Как на Кубани развивается рынок жилищного управления

В 2023 году объем рынка жилищного управления в Краснодарском крае вырос до 8,2 млрд руб. При этом число компаний в последние годы сокращается. Эксперты связывают это с ужесточением законодательства и повышением требований к качеству предоставляемых услуг. Участники рынка полагают, что принятые в 2024 году изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ и автоматизация процессов помогут повысить прозрачность бизнеса и устранить с рынка недобросовестных конкурентов.

В деньгах рынок вырос

В Краснодарском крае организации с основным видом деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» (без учета субъектов малого предпринимательства) в 2023 году выполнили работ и оказали услуг на 8,2 млрд руб., что на 9,65% больше, чем годом ранее. Такие данные “Ъ-Кубань” предоставили в Краснодарстате.

«За последние пять лет мы наблюдаем сокращение количества управляющих компаний (УК) в Краснодарском крае. Это происходит в основном из-за ужесточения законодательства и консолидации рынка, что повышает требования к качеству предоставляемых услуг. Одновременно с этим оборот рынка услуг по управлению многоквартирными домами (МКД) увеличился, в основном благодаря росту числа МКД и тарифов на жилищно-коммунальные услуги»,— отмечает коммерческий директор компании «Третий Рим кредит» Сергей Ионов.

«Рост тарифов зачастую связан с расширением продуктового портфеля. Если говорить про УК “Зеленый квартал” — мы начали оказывать дополнительные сервисные услуги (ремонт под ключ, дизайн-проект квартиры, подбор, установка и обслуживание сплит-систем, остекление лоджий и балконов, клининг квартир, узаконивание перепланировки, услуги электрика и сантехника, обслуживание и регулировка окон и др.). Также на положительной динамике отражается индексация тарифов за содержание и текущий ремонт многоквартирных домов», — поясняет директор компании Юнона Патомольник.

Эксперт добавляет, что подрядные организации ежегодно повышают стоимость своих услуг, происходит удорожание не только работ, но и материалов. «При этом увеличивается МРОТ, что тянет за собой увеличение расходов компании на оплату труда сотрудников. Решение этого вопроса в проведении ежегодной индексации тарифов, иначе управляющая компания просто не сможет обслуживать дом на должном уровне»,— заключает глава компании.

«Рынок по управлению многоквартирными домами, как и вся сфера жилищно-коммунального хозяйства, носит социально ориентированный характер, и главный индикатор качества бизнеса — это население. Главным инструментом ведения такого бизнеса являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам»,— рассказывают в госжилинспекции Кубани.

Построенное и благоустроенное сохранят

Нередко УК создают застройщики. «Это позволяет поддерживать гарантийное обслуживание и в случае необходимости оперативно решать возникшие вопросы, так как еще до ввода в эксплуатацию застройщик налаживает с городскими службами контакт, чтобы подключить дом к водоснабжению, теплу, электричеству и т. д.»,— говорит вице-президент, член правления строительной компании «Девелопмент-Юг» Любовь Корчагина. Застройщик 20 лет назад создал свою Группу управляющих компаний «Территория комфорта», которая обслуживает 100 многоэтажек.

Объекты федерального девелопера «Неометрия» обслуживаются собственными управляющими компаниями в различных классах. Компании предоставляет полный спектр услуг по управлению, эксплуатации и текущему ремонту жилого фонда. В основной портфель входят услуги по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества, клининг мест общего пользования и уборка придомовой территории, устранение аварий на внутридомовых инженерных сетях, работы по благоустройству территории, содержание лифтов и обслуживание антенного оборудования, техническое обслуживание автоматической пожарной сигнализации, работы и услуги по договорам со специализированными организациями (охрана жилого комплекса, обслуживание систем контроля доступа, техническое обслуживание лифтов, вывоз строительного мусора).

По словам Сергея Ионова, наиболее прибыльными услугами в сфере управления жилыми домами являются содержание и ремонт общего имущества, а также оплата услуг ресурсоснабжающих организаций. «С другой стороны, услуги по благоустройству придомовой территории и юридическому сопровождению часто оказываются убыточными»,— отмечает эксперт.

