ИЖС призывают к порядку
Белый дом намерен сократить количество незарегистрированных домов и участков без границ
Правительство надеется снизить число незарегистрированных объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также случаев отсутствия границ участков в ЕГРН — нацеленный на это законопроект внесен в Госдуму. Предлагается обязать граждан проводить все процедуры постановки таких объектов на учет. Также у властей появится возможность приостановки регистрации перехода права собственности на участок, границы которого не определены в реестре. Изменения направлены на повышение стабильности гражданского оборота и рост фискальных сборов — по мнению экспертов, необходимость в них назрела, однако предложенных мер может оказаться недостаточно.
Угрозой небольших штрафов правительство надеется принудить граждан регистрировать построенные ими частные дома
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов, устраняющих пробелы по части регистрации объектов ИЖС. Как следует из пояснительной записки к одному из проектов, в каждом регионе есть 1–5 тыс. объектов ИЖС, которые используются гражданами, но не стоят на кадастровом учете и права на которые не зарегистрированы. Это, с одной стороны, «создает угрозу защите прав граждан», поскольку без госрегистрации последние не являются собственниками недвижимости, с другой — не позволяет властям обладать достоверной информацией и лишает местные бюджеты доходов, поскольку дома до регистрации прав на них не являются объектами налогообложения.
В связи с этим в законодательство вводится обязанность граждан по окончании строительства зданий или сооружений (включая гаражи) осуществить необходимые для кадастрового учета и госрегистрации прав действия (сейчас она напрямую не закреплена).
Наказание за несоблюдение — административная ответственность за несоблюдение порядка госрегистрации. Изменений в КоАП при этом не предлагается — сейчас за нарушение этого порядка уже предусмотрены небольшие штрафы (до 2 тыс. руб.).
Также в ЕГРН должны быть зафиксированы границы земельного участка, иначе при последующей продаже власти смогут приостановить их госрегистрацию и кадастровый учет. Кроме того, закрепляется обязанность собственников участков (и лиц, которые не являются собственниками) использовать построенные объекты в соответствии с целевым назначением участка. Сейчас использование зданий для целей, не соответствующих режиму участка, не редкость — на участках для ИЖС порой располагаются магазины, туристические объекты (в 2020–2023 годах выявлено более 4 тыс. таких нарушений).
Председатель комиссии Мосгордумы по градостроительству, госсобственности и землепользованию Елена Николаева полагает, что все эти новеллы — «закономерный шаг в направлении нормализации отношений между гражданами и государством в части соблюдения обязательств по использованию участков под ИЖС».
По ее словам, нередки случаи, когда дома и другие постройки по окончании строительства «не ставятся на учет годами или вообще бессрочно эксплуатируются».
Партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский добавляет, что сейчас граждане по разным причинам не хотят регистрировать право собственности на построенный дом, но при этом проживают в нем, «для искоренения подобных злоупотреблений законопроект очень важен». Юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова отмечает, что неучтенными такие объекты зачастую остаются до тех пор, пока не возникнет необходимость продать их или вступить в права наследования.
По мнению Софьи Волоковой, маловероятно, что страх перед административной ответственностью исправит эту ситуацию и собственники добровольно займутся вопросами кадастрового учета. Как полагает Александр Павловский, эффективность будет зависеть «от неотвратимости наказания за нарушения» — если дом не зарегистрирован в целях уклонения от уплаты налогов, то «стимулирующим фактором будет возложение на него налоговой ответственности в дополнение к административной».
Юристы о поправках по ИЖС
Приостановка регистрации перехода права собственности в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах участка, отмечает старший юрист ProLegals Ольга Жукова, направлена на уменьшение количества участков, границы которых не отражены в кадастре, а также на минимизацию рисков пересечения их границ с границами других участков. «Это можно оценить позитивно, однако необходимо учитывать, что изменения затянут сроки совершения многих сделок»,— говорит эксперт. Кроме того, добавляет партнер юркомпании a.t.Legal Александр Павловский, гражданам придется нести дополнительные издержки — сейчас многие садовые и дачные участки продаются без межевания.
Как отмечает партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан, также предусмотренное поправками установление трехлетнего срока для освоения участка под ИЖС и садоводство выглядит логичным, поскольку для земель сельхозназначения уже предусмотрен аналогичный срок освоения. «Таким образом, правовое регулирование будет синхронизировано»,— говорит он.
По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, установление срока освоения земельного участка — «давно назревшее решение» наболевшей проблемы брошенных земель. Однако, полагает она, административной ответственности недостаточно для мотивации к освоению, «а вот страх перед изъятием мог бы дать действенные результаты».