Факторы роста

Реальные доходы населения оказались менее значимыми для роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города. К такому выводу пришли аналитики «Циана» проанализировав результаты Всероссийской переписи населения.

Эксперты «Циан.Аналитики» проанализировали итоги Всероссийской переписи населения 2021 года, результаты которой были опубликованы в августе 2022 года. Аналитики выяснили, как изменение численности населения и миграция влияют на стоимость недвижимости и ввод жилья девелоперами. Были проанализированы данные по городам с населением более 500 тыс. жителей.

Цены на недвижимость растут быстрее в городах с более высоким миграционным приростом. В лидерах рейтинга по росту цен Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда, затем идут крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа: Казань, Нижний Новгород и Самара. Более чем на 60 тыс. рублей за период 2016–2022 годов выросла стоимость квадратного метра во Владивостоке, что сопоставимо с ростом в Казани. В крупнейшем восточном городе нашей страны сыграли свою роль дальневосточная ипотека и недостаток подходящих земельных участков под новое жилищное строительство. Среди крупных городов по росту цен выделились также Краснодар, Тюмень и Сочи: в эти города в межпереписной период был обеспечен высокий приток населения.

В долевом отношении лидеры увеличения стоимости квадратного метра выглядят несколько иначе: здесь наибольший прирост продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания. Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. Для ряда городов сыграл роль эффект низкой базы — на 80–90% за пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

Вместе с тем не все миллионники показали активный рост цен на жилую недвижимость. Сдержанным оказался рост в Екатеринбурге, Перми и Волгограде. В двух последних городах наблюдается сокращение населения, поэтому спрос на жилье снижается, что приводит к умеренному росту цен на первичном и вторичном рынках.

Наименьший рост стоимости показали такие города, как Оренбург, Челябинск и Ижевск. В указанных городах население сокращается, в связи с чем снижается активность девелоперов и повышается спрос на строительство жилья населением. В долевом соотношении наименьший рост стоимости показали также Уфа, Пермь и Екатеринбург. Минимальный рост стоимости в процентном соотношении в Москве за счет эффекта высокой базы.

Максимальные объемы ввода

Наибольший ввод жилья в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения. Максимальные объемы ввода в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в каждом из которых построено более 20 млн кв. м жилой недвижимости за период 2010–2021 годов. При этом в Санкт-Петербурге за этот период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры: Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж, Казань. Среди миллионников минимальный объем жилья возвели за десять лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Из крупных городов взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Минимум недвижимости за десять лет возведен в Тольятти, Хабаровске и Махачкале (менее 3 млн кв. м). Если в двух первых городах — это следствие сокращения численности населения, то в Махачкале — изъяны статистики. Для Северного Кавказа в целом и для Махачкалы в частности характерен высокий прирост населения, однако значимая доля жилья вводится жителями и не всегда корректно учитывается статистически.

Дальневосточные города традиционно неинтересны крупным девелоперам, а потому сильного прироста вводимого жилья здесь не наблюдается. Исключение — экономически активный Владивосток, в котором реализуются точечные проекты строительства жилой недвижимости более высокого класса. Рекордные вводы жилья Владивосток также не демонстрирует.

Американские горки доходов населения

Наиболее активный рост ввода жилой недвижимости в крупнейших городах пришелся на период 2011–2015 годах. При этом в 2010–2013 годах он во многом обеспечивался увеличением строительной активности населения. В 2014–2015 годах на фоне снижения реальных доходов населения увеличилась активность девелоперов, которые предлагали квартиры на первичном рынке по более низким ценам в сравнении со стоимостью собственного строительства.

В 2016–2017 годах реальные доходы населения продолжали сокращаться, что в совокупности с относительно дорогой ипотекой снизило спрос на недвижимость, из-за чего девелоперы заморозили часть проектов как в крупнейших городах (Москва, Екатеринбург), так и в менее крупных (Пенза, Барнаул, Тюмень). К примеру, в Москве девелоперы снизили ввод жилья в 2016 году на 600 тыс. кв. м по сравнению с 2015-м.

В 2018–2019 годах наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к значениям 2015 года. В 2020 году пандемия COVID-19 не позволила рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось и снижение реальных доходов населения, и ковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 года не была запущена программа льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов. Результат — беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%. При этом 23% из общего объема ввода обеспечено населением.

В городах с убывающей численностью ввод жилья обеспечивается преимущественно населением, а в быстрорастущих городах — девелоперами. К примеру, в Пензе, Астрахани и Тольятти, в которых за межпереписной период население сократилось на 5–10%, доля строительства собственного жилья составляет 40–50%. Похожие цифры по Саратову, Ульяновску и Туле. Для более крупных убывающих городов — Нижнего Новгорода, Омска и Самары — эта доля составляет 25–30%. Аналогичные доли в растущих Екатеринбурге и Новосибирске: 10–15%.

В правиле есть и исключения: южные крупные города с развитым пригородным хозяйством. Так, в активно увеличивающих численность жителей Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже до 30% жилой недвижимости в 2020–2021 годах было введено населением. Вместе с этим для указанных городов характерно снижение строительной активности населения и увеличение роли девелоперов.

«Есть стандартные факторы роста цен на недвижимость, однако эксперты часто забывают про не менее важный, а порой и определяющий элемент — миграционные процессы. По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир выступает динамика численности населения. Реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год оказались менее значимыми для роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение программы льготной ипотеки,— считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость отсутствует».

Василий Стариков