Цены на аренду квартир пошли вниз из-за избытка предложения

Активный выход на рынок инвесторов и снижение спроса привело к избытку арендного жилья в Москве. Число предлагаемых квартир здесь за год выросло почти в 2,5 раза, а доля предложения в новых домах достигла 13%. Аренда квартир в этих условиях подешевела за год более чем на 20%, сильнее, чем в других крупнейших городах страны. Объем арендного предложения в городе будет лишь расти, ждут эксперты.

Объем предложения недвижимости в долгосрочную аренду в Москве на начало февраля достиг 30 тыс. лотов, что в 2,4 раза больше, чем годом ранее, подсчитали в «Циан.Аналитике». Замдиректора департамента аренды компании «Этажи» Дарья Хлыстова отмечает, что для Москвы характерен более выраженный рост арендного предложения, чем для страны в целом.

По ее данным, объем экспозиции в столице за год вырос на 25–30% против 15% по стране.

В сегменте высокобюджетной аренды за год объем предложения в Москве вырос на 116%, подсчитали в Intermark Real Estate.

На динамику повлиял в том числе выход на рынок инвестиционных квартир. По оценкам «Циан.Аналитики», на долю квартир в домах, сданных за последние три года, приходится 13% от всего предложения арендного жилья. В начале 2020 года такие квартиры занимали 8% от экспозиции, в начале 2019 года — 4%. В «Этажах» оценивают долю новостроек примерно в 10% от предложения. В Intermark Real Estate отмечают рост показателя в дорогом сегменте с 5–6% до 7% за три года. Но в высокобюджетном сегменте от завершения строительства до выхода объекта на рынок проходит в среднем два года, указывают аналитики.

Действовавшие на первичном рынке льготные ипотечные программы способствовали буму инвестиционного спроса на новостройки в 2020–2021 годах, а сейчас эти квартиры постепенно выходят на рынок. Но часть собственников отложила продажу до стабилизации цен на вторичном рынке, говорит Дарья Хлыстова. Спрос на арендные квартиры в новостройках, несмотря на растущее предложение, ограничен. По данным «Циан.Аналитики», новые дома формируют около 5% запросов арендаторов. Одна из причин — высокие заявленные цены. Однокомнатная квартира в сданном с 2020 года доме в Москве стоит в среднем 49,5 тыс. руб. в месяц, в объекте 2015–2019 годов — 42 тыс. руб. в месяц, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

На затоваривание московского рынка аренды повлияли не только инвесторы. Госпожа Хлыстова обращает внимание и на снижение миграционного притока.

Важным фактором, по мнению директора департамента аренды Intermark Real Estate Елены Куликовой, также стал отъезд за рубеж части собственников и потенциальных арендаторов. В дорогом сегменте рост предложения уже привел к заметному увеличению срока сдачи объектов, так как потенциальные арендаторы осматривают много вариантов и торгуются, говорит она. Спад спроса был обусловлен и состоянием неопределенности, любые решения по сделкам, связанным с недвижимостью, откладывались, добавляет партнер NF Group Андрей Соловьев.

По данным «Авито Недвижимости», несмотря на остающийся высоким уровень цен на арендное жилье, Москва сегодня лидирует по темпам их снижения среди крупнейших городов. За год стоимость усредненного лота в столице уменьшилась на 21,4%, до 55 тыс. руб. в месяц. В «Циан.Аналитике» отмечают снижение стоимости «однушек» за год на 15%, до 43,5 тыс. руб. В высокобюджетном сегменте заявленные цены, по оценкам NF Group, сократились на 10%, дополнительно собственники часто готовы обсуждать скидку в 5–20%.

Алексей Попов ждет дальнейшего увеличения арендной экспозиции в Москве, напоминая, что в 2021–2022 годах в городе был сдан рекордный объем недвижимости — 6–7 млн кв. м, против 4–4,5 млн кв. м в 2019–2020 годах. Даже если в 2023 году объемы ввода будут ниже, число лотов в уже построенном «новом» жилье будет больше, чем в предыдущие годы, указывает он. Елена Куликова добавляет, что дальнейший прирост предложения в новых домах в высокобюджетном сегменте негативно скажется на спросе в объектах с большей степенью амортизации.

Александра Мерцалова