2024 год может изменить траекторию спроса на жилье

Сектор жилищного строительства закончил год очередными рекордами — как по объемам ввода жилья, так и по площадям запущенных проектов. Сформированного задела в целом хватит для удержания темпов как минимум в следующем году. Однако ключевым решением для отрасли в 2024-м станет судьба льготных ипотечных программ, ограничение которых отразится на объемах ввода многоквартирных домов в более длительной перспективе. Если в новом году застройщики на фоне сокращения спроса начнут снижать запуск проектов, то это может привести к падению темпов ввода после 2026-го. Хватит ли административных мер поддержки предложения и ожидаемого роста спроса на частные дома для удержания и наращивания темпов — вопрос пока открытый.

2023 год, по предварительным оценкам, стал самым успешным для жилищного строительства: ожидается, что ввод жилья превысит 105 млн кв. м. Чуть менее половины этого объема, 51 млн кв. м, как сообщалось, обеспечит ввод многоквартирных домов (против 45,5 млн кв. м в 2022-м). Одновременно с этим вырос и запуск новых проектов: по данным Минстроя, объем их выхода на рынок оценивается в 47 млн кв. м, что стало абсолютным максимумом для России. В итоге в стадии строительства, по данным на 26 декабря, находится примерно 108 млн кв. м — на 8% больше, чем годом ранее. Теперь, как отмечают в аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина, стоит задача «удержать высокие темпы жилищного строительства в последующие годы, чтобы достичь ежегодного ввода не менее 120 млн кв. м жилья».

Росту запуска новых проектов способствовал ажиотажный спрос на ипотеку, преимущественно льготную, в связи с ростом ключевой ставки, к тому же застройщики старались сделать задел по продажам в ожидании возможного завершения части льготных программ с 1 июля 2024 года.

Наряду с этим фактором активного спроса стало также желание граждан не допустить обесценения сбережений на фоне роста инфляции. Впрочем, у льготной ипотеки есть и обратная сторона: ЦБ уже фиксировал признаки перегрева рынка. Так, рост спроса на жилье в 2023 году спровоцировал резкий рост цен на недвижимость, и для охлаждения рынка уже принимались меры: сначала минимальный взнос по всем льготным программам был повышен по всем ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а по ипотеке на новостройки под 8% с 23 декабря он вырос уже до 30%.

Действие основных льготных программ, в частности семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 8%, пока завершается летом 2024 года.

Семейную ипотеку власти уже обещали продлить, а вот ипотеку на новостройки планируется сделать более адресной, в частности оставить ее для регионов с низким спросом на жилье. На принятие итогового решения и поиск баланса есть еще полгода, однако прогнозы, которые делаются сейчас, вполне ожидаемо предрекают заметное уменьшение спроса на жилье, с учетом того что ключевая ставка, по оценкам Минфина, может начать снижаться в лучшем случае к концу следующего года. В итоге застройщики будут сокращать запуск новых проектов — это уже влечет за собой риски падения объемов ввода жилья после 2026 года, хотя задел, который может быть сформирован в первом полугодии 2024 года, может несколько сгладить этот эффект. При этом, отмечают в аппарате Марата Хуснуллина, правительство «регулярно проводит мониторинг ситуации рынка жилищного строительства, работая в связке с ЦБ и Минфином — при необходимости будут разработаны новые предложения по поддержке граждан».

Вероятно, компенсировать этот риск отчасти может рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который пока меньше подвержен влиянию ипотечного фактора, в силу того что охват этого сегмента ипотечным кредитованием значительно скромнее, притом что этот сегмент по объемам ввода сопоставим с рынком многоквартирных домов. Так, в ИЖС с ипотекой возводится каждый пятый дом, а в секторе многоквартирных домов — 90% сделок на первичном рынке производится с ипотекой. В этом году ввод частных домов несколько замедлился, но остается высоким (по данным за январь—ноябрь, сдано в эксплуатацию 52,2 млн кв. м, что на 6,8% меньше, чем годом ранее), при этом потенциал этого сегмента, по экспертным оценкам, еще не реализован и спрос, который активно проявил себя с ковидного 2020 года, будет продолжать расти.

Власти уже задумывались о дополнительном стимулировании интереса к ИЖС — в частности, Минстрой анонсировал разработку отдельной льготной ипотечной программы для этого сегмента.

Пока же на ИЖС в основном влияют, в частности, регуляторные факторы — например, программа социальной газификации подталкивает граждан к регистрации домов. Дальнейший рост спроса на частное домостроение ожидается и на фоне регуляторных изменений — распространения на этот сегмент возможности финансирования строительства через эскроу-счета при использовании типовой документации или домокомплектов, что делает и более понятным этот сегмента для банков.

Впрочем, обеспечение ввода 120 млн кв. м жилья, по мнению главы НОСТРОЙ Антона Глушкова, зависит не только от ипотечных программ, но и от иных мер поддержки: механизмов инфраструктурных облигаций, упрощения процедур по внесению изменений в градостроительные документы, а также масштабирование практик по реализации проектов комплексного развития территорий. В аппарате вице-премьера также сообщают, что ведется системная работа по обеспечению высоких темпов ввода — в частности, Минстрой заключил с регионами меморандумы по повышению градостроительного потенциала участков для жилищного строительства, «что позволяет сформировать заделы на будущее». На 1 декабря, отмечают в аппарате, он составил 432,6 млн кв. м — на 10% больше, чем годом ранее. Также идет работа по выявлению и вовлечению в оборот неиспользуемых территорий: в текущем году выявлено 140 тыс. га участков, пригодных для жилищного строительства. Однако де-факто это меры поддержки предложения, которое, как известно, порождается спросом.

Евгения Крючкова