Что такое аварийный фонд, в рамках каких программ происходит расселение непригодных для проживания домов и куда обращаться собственникам, чтобы получить новое жилье,— в материале «Ъ».

Существует пять категорий технического состояния зданий, сооружений и строительных конструкций:

• Исправное — отсутствуют дефекты и повреждения, несущие способности сохранены;
• Работоспособное — некоторые параметры (например, деформативность или трещиностойкость) изменены, но нарушения работоспособности и несущей способности конструкций не произошло;
• Ограниченно работоспособное — имеются дефекты и повреждения, снижающие несущую способность, но опасность обрушения отсутствует, а функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния;
• Недопустимое — имеется снижение несущей способности конструкций и эксплуатационных характеристик здания. Находиться в нем можно только после проведения страховочных мероприятий и усиления конструкции;
• Аварийное — в строении выявлены повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности конструкций здания.

Таким образом, аварийным считается здание, состояние которого угрожает безопасности жильцов, оно признано непригодным для проживания по техническим причинам и подлежит сносу или реконструкции. Причем в аварийное состояние дом может перейти как в результате естественного износа, так и под влиянием внешних факторов. В свою очередь, ветхой. считается недвижимость с высокой степенью износа — 65% в случае деревянных строений, 70% — кирпичных или каменных, однако в таком жилье отсутствует опасность обрушения, и в нем все еще можно жить.

28 января 2006 года правительство РФ определило причины для признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также порядок этого процесса.

Согласно постановлению 47, жилая многоэтажка может быть признана аварийной, если: .

• не подлежит восстановлению после ЧС — землетрясения, наводнения, взрыва или пожара;
• произошла деформация ее несущих конструкций, фундамента или стен, после чего появилась угроза обрушения;
• устойчивость здания нарушена из-за наличия крена;
• находится в опасной зоне, что может привести к разрушениям в результате техногенных аварий, или есть риск возникновения природного катаклизма — например, происходит регулярное подтопление территории, сход селей или снежных лавин;
• находится в зоне, где показатели санитарно-эпидемиологической безопасности — шум, радиационный фона и проч.— не соответствуют гигиеническим нормативам.

Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, все жилые помещения в многоэтажке, которая признана аварийной, являются непригодными для проживания. Подавать документы для признания помещения таковым могут как его собственник или наниматель, так и органы контроля и надзора.

На сегодняшний день в реестре аварийного жилья числится более 59 тыс. многоквартирных домов — это примерного 6,3% от общего жилфонда, следует из данных ГИС ЖКХ. По данным Фонда развития территорий, из 33,5 тыс. домов, вошедших в программу переселения в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», 42% всего аварийного жилья относится к одноэтажной застройке, и еще 55,6% — к двухэтажной.

Как признать дом аварийным

В каждом муниципалитете создана специальная комиссия, состоящая из представителей различных ведомств, которая выносит решение о признании жилья аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции, а также о его пригодности или непригодности для проживания. В состав комиссии могут входить: отдел архитектуры и градостроительства, государственная жилищная инспекция, БТИ, Роспотребнадзор, МЧС и пожарная инспекция.

Чтобы запустить процесс признания здания аварийным, нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, заказным письмом или через сайт госуслуг или МФЦ. В обращении должна содержаться просьба о расселении и описание состояния объекта, документы на собственность или же договор соцнайма, техпаспорт с указанием процента износа здания и результаты экспертизы проектно-изыскательских работ. В случае если подтверждений окажется недостаточно, комиссия может назначить дополнительную проверку. Со дня подачи заявления у сотрудников администрации есть 30 дней, чтобы собрать комиссию и вынести официальное решение. Помимо ответа от чиновников, узнать о наличии аварийного статуса у сооружения можно на сайте Фонда развития территорий — в федеральном реестре аварийных домов. Также с 1 февраля 2022 года информация о признании дома аварийным или непригодным для жилья должна содержаться в стандартной выписке из ЕГРН.

Как происходит переселение из аварийного жилья

С 2019 года россиян переселяют из непригодных для проживания домов в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», рассчитанного до 2025 года. В него вошли дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. В апреле 2024 года зампред правительства Марат Хуснуллин сообщил, что в рамках реализации программы было расселено почти 11,8 млн кв.м. аварийного жилья, а жилищные условия улучшили 701 тыс. граждан. Гендир оператора нацпроекта — Фонда развития территорий (ФРТ) — Ильшат Шагиахметов при этом уточнил, что 38 субъектов федерации исполнили задачи нацпроекта досрочно. По словам же министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина 16 регионов уже уже приступили к новой программе по расселению аварийного жилья, озвученной президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в феврале. Со сроками исполнения предыдущей программы можно ознакомиться на сайте ФРТ или запросив информацию в администрации муниципалитета. В приоритетном порядке расселяется жилплощадь, где существует явная угроза обрушения.

Куда переселяют из аварийного дома

Владельцы аварийной недвижимости могут претендовать на два варианта возмещения. Один из них — денежная компенсация за жилплощадь. Как правило, оценка помещения производится независимым экспертом, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости. Зачастую предлагаемой суммы недостаточно для покупки новой квартиры, потому что учитывается и состояние самого многоквартирного дома: чем оно хуже, тем меньше стоимость. Есть и альтернативный вариант — заселиться в порядке очереди в квартиру, предлагаемую по программе. В любом случае с собственниками составляются отдельные соглашения. Владельцам аварийного фонда полагается жилье, равноценное прошлому, в частности, по площади и количеству комнат. Кроме того, квартиры в новых многоэтажках должны быть обязательно оборудованы санузлами, коммуникациями, плитой и иметь чистовую отделку, а сам дом должен быть расположен в пределах того же района или по согласованию с владельцем — в другом округе или муниципалитете. В случае если одна из норм не соблюдена, собственник вправе направить претензию в суд.

Помимо нового жилья или денежной компенсации взамен старого, гражданин может потребовать от властей:

• возмещение средств, потраченных на аренду жилья, включая деньги на переезд и услуги риэлтора, если его дом признан аварийным, а место для расселения предоставлено не было;
• недополученную выгоду, если собственник сдавал в аренду помещение в здании, признанном аварийным до окончания официального договора;
• возврат взносов на капитальный ремонт, если аварийный дом признают подлежащим сносу.