Юнона Патомольник добавляет, что зачастую убыточными становятся услуги клининга и обслуживания инженерных систем. «Это касается тех домов, где тариф общим собранием собственников был принят давно и не индексировался»,— поясняет госпожа Патомольник.

Уровень сервиса средний

Сергей Ионов уровень сервиса в сфере управления МКД в Краснодарском крае характеризует как средний. «Хотя наблюдается внедрение современных технологий, многие УК все еще работают по старым схемам, не обеспечивая должного качества. Конкурентная среда достаточно высока, однако концентрация рынка может привести к снижению качества услуг»,— считает эксперт.

Об этом же говорят и в УК «Зеленый квартал». «Нужно многому научиться у крупных управляющих компаний от застройщиков в других городах. Управление недвижимостью в нашем регионе только встает на сервисные рельсы, в то время как коллеги в Москве и Санкт-Петербурге, например, уделяют большое внимание потребностям жителей. Необходимо развивать различные каналы коммуникации, быть доступными для клиента, быстро и качественно решать вопросы. Конечно, неизменным остается фокус внимания на основные услуги по содержанию жилого фонда. Жители хотят, чтобы места общего пользования были чистыми, территория была убрана и облагорожена, без перебоев подавались ресурсы»,— рассказывает Юнона Патомольник.

Эксперт обращает внимание, что портрет среднестатистического клиента УК меняется. «Люди, родившиеся в 2000-х годах, которые привыкли к цифровому миру, уже в состоянии приобрести недвижимость. Мы видим, что сейчас клиент более требователен к инфраструктуре объекта. Заметен тренд на системы умного дома, автоматизацию в процессах энергопотребления, цифровизацию каналов коммуникации»,— говорит госпожа Патомольник. Учитывая это, в прошлом году команда компании для каждого жилого комплекса создала информационный Telegram-канал с полезным контентом, чат-бот, а также начала работу над собственным мобильным приложением.

При этом в компании отмечают, что, несмотря на трансформацию рынка и клиента, бизнес по управлению недвижимостью до сих пор не воспринимается большинством жителей как бизнес. «Воспринимаемая ценность услуг по содержанию и управлению многоквартирными домами очень низкая. Люди по-прежнему не понимают, за что они платят, этот фактор сильно влияет на показатель дебиторской задолженности. Мы проводим разъяснительную работу, делаем много контента на тему того, чем занимается управляющая компания, за что мы отвечаем и где заканчиваются границы полномочий, стараемся растить коммунальную грамотность наших клиентов»,— рассказывает Юнона Патомольник.

Сергей Ионов добавляет, что еще одна проблема — недобросовестная работа подрядчиков, которая ухудшает качество предоставляемых управляющими организациями услуг.

Недобросовестных конкурентов устранят

По словам Юноны Патомольник, одним из самых значительных факторов рынка УК является законодательная база, регулирующая рынок жилищно-коммунальных услуг. Эксперт напоминает, что в феврале 2024 года Минстрой и Совет Федерации объявили о начале модернизации системы ЖКХ.

В краевой госжилинспеции поясняют, что изменения в законодательство (в ст. 193 и 195 ЖК РФ, которые начнут действовать с 1 сентября 2024 года) внесли для решения проблемы недобросовестной конкуренции среди управляющих компаний.

«Теперь не только должностное лицо лицензиата, но и учредители юрлица не должны иметь неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления средней, тяжкой или особо тяжкой степени. Если в реестре дисквалифицированных лиц содержатся данные не только о руководителе, но и об учредителе управляющей организации, то такому лицу также будет закрыт доступ к данной сфере деятельности. Это значит, что недобросовестные учредители больше не смогут проникнуть в эту сферу через другие каналы»,— рассказывают в ведомстве.

Кроме того, по данным инспекции, другой часто встречающейся проблемой является подделка протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в целях получения организацией права на оказание услуг по управлению таким МКД.

