Владельцы квартир в кубанских новостройках продают их дешевле, чем сами застройщики

Резкий рост цен на краснодарскую недвижимость в предудущие два года стал причиной появления на рынке массы предложений с большим дисконтом. Это, по мнению экспертов, связано с выходом на рынок дольщиков, вложившихся в квартиры на начальном этапе строительства, а также до повышения цен и ставок по ипотеке и обеспечивающих себе маржу даже с учетом существенных скидок. По словам застройщиков, даже если собственник продает жилье на вторичном рынке дешевле, чем застройщик на первичном,— при условии покупки недвижимости в ипотеку гасить кредит за квартиру в новостройке будет выгоднее. Кроме того, юристы говорят о ряде рисков при покупке квадратных метров от собственника-физлица.

По ценам ниже рынка

Серьезный дисконт на рынке жилой недвижимости могут обеспечивать как дольщики-физлица, так и подрядчики, с которыми застройщик рассчитался квартирами за поставку стройматериалов, констатирует эксперт НКО «Кубанская палата недвижимости» Ольга Долгополова. Иногда, по ее словам, бывают ситуации, когда рекламный банер с выгодной ценой является лишь способом сбора звонков риелторами, которые затем «заводят» клиента на другие предложения.

Квартиры по цене ниже, чем у девелоперов, сейчас продают дольщики, которые покупали их до повышения цен в начале 2021 года, сообщила «Ъ-Кубань» руководитель отдела по работе с застройщиками агентства недвижимости «Аякс» Елена Гриценко. «Если эти люди успели купить по 45–60 тыс. руб. за кв. м, продавать им сейчас по 90 тыс. руб. уже выгодно, потому что у застройщика цены 100–120 тыс. руб. за "квадрат". Застройщики продавать дешевле не могут, потому что у них финансовая модель выстроена по-другому, и все зависит от проектного финансирования банков. А собственники могут: они и цену собьют, и маржу свою получат»,— говорит риелтор.

Такой вариант подходит прежде всего тем покупателям, которые имеют всю сумму на руках, добавляет госпожа Гриценко. Она отмечает, что сейчас покупательская способность граждан снизилась, а инвесторы «выбросили» на рынок очень много квартир, что подталкивает девелоперов к различного рода стимулирующим акциям. «Если застройщик предлагает такую программу и продажу без первоначального взноса, то покупателю выгоднее работать с ним, поскольку редко у кого есть столь крупные суммы для покупки недвижимости сразу. Совершать покупку с физлицами сложно, потому что ипотечная ставка пока высока, даже несмотря на серьезную уступку»,— рассказывает представитель АН «Аякс».

Первичка выгоднее

Представитель одного из крупных кубанских застройщиков на условиях анонимности рассказал «Ъ-Кубань», что сегодня ипотечные ставки на вторичное жилье находятся на уровне 11–12%, а льготная ставка по программе с господдержкой на приобретение квартир в новостройках — всего 7%.

«Очевидно, что ежемесячный платеж по новостройке будет существенно меньше. При более низкой ставке сокращается переплата по кредиту. Таким образом, более низкие ежемесячные платежи делают покупку новостройки от застройщика по факту более доступной и комфортной для покупателя. Сейчас многие застройщики субсидируют ипотечную ставку, ее размер может быть снижен до 0,1%. Такой ставки для вторичного рынка нет»,— рассказал представитель компании.

Он также добавил, что в рамках поддержки строительной отрасли государство разработало ряд мер по субсидированию ипотечных ставок на строящиеся объекты, среди самых популярных: господдержка со ставкой 7%, «Семейная ипотека» с господдержкой (4–6%), ипотека для IT-специалистов (5%) и «Дальневосточная ипотека» (1%).

Риски есть

Если покупать квартиру у дольщиков, то нужно в обязательном привлечь юриста, который знает нюансы подобных сделок и их подводные камни.

«В сделках дольщиками и перекупщиками есть вероятность приобрести сложный объект, например квартиру, купленную с использованием средств семейного капитала, но детские доли в которой выделены не были, как того требует закон. Это впоследствии может стать основанием для признания сделки недействительной, ведь госорганы начнут работу по защите интересов детей. Если же квартира была куплена за счет кредитных средств, то на сочинском рынке имеются случаи, когда покупатель гасил кредит продавца в банке, а тот потом отказывался оформлять продажу. В такой ситуации возврат средств возможен через суд»,— рассказал изданию один из экспертов по недвижимости Сочи, пожелавший остаться неназванным.

По словам юриста адвокатского бюро MIALEGIS Святослава Кодаша, в сделках между физлицами часто бывает (и это сложно представить при прямой покупке у застройщика), что продавцы, стремясь избежать уплаты НДФЛ, склоняют своих покупателей указывать в договоре минимальную стоимость объекта, фактически получая на руки рыночную.

«Это опасно в случае признания сделки недействительной, как по иску продавца или третьих лиц, например его родственников,— тогда несостоявшийся покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. То же самое касается исков арбитражного управляющего в случае банкротства»,— отмечает юрист.

Святослав Кодаш советует покупателям жилья у физических лиц заказать выписку из ЕГРН, а также проверить в доступных источниках, не находится ли продавец в процедуре банкротства. Это, по словам юриста, исключит оспаривание сделки с возвратом квартиры в конкурсную массу. На сайте службы судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.

Адвокат Роман Поленов называет фактором, снижающим риск при приобретении жилья у застройщика, возможность получить непосредственно от девелопера детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства. Кроме того, в офисе застройщика можно ознакомиться с разрешительной документацией, а также правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором ведется строительство, учитывая, что многие риски связаны именно со статусом земли и сроком действия разрешения на строительство.

«У подрядчиков обязательно нужно просить акт взаиморасчетов, который является в данном случае финансовым документом, либо чеки о выплатах суммы. В противном случае сделку могут признать недействительной»,— говорит Ольга Долгополова.

Что касается прямых сделок с застройщиком, то, по мнению опрошенных экспертов, внедренный в закон о долевом строительстве механизм расчетов через эскроу-счета их существенно обезопасил. Несмотря на то, что цена у застройщиков в связи с этим выросла, этот минус несопоставим с ранее имевшимся у покупателей риском и потерять деньги, и остаться без квартиры.

Михаил Волкодав

Читайте нас в Telegram