недвижимости, индустриальном парке и садово-парковых центрах. Конечно, любой кризис дает бизнесу возможности. Для нашего холдинга — это высвобождающиеся активы. Например, продают свои активы иностранные компании или российские бизнесмены, которые не справляются с текущими экономическими реалиями. Это те самые новые возможности, которыми нужно вовремя и разумно воспользоваться.