На каких условиях компания может продать все свои активы в России

Владелец «Меги» и IKEA продаст всю свою недвижимость в России. Собеседники “Ъ FM” оценивают сделку в несколько миллиардов долларов. Шведская Ingka Group намерена избавиться от всего портфеля активов в стране, сообщили источники РБК. Это около 2 млн кв. м арендных площадей. Но для одобрения сделки потребуется разрешение правительственной комиссии, а та потребует от продавца сделать скидку. Так кто и за сколько может купить эти активы? Об этом — Даниил Бабкин.

Собеседники “Ъ FM” с трудом вспоминают продажи бизнеса такого масштаба в сегменте торговых центров. Шведская Ingka — крупнейший собственник коммерческой недвижимости в России: больше 2 млн кв. м в торговых центрах и почти 2 млн кв. м арендной площади.

Если покупатель на эти активы найдется, то группа фактически полностью уйдет из страны, отметил основатель Российского совета торговых центров Олег Войцеховский: «Мудрая компания господина Ингвара Кампрада дождалась ситуации, когда все, скажем так, более компактные иностранные участники рынка ушли. Там проанализировали, что происходило, к тому же, сейчас ее предложение уже уникально. Так что Ingka Group вышла и говорит: вот мой актив, он большой, раскрученный, вариантов купить еще что-то особо нет, давайте теперь с нами говорить по этому поводу».

В портфеле Ingka Group — недвижимость по всей России: 14 торговых центров «Мега», гипермаркеты с магазинами IKEA, участки под будущую застройку ТЦ. Такие активы могли бы стоить очень дорого, но с прошлого года иностранные компании из недружественных стран должны получать одобрение правительственной комиссии при продаже. И одно из условий для согласования — скидка в 50% и рассрочка оплаты на один-два года.

“Ъ FM” попросил оценить возможную сумму сделки гендиректора компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова: «Если говорить о максимально релевантной цене с учетом текущей конъюнктуры, то стоимость может составлять порядка $5 млрд. Но реальность такова, что будет рассчитан дисконт как минимум в 50%, далее рассрочка.

С этим условием реальная стоимость сделки может составить от $2,5 млрд до $3 млрд.

Конечно, это очень привлекательная возможность для любого покупателя, потому что фактически уровень арендной доходности возврата на капитал будет просто запредельным, выше 10% рентабельности. Претендентами на актив могут выступить ГК "Ташир", Crocus Group. Не исключаю, что интерес мог бы проявить и Сбербанк».

До пандемии и текущего кризиса активы Ingka Group в России, по некоторым оценкам, могли стоить до $10 млрд. Доля покинувших страну брендов доходила до 50%, но даже после закрытия они платили аренду весь 2022 год, говорят собеседники “Ъ FM”.

Поэтому портфель активов по-прежнему очень большой и неоднородный, так что при продаже он, вероятно, будет поделен, подчеркнула глава ритейл-департамента консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько: «Такой актив практически невозможно потянуть. Есть лишь несколько компаний на рынке, и их можно пересчитать по пальцам одной руки, которые способны проинвестировать в такой огромный портфель и у которых есть компетенции в недвижимости, чтобы выстроить стратегию того, как дальше развивать эти объекты.

Но я убеждена, что весь портфель продать очень сложно, все-таки, думаю, это будет розничная продажа. Все же классическое поведение инвесторов, когда активы разнородные и находятся в различных регионах, это оставлять себе крупные объекты в Москве и Санкт-Петербурге».

Первая IKEA открылась в России в 2000-м, первая «Мега» — в 2002-м. Полгода назад источник ТАСС сообщали, что шведская компания планирует вернуться в Россию в течение двух лет. А на днях правительственная комиссия одобрила продажу трех из четырех российских заводов IKEA.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".