Какие риски стоит учесть при покупке такой недвижимости

Несмотря на все еще не определенный властями статус апартаментов, покупатели продолжают активно интересоваться таким форматом недвижимости. В том числе это отклик на более низкую по сравнению с жильем стоимость. Однако не все покупки в этом сегменте могут оказаться безопасными. «Ъ» разбирался, как не потерять свои вложения в недвижимость.

В марте 2024 года объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы сократился на 19,9% год к году, до 8 тыс. лотов, подсчитали в «Метриуме». Во многом снижение объема предложения апартаментов произошло из-за вымывания лотов с рынка.

В начале 2024 года спрос на апартаменты вырос на 65,6% год к году, уточнили аналитики.

Не только в Москве представлены альтернативы классическому формату жилья. В конце сентября 2023 года общий объем рынка апартаментов по всей России достиг 4,3 млн кв. м, хотя в 2017 году показатель составлял только 1,8 млн кв. м, подсчитали в Nikoliers. Превалирующую долю все еще занимают Москва (1,58 млн кв. м, или 34%), Черноморское побережье (1,12 млн кв. м, или 26%) и Санкт-Петербург (645 тыс. кв. м, или 15%), отмечают консультанты. Но апартаменты набирают популярность и в других частях страны. В топ-10 регионов входят примыкающие к мегаполисам Московская и Ленинградская области, а также Новосибирская, Свердловская, Челябинская, Калининградская области и Республика Башкортостан, уточнили консультанты.

По подсчетам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, в среднем в проектах с апартаментами цены примерно на 15–20% ниже, чем в жилых комплексах, аналогичных по качеству, концепции и расположению. Достичь такой разницы получается в том числе за счет более низких требований к планировке лотов, их количеству на этаже, инсоляции.

В то же время коммунальные платежи за такие объекты, как правило, больше на 20–30%, по сравнению с жильем. Выше и налоговая нагрузка: за апартаменты начисляется налог в размере 0,5–2% от кадастровой стоимости имущества вместо 0,1%. Еще один важный момент — апартаменты отличаются от квартиры невозможностью получить постоянную регистрацию, напоминает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Однако, учитывая разницу в стоимости апартаментов и квартиры, переплата за коммунальные платежи и налог на имущество в конечном счете часто оказываются не столь существенными.

Инвестиционный вариант

Помимо классических апартаментов, которые приобретаются для проживания или самостоятельной сдачи в аренду, на рынке развивается еще один сегмент — апарт-отели. По подсчетам Nikoliers, сейчас общий объем предложения апарт-отелей в Москве составляет 5,4 тыс. номеров. По их данным, за последние три года было введено 1,8 тыс. юнитов, еще 770 ожидается в 2024 году.

Апарт-отели представляют собой комплексы апартаментов под управлением профессиональной компании с использованием системы бронирования гостиничного типа. В других странах формат традиционно используется для среднесрочного и долгосрочного проживания, обладая теми же функциями, что и классическое жилье.

Существенным отличием остаются более мягкие договорные условия: выехать из апарт-отеля, в отличие от квартиры, можно в любое время.

Такие объекты, как правило, строятся через механизмы долевого строительства и реализуются частным инвесторам, их управлением при этом продолжает заниматься профессиональная компания. Она предоставляет гостиничный сервис при сдаче апартаментов собственников.

Приобретают лоты в апарт-отелях преимущественно с инвестиционными целями. Коммерческий директор УК Norke Богдан Ковеза указывает, что 90% собственников в итоге передают свою недвижимость в управление. «Лишь небольшой процент остается проживать в юнитах»,— добавляет он. Потенциальных инвесторов привлекает минимальный порог вхождения и возможность получать ежемесячный денежный поток, считает эксперт.