«Для предотвращения таких фактов жилищное законодательство предусматривает возможность проведения заочного общего собрания собственников жилья с использованием государственной информационной системы ЖКХ (ГИС ЖКХ). Также системой предусмотрен потенциал для организации онлайн-голосования по вопросам, вынесенным собранием на повестку дня. Такой формат голосования исключает возможность фальсификации подписей и итоговых протоколов и пресекает попытки мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц»,— поясняют в краевой жилинспекции.

В ведомстве считают, что для предупреждения фальсификации протоколов нужно внести изменения в жилищное законодательство в части отказа от проведения общих собраний собственников помещений в МКД в очной и очно-заочной форме. «Необходимо закрепить в ЖК РФ требования об обязательном проведении общих собраний собственников в МКД исключительно в заочной форме с использованием системы ГИС ЖКХ»,— говорят в жилинспекции, объясняя это тем, что в этом случае человеку необходимо будет авторизоваться через Госуслуги.

И еще одну проблему, требующую изменения правового регулирования, назвали в жилинспекции края. Это порядок определения управляющей организации для МКД, вновь введенных в эксплуатацию. «Зачастую застройщики, пользуясь правом, представленным ч. 14 с. 161 ЖК РФ, заключают договор с аффилированной управляющей организацией, с установлением завышенного размера оплаты за содержание жилого помещения, и при подписании с гражданами актов приема-передачи жилого помещения принуждают собственников помещений в МКД подписать решение (бюллетень) о выборе той же УК для дальнейшего осуществления деятельности по управлению такими домом и договор управления с ней. Таким образом, конкурсы, проводимые органом местного самоуправления в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ для определения управляющей организации для управления МКД, зачастую признаются несостоявшимися»,— обосновали свою позицию в ведомстве.

Прозрачность рынка повысится

Любовь Корчагина говорит, что определяющими факторами на рынке управления жилыми домами в Краснодарском крае, как и в других регионах, в ближайшие годы будут применение автоматизированных систем для обслуживания домов, оперативность в решении любых вопросов содержания квартир и всех систем в них, возможность участия граждан в решении таких вопросов, открытый диалог и коммуникация, которую демонстрирует компания. «Одним словом, если УК нацелена на развитие и рост, то, как и любой бизнес, не должна стоять на месте, а вместе с домом и его жильцами будет оперативно подстраиваться под заданные условия, развиваться и расти»,— констатирует госпожа Корчагина.

Юнона Патомольник считает, что законодательные нормативы двигают рынок к прозрачности: обязательная открытая отчетность, требования по автоматизации всех процессов и другие меры неизбежно приведут к тому, что привычные советские схемы управления уйдут в прошлое.

«Эти изменения существенно отразятся на сегменте компаний, которые окажутся неспособны увидеть и внедрить новые пути повышения рентабельности, а именно — внедрение цифровой платформы и смещение источника прибыли с управления жильем на создание экосистемы сервисов для своих жителей»,— отмечает директор УК «Зеленый квартал».

Развитие сервисного подхода в ЖКХ, по мнению эксперта, также сыграет большую роль. «Важно не только закрывать основные потребности клиентов, но и развивать клиентоориентированный подход, менять инфраструктуру объекта, если того хотят жители, внедрять технологии умного дома, развивать дополнительные сервисные услуги»,— добавляет Юнона Патомольник.

С экспертом соглашается Сергей Ионов. По его словам, ужесточение контроля со стороны государства и внедрение новых технологий способствуют повышению качества услуг и стимулируют развитие крупных УК. «Рост спроса на комплексные услуги также будет способствовать дальнейшему развитию рынка»,— отмечает господин Ионов.

Он обращает внимание, что государство активно поддерживает сегмент жилищного управления, предоставляя субсидии на капитальный ремонт МКД, льготные кредиты для УК и программы обучения для их сотрудников. «Эта поддержка играет важную роль в развитии отрасли и повышении качества предоставляемых услуг»,— резюмирует эксперт.

Маргарита Синкевич

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram