Офисов стали строить меньше из-за кризиса

Снижение спроса на офисы и стремление крупных компаний сократить занимаемые в бизнес-центрах площади вынуждают девелоперов сворачивать реализацию своих проектов. По итогам 2022 года объем ввода в Москве новых объектов окажется в два-три раза ниже среднегодового показателя за все 20 лет столичного офисного рынка. Эксперты ожидают, что негативная для девелоперов конъюнктура вынудит их снижать арендные ставки на 20–30%. Они также предупреждают, что для восстановления рынка потребуется не один год.

Объем ввода новых офисов в Москве по итогам 2022 года составит 240–340 тыс. кв. м, что в два-три раза ниже среднегодового показателя за последние 20 лет (758,1 тыс. кв. м), говорится в исследовании Asterus. Это почти втрое ниже и объема новых площадей, ввод которых ранее был анонсирован на этот год. В IBC Real Estate ждут снижения ввода площадей на 40% год к году, до 347 тыс. кв. м.

Директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко напоминает, что в начале этого года консультанты прогнозировали вывод на рынок около 1 млн кв. м новых площадей. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина в конце 2021 года предполагала, что в этом году девелоперы сдадут 600–620 тыс. кв. м, но по факту получится не более 260–270 тыс. кв. м.

Девелоперы корректируют объемы ввода на фоне низкого спроса.

По словам руководителя брокерского отдела OF.ru Виктора Розенберга, в этом году объем сделок снизился на 50% год к году, а спрос — на 40%. Сейчас все больше компаний стали отказываться от излишних арендуемых площадей, добавляет он. В третьем квартале 2022 года на долю таких сделок приходится 41% против 5–10% годом ранее, добавляет руководитель управления аналитики Asterus Денис Бобков.

Такая ситуация, по прогнозам консультантов, может привести к дисбалансу на офисном рынке, когда объем сдающихся и освобожденных площадей будет превышать объем уже построенных и арендованных. Впервые за всю историю наблюдений подобное было в разгар пандемии в 2020 году, но через год ситуация выправилась.

Владельцы бизнес-центров могут отреагировать на негативную конъюнктуру, предоставляя арендаторам дисконты более чем на 20%, с пересмотром ставок через три-пять лет, считает Денис Бобков. Управляющий партнер IPG Иван Починщиков уже знает о примерах демпинга, когда собственники офисов снижают ставки для крупных арендаторов до 30%. Но Кирилл Бабиченко называет значительные дисконты исключением из правил.

Вряд ли в краткосрочной перспективе стоит ждать восстановления спроса на офисы из-за непростой ситуации на рынке труда и ухода с российского рынка крупных международных компаний, отмечает господин Починщиков. Скорее всего, по его прогнозам, в ближайшее время рынок столкнется со снижением среднерыночных ставок аренды на 10–12%. Вырастет и уровень вакантности — на 10–12% против 7,7% по итогам 2021 года, добавляют в Asterus. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай предполагает, что в 2023 году ставки на аренду офисов достигнут своего дна, а их рост возможен не раньше 2024 года при условии восстановления экономики.

Активность девелоперов, по всей видимости, также будет оставаться невысокой. Госпожа Ногай ждет, что темпы ввода офисной недвижимости на уровне 250–350 тыс. кв. м для рынка будут характеры еще несколько лет. Денис Бобков не исключает, что девелоперы в ближайшие годы займутся редевелопментом давно построенных бизнес-центров.

Екатерина Ногай предполагает, что в ближайшие несколько лет спрос на офисном рынке Москвы будут формировать компании с госучастием, которым потребуется расширить занимаемые сейчас площади. Хотя директор по продажам Point Estate Роман Амелин обращает внимание на то, что выходить в Россию чаще начинают азиатские компании. Эти участники рынка, резюмирует эксперт, также могут формировать спрос на рынке офисов.

Александра Мерцалова