Рискованное вложение

Формат, привлекающий неопытных инвесторов,— лоты в бывших промышленных и административных зданиях, не предназначенные для проживания, а также современные здания, которые де-юре задекларированы как бизнес-центры, однако в них под видом апартаментов продаются офисные помещения, поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. По его подсчетам, сейчас доля таких зданий на первичном рынке Москвы составляет порядка 5–7%, но в минувшем году этот показатель был выше, так как предложение скорректировалось вниз из-за высокого спроса на такие объекты.

Такая недвижимость пользуется спросом за счет еще более низкой цены по сравнению с апартаментами. Для девелопера это тоже выгодно: ему не надо нести расходы на получение разрешительной документации на проект.

Однако покупка подобных лотов для проживания несет высокие риски. Собственник недвижимости может быть оштрафован за проживание в нежилом помещении, а при повторном нарушении власти города могут через суд добиться запрета на использование нежилого помещения в целях, не соответствующих разрешенному использованию. Если же такой объект попадет под проект комплексного развития территории или снос, его владельцы по жилищному законодательству не смогут получить компенсацию.

Мэрия против апартаментов

В Москве, где сосредоточен основной объем предложения в сегменте, мэрия уже начала активно бороться с использованием недвижимости не по назначению, и споры с покупателями псевдоапартаментов в бывших производственных и административных зданиях переходят в судебную плоскость.

В конце 2023 года департамент городского имущества и правительство столицы обратились в Арбитражный суд с иском о признании трех зданий на 8,2 тыс. кв. м на Вольной улице в районе Соколиная Гора объектами незавершенного строительства, запрете образовывать, продвигать и продавать в них новые помещения. В качестве третьих лиц фигурируют более 300 физлиц, выкупивших площади в этом объекте. Адвокат, представляющий интересы 146 покупателей, пояснял «Ъ», что производственные здания 1967 года постройки переоборудовали и продали в 2021–2023 годах физлицам, при этом Росреестр зарегистрировал их права собственности (см. «Ъ» от 26 января).

Случай с апартаментами на Вольной улице — один из десятков исков, инициированных мэрией Москвы, говорит партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын. Юрист также представляет интересы одного собственника в аналогичном деле по иску, поданному осенью 2023 года к ООО «Проджектор девелопмент» и «Максима плаза» по проекту на Золоторожском Валу, д. 11, стр. 22. Здесь производственный комплекс был перестроен в апартаменты, не пройдя все согласования. Признать объектом незавершенного строительства мэрия через суд также пытается объекты в Дегтярном переулке Тверского района и в Переведеновском переулке в Басманном районе Москвы. Признание апарт-комплексов объектами незавершенного строительства — один из сценариев борьбы властей с самовольными постройками.

Такая ситуация сформировалась в том числе из-за неопределенного статуса апартаментов, считает Руслан Сырцов. Чтобы не приобрести лоты, с которыми могут возникнуть проблемы, необходимо проверять назначение земли. Допустимый вид разрешенного использования такого участка — «гостиничное обслуживание», указывает он.

Генеральный директор «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян подтверждает, что, если проекты продаются как офисы или без конкретного функционального назначения, в дальнейшем покупатели могут лишиться права собственности. Выбирая апартаменты, добавляет он, стоит ориентироваться и на механизм продажи: реализуемые в правовом поле проекты продаются по договорам долевого участия (ДДУ), а не по договорам инвестирования или покупки будущей вещи. Так же, как и в случае с квартирами, стоит учитывать репутацию застройщика, его опыт и портфель выполненных проектов.

Кроме того, у приобретаемого объекта должен быть собственный кадастровый номер, а не доля в общем помещении, обращает внимание основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Покупка доли в помещении, указывает она, не позволит распоряжаться имуществом без согласия остальных владельцев таких долей. «Проблемные» помещения намеренно предлагают по заниженной цене, чтобы привлечь как можно больше людей, отмечает Вячеслав Климов. Соответственно, резюмирует он, низкая цена является поводом для осторожности и тщательной проверки.

Дарья Андрианова