2022 год закончился ростом сдачи жилья, но отрасль тревожит будущее

За 2022 год, по данным Росстата, в РФ введено 102,7 млн кв. м жилья, что стало рекордом. В целом за год рост продемонстрировали темпы сдачи и многоквартирных домов, несмотря на отрицательную динамику во второй половине года, и индивидуального жилья — оно, впрочем, после ноябрьского падения продолжило спад и в декабре. И если 2023 год власть и участников рынка особо не беспокоит — пока прогнозируется ввод на уровне около 100 млн кв. м,— то последующие перспективы уже связаны с определенными рисками, вызванными, в частности, прошлогодним замедлением ипотечного кредитования и, соответственно, прироста средств покупателей на эскроу-счетах.

Для жилищного строительства в целом 2022 год завершился довольно успешно — по оперативным данным Росстата, опубликованным вчера, введено 102,7 млн кв. м жилья, что на 11% больше, чем годом ранее.

Ввод многоквартирных домов (МКД) по итогам года составил 45,5 млн кв. м — прирост 4,7% к итогам 2021 года, когда застройщики ввели 43,5 млн кв. м.

В декабре этот сектор показал рост на 5,8% в годовом выражении (8,2 млн против 7,8 млн в декабре 2021 года), что стало первым «положительным» месячным показателем с июня, когда сегмент МКД терял темпы ввода по сравнению с прошлогодними. Впрочем, наращивание объемов к концу года — весьма характерное явление для индустриального строительства.

Сектор ИЖС, как показала годовая статистика, в декабре, напротив, продолжил падать — если в течение года частное домостроение «тянуло» за собой все жилищное строительство и в целом за год достигло 57,2 млн кв. м, что на 16,5% больше, чем в 2021 году, то в последний месяц ввод составил 1,2 млн кв. м, что хуже декабрьского значения 2021 года на 63%. Напомним, впервые за долгое время объемы ввода ИЖС рухнули в ноябре — до 1,76 млн кв. м, что примерно втрое ниже показателей ноября 2021-го. Довольно резкое падение ИЖС, в частности, объясняется как объективным замедлением строительства, так и исчерпанием статистических факторов — в частности, постановки на кадастровый учет для газификации домов, что позволяло «вводить» существовавшие ранее дома (см. “Ъ” от 15 ноября). Как отметил вчера на круглом столе «Механизмы стимулирования развития рынка жилищного строительства: проектное финансирование и ипотека» в Госдуме руководитель аппарата ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик, в дальнейшем данные по вводу ИЖС будут «настоящими», но для полной чистоты предложил и электричество подключать лишь после постановки дома на кадастровый учет.

Ожидания от жилищного строительства на этот год с учетом имеющихся заделов и проектных деклараций уже довольно оптимистичные — как заявлял ранее вице-премьер Марат Хуснуллин, планируется сохранить планку по вводу жилья на уровне 100 млн кв. м. По словам главы НОСТРОЙ Антона Глушкова, этот объем можно считать «гарантированным» — более 50% жилья, которое вводится в этом году, уже «нашло своих инвесторов», и «даже при снижении выдачи ипотеки в два раза, тот объем жилья, который сейчас находится в строительстве с вводом в 2023 году, будет распродан в полном объеме».

Однако, как следовало из выступлений участников круглого стола, опасения вызывают перспективы ввода жилья скорее в последующие годы.

Так, отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин, в 2022 году, по предварительным оценкам, не удалось выполнить план по наращиванию ипотечного портфеля на 2,5 трлн руб.— «500 млрд руб. не пришло в стройку, что является серьезным недобором с точки зрения наполнения эскроу-счетов». Как добавил Антон Глушков, «провал в ипотеке» начнет себя проявлять с первого полугодия 2024 года, несколько омрачает перспективы и впервые зафиксированная в четвертом квартале 2022 года отрицательная динамика прироста средств на эскроу-счетах (в ноябре они сократились на 25 млрд руб., что говорит как о росте раскрытий счетов после завершения проектов, так и о сокращении спроса на первичном рынке). С учетом этого нельзя исключать, что в 2023 году проектное финансирование для застройщиков может подорожать.

По словам замгендиректора ДОМ.РФ Алексея Ниденса, сейчас рост ипотеки в новостройках приближается к пределу (70% сделок — с ипотекой, из которых 90% в рамках льготных программ), в связи с чем необходимо развивать другие направления. Огромный потенциал, по его словам, есть в ИЖС, где доступность кредитов является сдерживающим фактором. Отметим, одним из факторов роста частного сектора в 2022 году стало также распространение льготных ипотечных программ на индивидуальное строительство — за год, по данным ДОМ.РФ, было выдано 33 тыс. кредитов на ИЖС против 10 тыс. в 2021-м (см. “Ъ” от 26 января) и ожидается дальнейший рост. Как добавила президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, в качестве мер стимулирования необходимо продумать и возможность подводить коммуникации к ИЖС за счет средств ипотеки. Впрочем, добавим, с учетом «провалов» последних двух месяцев, а также отсутствия учета строящихся частных домов прогнозировать дальнейшую динамику ИЖС пока весьма затруднительно.

Евгения Крючкова