Насколько выгодно приобретать квартиру и сдавать ее внаем

Инвесторы перетекают с рынка перепродажи жилья на арендный бизнес. На тренд обращают внимания аналитики девелопера UDS. Покупатели стали активнее интересоваться квартирами в готовых новостройках. А вкладываться в котлован, оказывается, уже не так выгодно. На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки до 18% аренда, как утверждают опрошенные “Ъ FM” брокеры, остается более ликвидным активом. Какие объекты выбирают инвесторы? И какой доход приносит столичная недвижимость? Выясняла Аэлита Курмукова.

Интерес к арендному бизнесу возвращается вслед за повышением самих ставок. Однокомнатную квартиру в Москве сейчас можно снять в среднем за 61 тыс. руб. — это на 7% выше июня, посчитали аналитики «Циана». Двухкомнатное жилье обойдется почти в 105 тыс. руб. Столичная недвижимость в зависимости от сегмента сразу приносит 6-10% годовых, а если сдавать ее посуточно, доходность, как утверждают опрошенные “Ъ FM” брокеры, доходит до 15%.

А вот отложенные на несколько лет инвестиции в котлован сейчас не дают такую прибыль: это уже не 30%, а максимум 20-22% годовых. Поэтому инвесторы уходят в арендный бизнес, говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова: «Инвесторы ищут недооцененные районы, где давно не строилось новое жилье. И там появляются первые проекты, например, условные Сокольники и некоторые спальные районы — Гольяново, где много лет не возводились новые объекты на продажу. Когда в подобных районах появляется первый проект, спрос на него высокий, инвесторы хорошо оценивают такие перспективы.

Для них не так важно, какой сегмент покажет доходность, благодаря сложившимся факторам — это может быть и "премиум", и "комфорт". Но в основном самая толстая прослойка рынка — это бизнес-класс, и инвесторы активны именно в ней».

Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках в июне превысила 500 тыс. руб. По данным аналитиков агентства «Метриум», больше всего подорожал премиум-сегмент. Там «квадрат» в среднем стоит почти 750 тыс. руб. В «бизнесе» — 472 тыс. руб., в массовом сегменте — выше 350 тыс. руб. за кв. м. Дисконтов застройщики почти не дают. Так что инвесторам интереснее вторичный рынок жилья, где цены ниже, а арендные ставки схожи, добавляет эксперт по аренде недвижимости компании «Этажи» Павел Марковский:

«Вторичный рынок сейчас будет достаточно интересен для инвесторов, чтобы туда войти и покупать квартиры под аренду. Хороший дисконт дают собственники, так как сейчас реальная покупательная способность достаточно мала с учетом нынешних ипотечных ставок. К примеру, можно разобрать район станции метро "Аминьевская", где преобладает достаточно старый жилой фонд, а цены несильно отличаются от стоимости квартиры в новостройке. Разница составляет максимум 15 тыс. руб. То же самое идет и в обратную сторону: у собственника нет покупателя, и он понимает, что на данном этапе не хочет продавать свою квартиру дешевле. Тогда владелец принимает решение перейти в аренду и сдавать ее, пока ситуация на рынке не изменится».

Но таких предпосылок пока нет. 26 июля ЦБ поднял ключевую ставку до 18%, а это значит, что на рынке аренды жилья снова задержатся клиенты, которые отложили покупку квартир в новостройках, замечает управляющий партнер агентства Webster Константин Ковалев: «Нужно брать массовый сегмент. Есть два варианта. Первый — однокомнатная квартира с хорошей транспортной доступностью. Неважно, какая станция метро, насколько далеко от центра, но, главное, чтобы метро было рядом — это очень ходовой товар.

Второй вариант — можно попробовать еще поиграть в краткосрочную аренду, тогда в этой ситуации можно получить на 30% больше, чем сдавая ту же самую квартиру на длительный срок.

Тенденция пока сохраняется с ростом ставок, несмотря на то, что есть объемы, все равно Москва остается одним из основных магнитов трудовой иммиграции».

Приток мигрантов и снижение доступности покупки квартир в новостройках будут толкать ставки аренды вверх. По прогнозам аналитиков, до конца 2024 года наем жилья может подорожать еще на 10-15%.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".